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• 133****6628

  如何應(yīng)對定金協(xié)議中的霸王條款？買商品房，是老百姓較大的消費或投資行為，尤其是隨著近兩年房地產(chǎn)市場的持續(xù)走熱，買一套房子一般都會花去一個家庭較大的積蓄。在眼下的商品房交易中，買房交定金是常事，遇到“霸王合同”，往往陷入兩難境地。購房者該如何是好?專家為消費者解答這道難題。 買房定金協(xié)議 購房者小心! “立約定金”對你不利 買商品房，是老百姓較大的消費或投資行為，尤其是隨著近兩年房地產(chǎn)市場的持續(xù)走熱，買一套房子一般都會花去一個家庭較大的積蓄。正因為如此，老百姓買房似乎也越來越謹慎。隨著房地產(chǎn)市場的日漸成熟和購房者理性水平的提高，早幾年開發(fā)商慣用一些“誤導(dǎo)性宣傳”等手段也為購房者所熟悉，較常見的防范辦法是要求寫入買房合同。 然而，要提醒購房者留意的是，一種更隱蔽的被開發(fā)商利用法律“合法化”的“霸王條款”正在成都的房產(chǎn)市場盛行，結(jié)果是購房者“有苦難言”，進退兩難——這就是“定金條款”，更確切地說，是“立約定金條款”。 “定金”或“定金罰則”，許多購房者并不陌生，購房者知道較多的是：交付定金的一方不履行合同的，無權(quán)要求退還定金;收受定金的一方不履行合同的，應(yīng)雙倍退還定金;然而，筆者在這里要著重說明的是，這是1995年的《擔(dān)保法》確定的**基本的也是唯一的一種定金方式，法理上稱為“違約定金”。如果把此類定金方式寫入商品房買賣合同，對合同雙方基本上是公平的。 但問題是，目前商品房買賣中適用的定金方式不僅是這一類，用得**多、對購房者**為不利的是“立約定金”，法律依據(jù)見于2000年的《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條的規(guī)定是：當(dāng)事人約定以支付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金，收受定金一方拒絕訂立合同的，應(yīng)雙倍返還定金。此所謂的“立約定金”。事實上，《〈擔(dān)保法〉司法解釋》在《擔(dān)保法》中唯一的一種擔(dān)保方式即違約定金的基礎(chǔ)上增加了三種方式，一是：立約定金，即在締約前支付的定金，目的是以確保契約得以正式成立。見《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條;二是成約定金，即以定金的交付作為合同成立的要件，見《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第116條;三是解約定金，即以定金作為自然解除合同的條件，見《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第117條;此外，法律上還有一類叫作“證約定金”。不過我國《擔(dān)保法》及其司法解釋并未將其以立法的形式加以確認。 定金綁合同 霸王條款將你一軍 從立法來看，作為合同擔(dān)保方式的定金種類，隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國法律已作了擴大性調(diào)整?；趥鹘y(tǒng)的“違約定金”來填寫合同保護自己的合法權(quán)益，是遠遠不夠的?！傲⒓s定金”便是絕大多數(shù)購房者忽視的一類非常重要的定金方式。 購房者在簽訂認購(訂購或預(yù)訂)協(xié)議時，往往關(guān)注的是該認購協(xié)議本身是否公平合理，不會想到該認購協(xié)議與即將要簽訂的主合同及補充協(xié)議有何聯(lián)系。所以當(dāng)然不會想到定金協(xié)議一簽，便視為你已看過并且認同開發(fā)商后面提供的格式合同文本，這樣購房者隨后按照約定前去簽買房合同時，雖然發(fā)現(xiàn)里面有條文不公平合理，但開發(fā)商會以定金協(xié)議中“立約定金”的借口對買賣合同不作任何修改，此時購房者只有兩種選擇，一是損失所交的定金;二是被動地簽合同。乍一看起來，覺得該司法解釋這樣規(guī)定簡直沒有道理。怎么定金交了如果不訂立合同便無權(quán)要求退還定金呢?如果你交了定金，買房合同特別是“補充協(xié)議”是開發(fā)商先填好或起草好的。如果有霸王條款你不同意，難道明知自己的權(quán)益得不到保障還要簽訂這份合同?其實，錯的不是法律，而是購房者缺乏法律知識所致。開發(fā)商之所以以此種方式實現(xiàn)其約定，除了利用購房者法律知識欠缺的因素外，還采用了比較隱蔽的“相對高明”的手段。 文字有把戲 訂購協(xié)議讓你兩難 一般的房產(chǎn)公司都聘請有專業(yè)的法律顧問，法律顧問通常會巧妙運用法律和利用購房者法律知識的欠缺作較為隱蔽的協(xié)議方面的條文設(shè)計，通常的方式是這樣的： 1、條文中雖有“定金”字樣，但開發(fā)商不會明確注名為“何種定金”，而是將《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條的內(nèi)容直接或變通列入合同，如較多的一種說法是：乙方(購房者)應(yīng)在簽訂此協(xié)議(通常為訂購、預(yù)訂、認購協(xié)議)的同時交定金(若干)，以作為雙方訂立商品房買賣合同及補充協(xié)議的擔(dān)保。這樣的詞句，乍一看來，購房者發(fā)現(xiàn)其不公平的約定是相當(dāng)難的。 2、協(xié)議的名稱并不常用定金協(xié)議，而是采用較為中性的詞，如“訂購協(xié)議”，“認購協(xié)議”，“預(yù)訂協(xié)議”等等。協(xié)議是何種名稱并不重要，關(guān)鍵應(yīng)看協(xié)議內(nèi)容。有些購房者單純憑協(xié)議的名稱來判斷協(xié)議的法律特性，這是不可取的。因為**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋》第四條明確規(guī)定，出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因為當(dāng)事人一方原因不能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)將定金返還買房人。從此條的規(guī)定來看，定金的處理究竟以何種方式主要還是看雙方的約定。這也與擔(dān)保法司法解釋的規(guī)定是一致的。 3、為了使協(xié)議特別是《補充協(xié)議》更加“合理化”。開發(fā)商通常還在前述兩類情況的基礎(chǔ)上加上補充性或解釋性的文字，如：乙方(購房者)在簽訂此“預(yù)訂”(或認購或訂購)協(xié)議時，已確認對甲方(開發(fā)商)的房屋買賣合同作了充分的了解，且甲方已向乙方就前述協(xié)議作了必要的合理的解釋及說明。該條約定間接表明：購房者簽訂定金協(xié)議時，開發(fā)商已把即將要簽的所有協(xié)議向購房者明示且解釋清楚了，只要購房者一旦簽訂定金協(xié)議就必須無條件地簽訂后面的協(xié)議了，如果購房者認為后面的協(xié)議不公平，只有兩種選擇，一是違心簽訂合同，二是損失所交的定金。 多學(xué)習(xí)法律 合法權(quán)益可望得保障 針對上述房地產(chǎn)銷售中存在的這類現(xiàn)象，購房者可以從如下幾方面著手，以保護自己的合法權(quán)益。 1、在簽訂“定金協(xié)議”前，先詳細了解《商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》等法律文件的內(nèi)容，對合同中的不公平不合理的條款應(yīng)與開發(fā)商協(xié)商，如果開發(fā)商不讓步，購房者可不簽“定金協(xié)議”。否則，一旦簽訂，購房者如果不簽合同，所交的定金就退不回來了。 2、在簽訂“定金協(xié)議”時，在其上補充一句，那就是如果雙方就買賣合同及補充協(xié)議的條款不能達成一致意見的不適用該定金條款。 特別要提醒的是，《商品房買賣合同》、《補充協(xié)議》等法律文件，有較多的格式條款，《〈擔(dān)保法〉司法解釋》的規(guī)定如果能納入格式條款的相關(guān)法律規(guī)定，那不僅可以有效防止開發(fā)商“賣房欺詐”，維護正常的交易秩序，而且對提高法律條文設(shè)計的科學(xué)性，是大有裨益的。

  查看全文↓ 2016-07-05 10:20:53

相關(guān)問題

• 問 買房定金協(xié)議霸王條款有哪些 如何應(yīng)對這些條款
  答

  在眼下的商品房交易中，購房者交了定金以后，面對開發(fā)商的“霸王合同”往往陷入兩難境地：取消買房，定金就打了水漂;接受合同，又放棄了自己合理合法的權(quán)益。購房者該如何是好?本報特邀四川省社科院法學(xué)研究所專家謝國強先生撰文為消費者解答這道難題 當(dāng)心 立約定金 下套 購房者小心! “立約定金”對你不利 買商品房，是老百姓較大的消費或投資行為，尤其是隨著近兩年房地產(chǎn)市場的持續(xù)走熱，買一套房子一般都會花去一個家庭較大的積蓄。正因為如此，老百姓買房似乎也越來越謹慎。隨著房地產(chǎn)市場的日漸成熟和購房者理性水平的提高，早幾年開發(fā)商慣用一些“誤導(dǎo)性宣傳”等手段也為購房者所熟悉，較常見的防范辦法是要求寫入買房合同。 然而，謝國強要提醒購房者留意的是，一種更隱蔽的被開發(fā)商利用法律“合法化”的“霸王條款”正在成都的房產(chǎn)市場盛行，結(jié)果是購房者“有苦難言”，進退兩難——這就是“定金條款”，更確切地說，是“立約定金條款”。 “定金”或“定金罰則”，許多購房者并不陌生，購房者知道較多的是：交付定金的一方不履行合同的，無權(quán)要求退還定金;收受定金的一方不履行合同的，應(yīng)雙倍退還定金;然而，筆者在這里要著重說明的是，這是1995年的《擔(dān)保法》確定的**基本的也是唯一的一種定金方式，法理上稱為“違約定金”。如果把此類定金方式寫入商品房買賣合同，對合同雙方基本上是公平的。 但問題是，目前商品房買賣中適用的定金方式不僅是這一類，用得**多、對購房者**為不利的是“立約定金”，法律依據(jù)見于2000年的《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條的規(guī)定是：當(dāng)事人約定以支付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金，收受定金一方拒絕訂立合同的，應(yīng)雙倍返還定金。此所謂的“立約定金”。事實上，《〈擔(dān)保法〉司法解釋》在《擔(dān)保法》中唯一的一種擔(dān)保方式即違約定金的基礎(chǔ)上增加了三種方式，一是：立約定金，即在締約前支付的定金，目的是以確保契約得以正式成立。見《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條;二是成約定金，即以定金的交付作為合同成立的要件，見《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第116條;三是解約定金，即以定金作為自然解除合同的條件，見《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第117條;此外，法律上還有一類叫作“證約定金”。不過我國《擔(dān)保法》及其司法解釋并未將其以立法的形式加以確認。 定金綁合同 霸王條款將你一軍 從立法來看，作為合同擔(dān)保方式的定金種類，隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國法律已作了擴大性調(diào)整?；趥鹘y(tǒng)的 “違約定金”來填寫合同保護自己的合法權(quán)益，是遠遠不夠的?！傲⒓s定金”便是絕大多數(shù)購房者忽視的一類非常重要的定金方式。 購房者在簽訂認購(訂購或預(yù)訂)協(xié)議時，往往關(guān)注的是該認購協(xié)議本身是否公平合理，不會想到該認購協(xié)議與即將要簽訂的主合同及補充協(xié)議有何聯(lián)系。所以當(dāng)然不會想到定金協(xié)議一簽，便視為你已看過并且認同開發(fā)商后面提供的格式合同文本，這樣購房者隨后按照約定前去簽買房合同時，雖然發(fā)現(xiàn)里面有條文不公平合理，但開發(fā)商會以定金協(xié)議中“立約定金”的借口對買賣合同不作任何修改，此時購房者只有兩種選擇，一是損失所交的定金;二是被動地簽合同。乍一看起來，覺得該司法解釋這樣規(guī)定簡直沒有道理。怎么定金交了如果不訂立合同便無權(quán)要求退還定金呢?如果你交了定金，買房合同特別是“補充協(xié)議”是開發(fā)商先填好或起草好的。如果有霸王條款你不同意，難道明知自己的權(quán)益得不到保障還要簽訂這份合同?其實，錯的不是法律，而是購房者缺乏法律知識所致。開發(fā)商之所以以此種方式實現(xiàn)其約定，除了利用購房者法律知識欠缺的因素外，還采用了比較隱蔽的“相對高明”的手段。 文字有把戲 訂購協(xié)議讓你兩難 一般的房產(chǎn)公司都聘請有專業(yè)的法律顧問，法律顧問通常會巧妙運用法律和利用購房者法律知識的欠缺作較為隱蔽的協(xié)議方面的條文設(shè)計，通常的方式是這樣的： 1、條文中雖有“定金”字樣，但開發(fā)商不會明確注名為“何種定金”，而是將《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條的內(nèi)容直接或變通列入合同，如較多的一種說法是：乙方(購房者)應(yīng)在簽訂此協(xié)議(通常為訂購、預(yù)訂、認購協(xié)議)的同時交定金(若干)，以作為雙方訂立商品房買賣合同及補充協(xié)議的擔(dān)保。這樣的詞句，乍一看來，購房者發(fā)現(xiàn)其不公平的約定是相當(dāng)難的。 2、協(xié)議的名稱并不常用定金協(xié)議，而是采用較為中性的詞，如“訂購協(xié)議”，“認購協(xié)議”，“預(yù)訂協(xié)議”等等。協(xié)議是何種名稱并不重要，關(guān)鍵應(yīng)看協(xié)議內(nèi)容。有些購房者單純憑協(xié)議的名稱來判斷協(xié)議的法律特性，這是不可取的。因為**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋》第四條明確規(guī)定，出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因為當(dāng)事人一方原因不能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)將定金返還買房人。從此條的規(guī)定來看，定金的處理究竟以何種方式主要還是看雙方的約定。這也與擔(dān)保法司法解釋的規(guī)定是一致的。 3、為了使協(xié)議特別是《補充協(xié)議》更加“合理化”。開發(fā)商通常還在前述兩類情況的基礎(chǔ)上加上補充性或解釋性的文字，如：乙方(購房者)在簽訂此“預(yù)訂”(或認購或訂購)協(xié)議時，已確認對甲方(開發(fā)商)的房屋買賣合同作了充分的了解，且甲方已向乙方就前述協(xié)議作了必要的合理的解釋及說明。該條約定間接表明：購房者簽訂定金協(xié)議時，開發(fā)商已把即將要簽的所有協(xié)議向購房者明示且解釋清楚了，只要購房者一旦簽訂定金協(xié)議就必須無條件地簽訂后面的協(xié)議了，如果購房者認為后面的協(xié)議不公平，只有兩種選擇，一是違心簽訂合同，二是損失所交的定金。 多學(xué)習(xí)法律 合法權(quán)益可望得保障 針對上述房地產(chǎn)銷售中存在的這類現(xiàn)象，購房者可以從如下幾方面著手，以保護自己的合法權(quán)益。 1、在簽訂“定金協(xié)議”前，先詳細了解《商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》等法律文件的內(nèi)容，對合同中的不公平不合理的條款應(yīng)與開發(fā)商協(xié)商，如果開發(fā)商不讓步，購房者可不簽“定金協(xié)議”。否則，一旦簽訂，購房者如果不簽合同，所交的定金就退不回來了。 2、在簽訂“定金協(xié)議”時，在其上補充一句，那就是如果雙方就買賣合同及補充協(xié)議的條款不能達成一致意見的不適用該定金條款。 特別要提醒的是，《商品房買賣合同》、《補充協(xié)議》等法律文件，有較多的格式條款，《〈擔(dān)保法〉司法解釋》的規(guī)定如果能納入格式條款的相關(guān)法律規(guī)定，那不僅可以有效防止開發(fā)商“賣房欺詐”，維護正常的交易秩序，而且對提高法律條文設(shè)計的科學(xué)性，是大有裨益的。

• 問 買房定金協(xié)議有些什么霸王條款 如何應(yīng)對這些條款
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  買商品房，是老百姓較大的消費或投資行為，尤其是隨著近兩年房地產(chǎn)市場的持續(xù)走熱，買一套房子一般都會花去一個家庭較大的積蓄。在眼下的商品房交易中，買房交定金是常事，遇到“霸王合同”，往往陷入兩難境地。購房者該如何是好?本報特邀四川省社科院法學(xué)研究所專家謝國強先生撰文為消費者解答這道難題。 買房定金協(xié)議 當(dāng)心 立約定金 下套 購房者小心! “立約定金”對你不利 買商品房，是老百姓較大的消費或投資行為，尤其是隨著近兩年房地產(chǎn)市場的持續(xù)走熱，買一套房子一般都會花去一個家庭較大的積蓄。正因為如此，老百姓買房似乎也越來越謹慎。隨著房地產(chǎn)市場的日漸成熟和購房者理性水平的提高，早幾年開發(fā)商慣用一些“誤導(dǎo)性宣傳”等手段也為購房者所熟悉，較常見的防范辦法是要求寫入買房合同。 然而，謝國強要提醒購房者留意的是，一種更隱蔽的被開發(fā)商利用法律“合法化”的“霸王條款”正在成都的房產(chǎn)市場盛行，結(jié)果是購房者“有苦難言”，進退兩難——這就是“定金條款”，更確切地說，是“立約定金條款”。 “定金”或“定金罰則”，許多購房者并不陌生，購房者知道較多的是：交付定金的一方不履行合同的，無權(quán)要求退還定金;收受定金的一方不履行合同的，應(yīng)雙倍退還定金;然而，筆者在這里要著重說明的是，這是1995年的《擔(dān)保法》確定的**基本的也是唯一的一種定金方式，法理上稱為“違約定金”。如果把此類定金方式寫入商品房買賣合同，對合同雙方基本上是公平的。 但問題是，目前商品房買賣中適用的定金方式不僅是這一類，用得**多、對購房者**為不利的是“立約定金”，法律依據(jù)見于2000年的《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條的規(guī)定是：當(dāng)事人約定以支付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金，收受定金一方拒絕訂立合同的，應(yīng)雙倍返還定金。此所謂的“立約定金”。事實上，《〈擔(dān)保法〉司法解釋》在《擔(dān)保法》中唯一的一種擔(dān)保方式即違約定金的基礎(chǔ)上增加了三種方式，一是：立約定金，即在締約前支付的定金，目的是以確保契約得以正式成立。見《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條;二是成約定金，即以定金的交付作為合同成立的要件，見《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第116條;三是解約定金，即以定金作為自然解除合同的條件，見《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第117條;此外，法律上還有一類叫作“證約定金”。不過我國《擔(dān)保法》及其司法解釋并未將其以立法的形式加以確認。 定金綁合同 霸王條款將你一軍 從立法來看，作為合同擔(dān)保方式的定金種類，隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國法律已作了擴大性調(diào)整?；趥鹘y(tǒng)的 “違約定金”來填寫合同保護自己的合法權(quán)益，是遠遠不夠的?！傲⒓s定金”便是絕大多數(shù)購房者忽視的一類非常重要的定金方式。 購房者在簽訂認購(訂購或預(yù)訂)協(xié)議時，往往關(guān)注的是該認購協(xié)議本身是否公平合理，不會想到該認購協(xié)議與即將要簽訂的主合同及補充協(xié)議有何聯(lián)系。所以當(dāng)然不會想到定金協(xié)議一簽，便視為你已看過并且認同開發(fā)商后面提供的格式合同文本，這樣購房者隨后按照約定前去簽買房合同時，雖然發(fā)現(xiàn)里面有條文不公平合理，但開發(fā)商會以定金協(xié)議中“立約定金”的借口對買賣合同不作任何修改，此時購房者只有兩種選擇，一是損失所交的定金;二是被動地簽合同。乍一看起來，覺得該司法解釋這樣規(guī)定簡直沒有道理。怎么定金交了如果不訂立合同便無權(quán)要求退還定金呢?如果你交了定金，買房合同特別是“補充協(xié)議”是開發(fā)商先填好或起草好的。如果有霸王條款你不同意，難道明知自己的權(quán)益得不到保障還要簽訂這份合同?其實，錯的不是法律，而是購房者缺乏法律知識所致。開發(fā)商之所以以此種方式實現(xiàn)其約定，除了利用購房者法律知識欠缺的因素外，還采用了比較隱蔽的“相對高明”的手段。 文字有把戲 訂購協(xié)議讓你兩難 一般的房產(chǎn)公司都聘請有專業(yè)的法律顧問，法律顧問通常會巧妙運用法律和利用購房者法律知識的欠缺作較為隱蔽的協(xié)議方面的條文設(shè)計，通常的方式是這樣的： 1、條文中雖有“定金”字樣，但開發(fā)商不會明確注名為“何種定金”，而是將《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條的內(nèi)容直接或變通列入合同，如較多的一種說法是：乙方(購房者)應(yīng)在簽訂此協(xié)議(通常為訂購、預(yù)訂、認購協(xié)議)的同時交定金(若干)，以作為雙方訂立商品房買賣合同及補充協(xié)議的擔(dān)保。這樣的詞句，乍一看來，購房者發(fā)現(xiàn)其不公平的約定是相當(dāng)難的。 2、協(xié)議的名稱并不常用定金協(xié)議，而是采用較為中性的詞，如“訂購協(xié)議”，“認購協(xié)議”，“預(yù)訂協(xié)議”等等。協(xié)議是何種名稱并不重要，關(guān)鍵應(yīng)看協(xié)議內(nèi)容。有些購房者單純憑協(xié)議的名稱來判斷協(xié)議的法律特性，這是不可取的。因為**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋》第四條明確規(guī)定，出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因為當(dāng)事人一方原因不能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)將定金返還買房人。從此條的規(guī)定來看，定金的處理究竟以何種方式主要還是看雙方的約定。這也與擔(dān)保法司法解釋的規(guī)定是一致的。 3、為了使協(xié)議特別是《補充協(xié)議》更加“合理化”。開發(fā)商通常還在前述兩類情況的基礎(chǔ)上加上補充性或解釋性的文字，如：乙方(購房者)在簽訂此“預(yù)訂”(或認購或訂購)協(xié)議時，已確認對甲方(開發(fā)商)的房屋買賣合同作了充分的了解，且甲方已向乙方就前述協(xié)議作了必要的合理的解釋及說明。該條約定間接表明：購房者簽訂定金協(xié)議時，開發(fā)商已把即將要簽的所有協(xié)議向購房者明示且解釋清楚了，只要購房者一旦簽訂定金協(xié)議就必須無條件地簽訂后面的協(xié)議了，如果購房者認為后面的協(xié)議不公平，只有兩種選擇，一是違心簽訂合同，二是損失所交的定金。 多學(xué)習(xí)法律 合法權(quán)益可望得保障 針對上述房地產(chǎn)銷售中存在的這類現(xiàn)象，購房者可以從如下幾方面著手，以保護自己的合法權(quán)益。 1、在簽訂“定金協(xié)議”前，先詳細了解《商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》等法律文件的內(nèi)容，對合同中的不公平不合理的條款應(yīng)與開發(fā)商協(xié)商，如果開發(fā)商不讓步，購房者可不簽“定金協(xié)議”。否則，一旦簽訂，購房者如果不簽合同，所交的定金就退不回來了。 2、在簽訂“定金協(xié)議”時，在其上補充一句，那就是如果雙方就買賣合同及補充協(xié)議的條款不能達成一致意見的不適用該定金條款。 特別要提醒的是，《商品房買賣合同》、《補充協(xié)議》等法律文件，有較多的格式條款，《〈擔(dān)保法〉司法解釋》的規(guī)定如果能納入格式條款的相關(guān)法律規(guī)定，那不僅可以有效防止開發(fā)商“賣房欺詐”，維護正常的交易秩序，而且對提高法律條文設(shè)計的科學(xué)性，是大有裨益的。 在眼下的商品房交易中，購房者交了定金以后，面對開發(fā)商的“霸王合同”往往陷入兩難境地：取消買房，定金就打了水漂;接受合同，又放棄了自己合理合法的權(quán)益。購房者該如何是好?本報特邀四川省社科院法學(xué)研究所專家謝國強先生撰文為消費者解答這道難題 當(dāng)心 立約定金 下套 購房者小心! “立約定金”對你不利

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• 問 買房常見霸王條款有哪些 如何應(yīng)對霸王條款
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  房子是我建的，價格由我定，買房子簽合同，我說了算。不少財大氣粗的無良開發(fā)商對房地產(chǎn)相關(guān)法律視而不見，與購房者簽訂霸王條款的事情時有發(fā)生。買房簽訂合同時，常見的霸王條款有哪些類型？面對霸王條款，購房者該如何舉起法律武器來維護自己的合法權(quán)益？ 霸王條款一：宣稱并非格式合同 某《商品房買賣補充協(xié)議》規(guī)定：所有合同及相關(guān)文件均系買賣雙方充分協(xié)商后自愿達成，并非賣方提供的格式合同，賣方對合同條款保留解釋權(quán)并負責(zé)解釋。 法律解析： 根據(jù)《合同法》第41條規(guī)定：“對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋?！辈皇怯砷_發(fā)商按有利于自己的解釋處理。 霸王條款二：違約責(zé)任不對等 某《商品房買賣補充協(xié)議》規(guī)定：買方如果沒有按時交付房款，必須向賣方支付購房款的10%作為違約金。買方如果不能在規(guī)定期限內(nèi)取得產(chǎn)權(quán)證書的，賣方則按已付房價款的1%向買方支付違約金 法律解析： 《合同法》第5條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。”依照 《**高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見 （試行）》第72條、第73條的規(guī)定，開發(fā)商利用優(yōu)勢或者利用對方?jīng)]有經(jīng)驗，致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價有償原則的，構(gòu)成顯失公平。購房者可以據(jù)此請求人民法院予以變更或撤銷，并根據(jù)合同法規(guī)定，要求增加開發(fā)商的違約金，減少購房者的違約金。 霸王條款三：面積誤差不能退房 某《商品房買賣補充協(xié)議》規(guī)定：面積發(fā)生誤差時，不予退房，面積誤差部分雙方按每平方米房價款據(jù)實結(jié)算房價款。 法律解析： 《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條規(guī)定：“面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。” 面積誤差超過一定比例，法律賦予買受人解除合同的救濟權(quán)利，合同有約定從約定，無約定按法定。開發(fā)商通過格式條款來排除買受人合同解除權(quán)的，該格式條款無效。買受人可以依法行使合同解除權(quán)，該權(quán)利不得通過約定剝奪。 霸王條款四：共有部分歸開發(fā)商 某《商品房買賣補充協(xié)議》規(guī)定：該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)、外墻面使用權(quán)不屬于買受人，買賣雙方同意屋頂和外墻面廣告權(quán)、會所、休閑娛樂設(shè)施及其他賣方投資建造的經(jīng)營性房產(chǎn)和設(shè)施權(quán)益屬于出賣方。 法律解析： 《物權(quán)法》第73條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 根據(jù)《民法通則》、《物業(yè)管理條例》以及相關(guān)部門規(guī)章的規(guī)定，業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分；利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理手續(xù)，所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用；已納入分攤面積的公用部位的產(chǎn)權(quán)，屬業(yè)主共有，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自另行出租、出售。 霸王條款五：虛假廣告宣傳免責(zé) 某《商品房買賣補充協(xié)議》規(guī)定：出賣人在買受人簽訂合同前的廣告、宣傳資料（或樓盤模型、售樓書或其他載體）中的所有圖片、資料數(shù)據(jù)、說明等，僅供買受人參考，以政府**終審核為準(zhǔn)。 法律解析： 根據(jù)**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定：“出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！币虼?，提供格式條款一方免除其責(zé)任的免責(zé)條款無效。 霸王條款六：認購定金不退還 某《商品房買賣補充協(xié)議》規(guī)定： "本簽訂后協(xié)議簽訂后，乙方到期不簽訂商品房買賣合同的，乙方所付定金不予退還。" 法律解析： 該條款限制了購房者的權(quán)利。**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。” 以上就是買房中常見的一些霸王條款以及面對霸王條款，購房者該如何維權(quán)的相關(guān)解答。買房簽合同，不平等的事情時有發(fā)生，購房者應(yīng)該學(xué)會了解基本的法律知識，必要時維護自己的合法權(quán)益。

• 問 裝修合同中的霸王條款如何應(yīng)對？
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  遇到霸王條款不要怕，先了解條款內(nèi)容，再與裝修公司談判爭取利益，必要時求助專業(yè)律師。

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• 問 房屋買賣有哪些相關(guān)法律 購房定金協(xié)議如何簽訂
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  房屋作為商品的一種與其他商品一樣，在交易買賣之前，買賣雙方為了確保合同履行，可以交付定金。那么，對于購房者來說買房定金協(xié)議是什么樣的的呢？今天小編就為大家介紹一下。 購房定金協(xié)議 購房定金是指在訂立房屋買賣合同時，為保證合同的履行，規(guī)定由當(dāng)事人一方先行支付給對方一定數(shù)額的貨幣。合同履行后，定金應(yīng)當(dāng)收回，或抵作價款。 購房定金協(xié)議（樣本） 甲方: 乙方: 1.甲方的房屋座落在X路X號X室,建筑面積X平方米。 2.甲乙雙方協(xié)商一致同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格為￥X元(大寫:X元整)。 3.雙方約定房屋定金數(shù)額為￥X元正(大寫: X元整)于定金協(xié)議簽定當(dāng)天支付,定金支付后本協(xié)議生效。 4.甲方在收到定金后在雙方簽定房屋買賣合同前將房屋出售給他人,視為甲方違約,雙倍返還定金。 5.乙方必須在定金支付后X天內(nèi)于X日前簽定房屋買賣合同,同時支付首期房款￥X 元(大寫:人民幣 X )第二期房款為X元(大寫:人民幣 X )于X 前支付余款為按揭貸款方式支付,并在買賣合同簽定后一周內(nèi)開始辦理,一月內(nèi)辦理完畢。超出時間視為乙方違約,定金不退還。 6.維修基金由乙方付給甲方,具體數(shù)額看維修基金發(fā)票。 7.乙方的按揭貸款由乙方自行辦理,但甲方必須協(xié)助。 8.如有未盡事宜,可雙方協(xié)商解決。 甲方:          乙方: 地址:         地址: 身份證號碼:      身份證號碼: 時間:      時間: