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• 152****3888

  導讀：買房簽訂購房合同時有哪些問題需要我們特別注意的呢?了解購房合同應注意的相關問題，有助于更好買到如意的房屋，也有利于避免購房后發(fā)生一些不必要的糾紛矛盾，具體購房合同應注意的問題有哪些?請看本文介紹： (一)認購書簽訂的問題注意 在我國的法律和法規(guī)中，并未明確規(guī)定購房者在簽訂正式買賣合同前，必須簽訂《認購書》。從法律上說，認購不是買房的法定前驟，合同也不是認購的必然結果。簽訂《認購書》表明買房人只能保證其購買意愿的真實性，而不能保證無論何種情況都必須簽訂合同購買商品房。如果雙方在《認購書》對房屋的面積、價格、雙方權利義務都做了明確的約定，那么我們可以認為《認購書》就是一份房屋買賣合同，雙方簽訂的正式合同只是把認購書約定的內(nèi)容具體化;如果《認購書》未明確主要條款，則認購書不具備合同的性質(zhì)，我們可以把它看作是雙方的意向書。 買房人在簽訂購房《認購書》時應注意以下事項： 1、審查開發(fā)商所提供的認購書中是否有不利于自己的條款。 在簽訂認購書之前，購房者應認真、仔細地審閱認購書，并向銷售人員索取有關房屋的宣傳資料及相關文件。同時，購房者還應問清楚房屋建筑施工的進展情況以及各方面與房屋相關的情況，甚至可以要求看一下即將簽訂的合同文本，其中是否有“霸王條款”或與自己購房意圖不符的條款;如無異議，應要求提供或復印作為預訂協(xié)議附件，以免將來正式簽約時就預售合同文本內(nèi)容產(chǎn)生不必要的紛爭，也有助于防止開發(fā)商以預售合同內(nèi)容不能達成一致為由將已**房屋另外出售他人，出現(xiàn)“一房二賣”的情況。 2、注意認購書中對定金的處理規(guī)定。 開發(fā)商和購房人經(jīng)常會為此出現(xiàn)一些糾紛，比如雙方合同沒談成，開發(fā)商不退定金;要么，買方不得不接受一些不合理的條件。為防止糾紛的產(chǎn)生，購房者**好與開發(fā)商在認購書中明確約定：“雙方在簽訂合同的過程中，如果就有關合同條款協(xié)商不成，**終導致合同無法簽訂的，開發(fā)商則應返還定金”?！吨腥A人民共和國合同法》第一一五條對此也做了規(guī)定。 (二)商品房買賣合同簽訂注意 應注意以下幾點： 1、對于出賣人的主體資格進行審查。 《城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條規(guī)定了設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件及登記要求。要求出賣人出具房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、開發(fā)單位與銷售單位及所有權人是否一致、中介代理機構是否具有正式的委托文件; 2、對于合同的主要內(nèi)容。 如購置房屋的面積要明確是多少，實際使用面積是多少、交付期限及房屋的質(zhì)量是否符合法律規(guī)定或合同的約定，防止因質(zhì)量瑕疵而產(chǎn)生糾紛; 3、關于雙方違約責任的約定要公平合理。 在簽訂商品房買賣合同時，有些房產(chǎn)開發(fā)商往往列出許多有關購房者違約責任的苛刻條款，而總避開其本身違約責任的約定;或雖約定了買賣雙方的違約責任，但有關違約責任之約定顯失公平，對購房者很不利。因此，在與銷售商簽訂商品房買賣合同時，購房者應要求在合同中明確銷售商的違約責任，應努力爭取雙方在違約責任上的公平。 (三)關于交付房屋 交付房屋也是很重要的，首先，要檢查一下你所接受的房屋與合同附圖是否一致，結構是否和原設計圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。其次，要檢查一下房屋有沒有質(zhì)量問題，例如該房是否已通過綜合驗收，房屋有無裂縫，是否存在一般的質(zhì)量問題或主體結構問題。如存在嚴重質(zhì)量問題，購房者要堅決予以拒收，此外還要向開發(fā)商索取“兩書”，即《認購書》、《合同書》。**后要注意的是交接過程中，要完善交接程序。在辦理交接手續(xù)時，如果發(fā)現(xiàn)問題，一定要書面記錄下來保留證據(jù)。 (四)房屋權屬證書的辦理注意 不動產(chǎn)權屬證書是不動產(chǎn)物權的證據(jù)，是對財產(chǎn)擁有或交易事實的確認，在《物權法》第十七條也做了論述，不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有不動產(chǎn)物權的證明，以登記為準。 房屋權屬證書的功能有： 1、產(chǎn)權確認功能，指權屬證書確認所有人的所有權，承認并保護房屋與權利人之間的關系; 2、公示功能，指將房屋權利變動的事實向社會公開，用以標示房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的過程和結果。 因此，買受人在簽訂了買賣合同后，應盡快辦理權屬證書。在合同中約定由開發(fā)商統(tǒng)一辦理的，應督促其盡快辦理;沒有約定的，買受人應持有關材料到房地產(chǎn)管理部門辦理，并登記公示 (五)商品房預售的預告登記注意 商品房預售是一種特殊的買賣行為，是指開發(fā)商將正在建造的房屋預先出售給買受人，由買受人支付定金或房價款的行為。由于標的物現(xiàn)實的不存在，買受人得到的只是房屋建成后取得所有權的一種期待權，其行為是一種風險投資。因此，為避免糾紛的產(chǎn)生、防范風險，買受人應當自預售合同簽訂后進行預告登記。在學理解釋中，預告登記使預售合同具有了物權的性質(zhì)，是典型的債權物權化，即買受人在預售合同中的權利是一種債權，經(jīng)過登記后獲得了對抗第三人的效力，那么第三人就無法通過占有或登記取得房屋所有權。在《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預售管理辦法》中也規(guī)定了預售登記制度?！段餀喾ā访鞔_規(guī)定了預告登記制度。這樣就可以使用預告登記制度防止在商品房交易中出現(xiàn)“一房二賣”情形的發(fā)生，維護購房人的合法權益。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:32:57

相關問題

• 問 買房簽訂合同時要注意考察哪些事項？
  答

  1.簽合同人的資格問題 2.產(chǎn)權證的合法問題 3.面積 4.價格 5.付款方式與期限 6.交房期限 7.遺留問題有沒有，以及若有的話，責任落實問題

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• 問 買房要注意些什么 簽訂合同有哪些注意事項
  答

  常見的房屋縮水現(xiàn)在主要包括面積縮水，層高縮水、規(guī)劃縮水、年限縮水等內(nèi)容。但是一些購房者對這些“縮水”陷阱卻渾然不知。 今天，我們就來為大家盤點一些買房常遇到的“縮水”陷阱。買房簽訂合同時一定要將這些可能的風險填寫進去。 1、面積縮水 弄清贈送面積和公攤面積 有些開發(fā)商會在戶型圖上標明房屋的贈送面積，但是購房者簽合同時或者實際入住測量才發(fā)現(xiàn)贈送面積根本沒有宣傳的那么多，再或者售樓員開盤的時候介紹樓盤的公攤較小，直到簽合同才知道相差很大。 支招：購房者要明確兩點，第一，贈送面積不能以圖紙上的標注為準，圖紙只能作為參考，具體的面積需要購房者查看購房合同里的規(guī)定或者去毛坯房中進行測 量。第二，要在看房階段仔細詢問公攤面積，特別是要買的樓棟公攤面積，因為每棟樓的公攤可能不同，不要籠統(tǒng)地問，售樓員一般會把公攤往小里說。 2、 規(guī)劃縮水 細化補充條款防止規(guī)劃“變樣” 現(xiàn)在，不少樓盤都在賣未來規(guī)劃，承諾一期后面會有宏達的規(guī)劃。比如，附近會建大型公園、商業(yè)體、**、醫(yī)院等，有的還在宣傳中附上了整體規(guī)劃圖。更有甚者，沒拿預售證就開始賣房。 支招：部分開發(fā)商會把一期后面的規(guī)劃描繪到樓書中，并就后期規(guī)劃在合同中約定免責條款，或約定特別輕的違約責任，以獲取較小的違約成本與小區(qū)規(guī)劃變更間 的差額利益。建議消費者，先查明開發(fā)商是否已取得了后面地塊的開發(fā)權，再查明小區(qū)規(guī)劃是否已經(jīng)過審批；也可要求開發(fā)商把這個規(guī)劃作為補充條款寫入合同，并 在合同補充條款中約定較高違約金。 3、 層高縮水 要明確約定違約賠償數(shù)額 有的購房者很在乎層高或者就是沖著某個樓盤的層高優(yōu)勢去的。比如，購房者與開發(fā)商簽訂預售合同，合同約定房屋層高為2.8米。交房后才發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量保證書中注明的層高有的為2.8米，有的為2.7米。實際自測，結果發(fā)現(xiàn)高度更低。 支招：商品房層高與合同約定不符屬于違約行為，須承擔違約責任。如果業(yè)主沒有約定開發(fā)商賠償數(shù)額，法院只能從合理性角度出發(fā)，酌情確定賠償數(shù)額，而這種賠償數(shù)額一般低于業(yè)主的預期。專家提醒說，要明確約定層高“縮水”的違約賠償數(shù)額，建議買房人在合同中注明。 4、 年限縮水 簽約前弄清土地和房屋的使用年限 有的樓盤拿地時間很長，這樣一來，實際使用年限就會相對較短，特別是一些爛尾樓或建了很多年的房子。售樓員在介紹這種樓盤時，會刻意避開拿地時間，轉(zhuǎn)而介紹樓盤其他優(yōu)點。 支招：有許多買房人不太清楚土地使用年限和房屋使用年限的具體區(qū)別。時下，大多開發(fā)商是直接從政府部門受讓或從其他開發(fā)商那里轉(zhuǎn)讓而拿到土地的。買房人 買房后，對該房屋所享有的使用年限應為：原土地出讓合同規(guī)定的土地使用年限減去開發(fā)商已使用的年限。專家特別提醒，買房人在簽約前，到相關部門就土地 性質(zhì)和房屋土地使用權的起始期限了解清楚。 5、 承諾縮水 售樓員為了賣房會進行誤導 有的售樓員為了更快地賣出房子，會以 “開盤價”吸引消費者，實際上根本不存在價的房子，或者所謂價的房子的樓層和采光都是你不會要的特殊房源。要簽購房合同時，售樓員會“催促” 購房者，48小時不簽合同，合同會凍結，解凍費和手續(xù)費都需業(yè)主自己支付。還有的開發(fā)商會進行一些誤導宣傳，為了增加期房的競爭力，承諾購房者在交房之前 可以提出申請?zhí)崆斑M場裝修，那些想要更早入住的購房者很容易輕信。 支招：購房者要時刻保持清醒的頭腦，牢記“天上不會掉餡餅”。另外， 一定要咨詢專業(yè)人士，例如，不簽合同就會凍結等說辭，只是售樓員“威脅”你的一種手段。實際上，合同一旦凍結，要想解凍對開發(fā)商來說會更麻煩。**關鍵的， 購房者要仔細盤問售樓員，不要被其輕描淡寫的幾句好話說服，對于一些實際的好處，一定要再三仔細確認才可相信。 買房非小事，要時刻保持清醒的頭腦，一切以合同為主，眼見為實。對于售樓員關于未來規(guī)劃、配套的介紹以及樓盤特有的一些優(yōu)勢，一定要再三確認詢問核實，不要輕易聽信宣傳。

• 問 買房看證件時，要注意哪些問題？簽訂合同時要注意哪些問題？
  答

  簽合同時要注意以下幾個方面：    第一，寫明建筑面積、套內(nèi)建筑面積以及公攤面積的具體數(shù)額。同時還要在附件約定，共有部分有哪些項目，未列入合同中的項目，出賣人不得要求買受人分攤。還應約定共有部分的面積及其分攤辦法。    第二，各項面積的認定標準，合同要約定以房管部門登記時測量的結果為準。    第三，合同要約定預計面積與產(chǎn)權登記面積出現(xiàn)誤差時的處理辦法。建設部的推薦文本給了當事人兩個選擇，此時，不宜填"雙方據(jù)實結算，多退少補"，一定要按建設部推薦文本中的第二種方式處理。還需說明地是，第二種方式中"如面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房；買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按 利率付給利息   "，這部分有所欠缺，是多數(shù)開發(fā)商同意按銀行同期活期利率付給利息，不足以彌補買受人購買成本或補償買受人損失。因此合同應明確約定較高的違約責任，**低也應按銀行期貸款利率付給利息。

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• 問 簽訂合同時要注意哪些陷阱 簽約過戶有哪些注意事項
  答

   在走過了風風雨雨買房前期準備工作之后，購房者往往被買房的**后臨門一腳簽訂購房合同而困擾。當你已經(jīng)簽訂購房合同書，成交后，是否就萬事大吉了呢？且慢，一切都還有很多變數(shù)，你還要注意很多方面的現(xiàn)實問題：簽訂買房合同之后的事情你知多少？下面就讓小編告訴你簽訂購房合同后要明白的12件事！ 1、房屋交付后辦理兩證需交哪些費用？ 答：辦房產(chǎn)證時需繳納契稅，首套房90㎡以下總房款1%，90㎡（含）以上至144㎡繳納總房款的1.5%，144㎡（含）以上繳納總房款的3%，其他情況一律按照3%繳納。維修基金費用：帶電梯120元/平米；不帶電梯75元/平米；交房時根據(jù)實測面積辦理面積補差（細則參考住建部88號令）。 2、交納完定金后，幾日內(nèi)簽約？ 答：以繳納定金當日起5日內(nèi)簽約（以不同樓盤約定的日期為準），特殊情況需以書面形式向開發(fā)商申請，逾期按雙方約定的違約條款執(zhí)行。 3、辦理按揭需準備哪些資料？程序如何？ 答：所有產(chǎn)權人到場，并提供身份證，借款人必須征信良好；提供貸款資料：身份證，戶口簿，**款發(fā)票，結婚證（無結婚證，需民政局提供的單身證明），收入證明（如銀行需要，需提供流水單或者資產(chǎn)證明），辦理公積金需要提供公積金繳存單。 4、預售資金監(jiān)管有指定銀行嗎，購房貸款在哪家銀行辦理？ 答：根據(jù)《商品房預售管理條例》采取專項資金監(jiān)管制，預售資金監(jiān)管為哪家銀行、購房貸款就在哪家銀行辦理。 5、各樓公攤的分配原則及公攤面積說明？是否適用于**新的計算標準？ 答：通常計入分攤面積的共有建筑面積包括：1、各產(chǎn)權戶的電梯井、管道井、樓梯間、配電室、設備間、公共門廳、過道以及為整幢建筑服務的共有房屋和管理房屋；2、套(單元)與公共建筑空間之間包括山墻)墻體水平投影面積的一半（具體分攤面積以每棟公示文件為準）。 6、兩人無直系親屬可否共同購買？有無特殊要求？ 答：可以多人共同購買，根據(jù)客戶實際情況確認產(chǎn)權分配，前提條件必須有購房資格。 7、是否可以不在開發(fā)商指定的銀行辦理按揭貸款? 答:不可以。 8、簽《預售合同》以后是否可以變更購房人或所有權人，如何辦理？ 答：不可以?？蛻粼诤炇稹额A售合同》時可以增加所有權人，但認購協(xié)議出現(xiàn)的購房人姓名必須在預售合同內(nèi)，不能變更。 9、商業(yè)貸款有何要求？ 答：滿18周歲，有穩(wěn)定職業(yè)和收入，為中華人民共和國合法公民，無案底。 10、未滿18周歲的人可以購房嗎？ 答：可以，一次性付款，無法取得按揭資格。 11、貸款的還貸方式有幾種？有什么區(qū)別？ 答：等額本金和等額本息兩種。 等額本息還款方式：是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)，這樣由于每月的還款額固定，可以有計劃地控制家庭收入的支出，也便于每個家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。 等額本金還款方式：是將本金每月等額償還，然后根據(jù)剩余本金計算利息，所以初期由于本金較多，將支付較多的利息，從而使還款額在初期較多，而在隨后的時間每月遞減，這種方式的好處是，由于在初期償還較大款項而減少利息的支出，比較適合還款能力較強的家庭。 12、購房貸款政策明細？ 答：首套房**款三成，貸款上限七成，貸款上限30年；二套房**款至少六成，貸款上限30年，具體執(zhí)行以銀行政策為準。

• 問 ??買房子簽訂合同時需要注意哪些？
  答

  簽合同要注意以下問題：一、合同中的空白條款在簽訂合同時，你會發(fā)現(xiàn)，一些條款下面，會有空白條款的存在。有一些空白條款需要雙方確認后填寫或者需要特殊注明的，但有的開發(fā)商會告知購房者合同是同一版本，有的空白地方可以不填，這樣開發(fā)商就有可能在空白地方做手腳。因此購房者如果確實沒有特殊說明，可以在空白地方劃一道斜線表示此處無內(nèi)容，以免給開發(fā)商留下可乘之機。二、補充協(xié)議中的義務與權利是不是對等補充協(xié)議是對購房合同的補充，一般會在補充協(xié)議中約定很多合同中沒法明說的約定。有些開發(fā)商會在此時玩起了文字游戲，比如開發(fā)商會約定自己的違約責任是月的萬分之幾，購房者的違約責任變成了日的萬分之幾，一字之差，違約款就相差30倍。在簽合同時，需要重點關注補充協(xié)議中的責任劃分是否合理，不要讓自己吃虧。三、違約責任和賠償約定合同中的違約責任和賠償約定，需要大家重點關注。在整個購房流程中，時刻都有可能出現(xiàn)違約行為，一旦出現(xiàn)違約，法院判定責任及賠償，首先參照的是合同中的約定。例如什么情況下房子可以退、出現(xiàn)什么違約行為，定金雙倍補償?shù)?。如果這兩項沒有約定清楚，購房者會吃啞巴虧，維權會繞遠路。四、交房日期與交房標準的約定交房日期是開發(fā)商將房子交給購房者的**后期限，交房標準是在交到購房者手中時，房子的配置標準。交房日期是購買期房的小伙伴需要注意的，如果開發(fā)商逾期交房，購房合同中的交房日期是判定是否逾期的重要標準。交房標準對精裝房來說尤為重要，交房時的配置與樣板間的配置差距較大，在簽合同時，需要將收房時的配置標準寫清楚，例如家電的品牌、室內(nèi)空氣的達標標準等。

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