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• 151****6345

  購(gòu)房過(guò)程中，總是會(huì)被各種各樣的專有名詞搞暈，不知如何計(jì)算和處理。尤其是令人頭疼的公攤面積。公攤面積的計(jì)算看起來(lái)十分簡(jiǎn)單，但實(shí)際上，購(gòu)房者在購(gòu)買的過(guò)程中，對(duì)于計(jì)算公攤面積所涉及的數(shù)據(jù)是不得而知的，因而公共建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)也沒(méi)辦法算出。 一、公攤面積的概念 所謂公攤面積，是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。如今，無(wú)論是高層還是多層，商品房都有公攤面積。 二、公攤面積的組成 公攤面積是各產(chǎn)權(quán)共同占有或共同使用的共有建筑面積，包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、值班警衛(wèi)室、為整幢樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積等。公攤面積少就好嗎? 三、公攤面積的計(jì)算 現(xiàn)在高層住宅公攤面積計(jì)算方式為， 公用建筑面積÷套內(nèi)建筑面積之和=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) ，各套 ( 單元 ) 的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，得到購(gòu)房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 一般高層的得房率都在80%左右，也就是說(shuō)有20%的公攤面積。假設(shè)你買了一套100平米高層住宅，拿房時(shí)實(shí)得面積只有80平米左右，原本看似面積夠大的房子，瞬間就擠了。100萬(wàn)的房子，20萬(wàn)是在給公攤面積買單。 四、共同面積越少越好嗎？ 對(duì)于公攤面積，不少人總覺(jué)得越少越好，這自然是對(duì)的，但目前市場(chǎng)中，不少人總會(huì)將得房率作為判斷公攤面積少的唯一標(biāo)準(zhǔn)。這種想法是錯(cuò)誤的。 由于建筑設(shè)計(jì)的提升，不少戶型中都有了贈(zèng)送的空間，無(wú)論是地下室、陽(yáng)臺(tái)還是飄窗，很多開發(fā)商會(huì)將贈(zèng)送面積算入到套內(nèi)面積計(jì)算，由此計(jì)算對(duì)于公攤來(lái)說(shuō)，面積不光一點(diǎn)都沒(méi)減少，相反卻能獲得很高的得房率。為此，高得房率≠公攤面積少。 對(duì)于公攤而言，如果面積太小，則公共空間，例如樓梯、大堂都會(huì)受到一定的影響。為此，公攤面積越少對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)，則是好事。對(duì)于整體而言，則在美觀上有一定的影響。但目前不少公攤實(shí)際上是可以進(jìn)行利用，而一梯1戶或一梯2戶則是目前**好利好公攤面積的建筑設(shè)計(jì)。但由于公攤面積還是屬于公共區(qū)域，要利用好的話，也要更為慎重。 以上就是公攤面積的概念以及常見(jiàn)的計(jì)算方法，并列出了公攤面積的一些風(fēng)險(xiǎn)，希望對(duì)購(gòu)房者有所幫助。

  查看全文↓ 2016-06-21 10:36:00

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 公攤面積比例多少**合適 公攤面積是什么
  答

  公攤面積，即公用分?jǐn)偨ㄖ娣e，是指每套(單元)商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，也是在很多購(gòu)房者眼中“白花”的錢。究竟公攤面積都由哪些部分組成？多少才算合理呢？小編將為您介紹購(gòu)房公攤面積的組成和攤派方式，希望能對(duì)您有所幫助。 一、公攤面積如何組成 所謂公攤面積，即公用分?jǐn)偨ㄖ娣e，是指每套(單元)商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。根據(jù)2000年8月1日開始實(shí)施的中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》執(zhí)行。可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e即公攤面積為： 1、大堂、公共門廳、走廊、過(guò)道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房； 2、每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間為：倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道等，作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間；售房單位自營(yíng)、自用的房屋；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(其中包括物業(yè)管理)用房。 二、公攤面積怎么攤 公攤面積過(guò)大，勢(shì)必降低房屋的性價(jià)比，過(guò)小則影響居住的舒適度。那么公攤面積如何攤才算合理？ 目前有一個(gè)可以用來(lái)考量的概念，即住宅樓公攤系數(shù)。住宅樓公攤系數(shù)計(jì)算方法為：需要公攤的共有建筑面積總和，除以參加公攤的各單元的建筑面積總和，然后用各單元參加公攤的建筑面積乘以分?jǐn)傁禂?shù)，就可以得出各套房屋的公攤面積。其中，需要公攤的面積要由產(chǎn)權(quán)部門測(cè)繪隊(duì)實(shí)地測(cè)量。一般來(lái)說(shuō)，高層樓房的公攤面積要大于多層的公攤面積。高層公攤系數(shù)一般在0.18~0.26之間，而多層的公攤系數(shù)則在0.11~0.16之間。 不過(guò)，每個(gè)樓盤，甚至一個(gè)樓盤各幢房子的情況都不一樣，因此房屋的公攤面積要實(shí)地測(cè)量，要根據(jù)房屋的使用功能和相關(guān)配套情況來(lái)定，沒(méi)有限定的范圍。

• 問(wèn) 公攤面積與建筑面積比例多少才合適 什么是公攤面積
  答

  公攤面積，即公用分?jǐn)偨ㄖ娣e，是指每套(單元)商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，也是在很多購(gòu)房者眼中“白花”的錢。究竟公攤面積都由哪些部分組成？多少才算合理呢？小編將為您介紹購(gòu)房公攤面積的組成和攤派方式，希望能對(duì)您有所幫助。 一、公攤面積如何組成 所謂公攤面積，即公用分?jǐn)偨ㄖ娣e，是指每套(單元)商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。根據(jù)2000年8月1日開始實(shí)施的中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》執(zhí)行?？煞?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e即公攤面積為： 1、大堂、公共門廳、走廊、過(guò)道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房； 2、每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間為：倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道等，作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間；售房單位自營(yíng)、自用的房屋；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(其中包括物業(yè)管理)用房。 二、公攤面積怎么攤 公攤面積過(guò)大，勢(shì)必降低房屋的性價(jià)比，過(guò)小則影響居住的舒適度。那么公攤面積如何攤才算合理？ 目前有一個(gè)可以用來(lái)考量的概念，即住宅樓公攤系數(shù)。住宅樓公攤系數(shù)計(jì)算方法為：需要公攤的共有建筑面積總和，除以參加公攤的各單元的建筑面積總和，然后用各單元參加公攤的建筑面積乘以分?jǐn)傁禂?shù)，就可以得出各套房屋的公攤面積。其中，需要公攤的面積要由產(chǎn)權(quán)部門測(cè)繪隊(duì)實(shí)地測(cè)量。一般來(lái)說(shuō)，高層樓房的公攤面積要大于多層的公攤面積。高層公攤系數(shù)一般在0.18~0.26之間，而多層的公攤系數(shù)則在0.11~0.16之間。 不過(guò)，每個(gè)樓盤，甚至一個(gè)樓盤各幢房子的情況都不一樣，因此房屋的公攤面積要實(shí)地測(cè)量，要根據(jù)房屋的使用功能和相關(guān)配套情況來(lái)定，沒(méi)有限定的范圍。

• 問(wèn) ??為什么高層公攤面積大?公攤面積多少合適?
  答

  為什么樓越高公攤面積越大：1、公攤面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）以水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。2、關(guān)于公攤率，普通多層住宅樓，在沒(méi)有地下設(shè)備用房、沒(méi)有底層商鋪、底層架空的情況下，公攤系數(shù)在10％－15％之間；帶電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)在15％－20％之間；高層住宅相對(duì)更高一些，在20%－25％左右。3、樓層高的公攤面積大原因：同一塊地，樓層高的要比樓層低的公攤大小區(qū)內(nèi)的公共綠地，也就是除開房子外的地方，是所有住戶平均分?jǐn)偟?，不管是高層底層，這一部分的公攤都是一樣的。那么為什么高層公攤要比低層高呢？多出來(lái)的公攤面積又是從何而來(lái)：拿一個(gè)三十層的高層，和一個(gè)十二層的小高層作比較，公共部分公攤，是一樣的。區(qū)別就在于樓棟內(nèi)的配置公攤。一個(gè)三十層的高層必須有兩臺(tái)電梯，否則一臺(tái)電梯出現(xiàn)故障，你就要爬樓上30層了。而一個(gè)12層的小高層，通常只有一臺(tái)電梯，因?yàn)槭紫茸舯容^少，其次發(fā)生故障還能爬樓，12層爬上去除開老人小孩，偶爾爬一次還是問(wèn)題不大的。那么多了一臺(tái)電梯不僅僅是多了一個(gè)四米左右的井道公攤，電梯門口還有過(guò)道，這又造成了進(jìn)一步的公攤擴(kuò)大化。此外高層住戶比較多，一旦發(fā)生火災(zāi)，逃離的人數(shù)比較多，那么根據(jù)建筑的消防要求，高層的消防通道比較于底層的消防通道面積應(yīng)該更大，因?yàn)樾枰冯x更多的人，所以增加安全通道又有一個(gè)走廊面積需要，造成了公攤的進(jìn)一步擴(kuò)大化。比較下來(lái)，高層比低層需要多公攤一個(gè)消防通道和一個(gè)電梯井道，外加與之配套的走廊，而且高層的承重墻體更厚，需要承受更大的壓力，墻壁投影面積的一半也被算進(jìn)了我們的公攤，所以不難想象高層25%的公攤和小高層18%的公攤，這個(gè)差距就這么產(chǎn)生了。

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• 問(wèn) ??什么是公攤面積?公攤面積多大才算合適呢?
  答

  什么是公攤面積？所謂公攤面積，是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。如今，無(wú)論是高層還是多層，商品房都有公攤面積。一般是指整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓共用部分的建筑面積。主要包含電梯井、垃圾道、變電室、管道井、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整棟樓服務(wù)的公共用房和管理用房等建筑面積，通常以水平投影面積來(lái)計(jì)算。哪些因素影響公攤面積？1、戶型因素一梯一戶、一梯兩戶和一梯三戶是不一樣的，塔式樓和板式樓是不一樣的。2、面積因素套內(nèi)面積房子大就多點(diǎn)，房子小就少點(diǎn)。3、公共設(shè)施因素公共設(shè)施只有樓梯和既有樓梯又有電梯是不一樣的，公共設(shè)施、走廊越多、面積越大公攤就越大。4、樓層因素低層住宅越來(lái)越少，帶電梯高層、超高層住宅越來(lái)越多，其公攤越大，因?yàn)闃菍釉礁?，則電梯、消防等公共設(shè)施越多，所以公攤面積越大。如何規(guī)避公攤面積風(fēng)險(xiǎn)？1、索取公攤數(shù)據(jù)在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，讓開發(fā)商出示有關(guān)計(jì)算公攤面積的數(shù)據(jù)，包括整幢建筑的建筑面積、套內(nèi)建筑面積之和、不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e等基本數(shù)據(jù)，這樣業(yè)主可以通過(guò)數(shù)據(jù)求出公攤面積，以明確自身的權(quán)益。2、查閱有關(guān)資料業(yè)主們有權(quán)自查或者聘請(qǐng)律師向設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃單位、測(cè)繪部門等機(jī)構(gòu)查閱所購(gòu)房產(chǎn)的相關(guān)文件，比如**終設(shè)計(jì)圖紙或者**終設(shè)計(jì)方案、**終面積測(cè)量報(bào)告、各種數(shù)據(jù)的計(jì)算方式及其文件等。3、在購(gòu)房合同中約定公攤面積購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)在合同中約定公攤面積的數(shù)字，并在附件二“有關(guān)公共部分與公用房屋公攤建筑面積構(gòu)成說(shuō)明”中，詳細(xì)約定公攤的具體部位、面積大小。一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房者就可以以合同約定來(lái)保障自己的利益。

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• 問(wèn) 什么是公攤面積 買房時(shí)公攤面積怎么算**合適?
  答

  搜房網(wǎng)房天下訊 “公攤”即公共建筑分?jǐn)偯娣e，不管是買高層還是買多層，公攤都是不可避免的。很多購(gòu)房者雖然知道要公攤，但對(duì)公攤怎樣計(jì)算、公攤應(yīng)該注意哪些問(wèn)題仍然不太清楚。小編獨(dú)家整理公攤相關(guān)知識(shí)，一起來(lái)學(xué)習(xí)下吧。 房屋公攤**全整理 買房時(shí)公攤面積怎么算**合適 公攤的范圍包括： 1、電梯井：尺寸是按照電梯選型來(lái)確定的，井壁上安裝電梯軌道和配重軌道，預(yù)留的門洞安裝電梯門。 2、管道井：走各種管道的空間,有垂直的,也有水平向的,有貫通的，也有分隔的。 3、樓梯間：容納樓梯的結(jié)構(gòu)，包圍樓梯的建筑部件(如墻或欄桿)。同時(shí)它是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的的建筑部分。聯(lián)系整個(gè)建筑的交通運(yùn)輸。 4、變電室：小區(qū)的電力系統(tǒng)中對(duì)電能的電壓和電流進(jìn)行變換、集中和分配的場(chǎng)所。 5、設(shè)備間：設(shè)備間是在每一幢大樓的適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)設(shè)置電信設(shè)備和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，以及建筑物配線設(shè)備，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)管理的場(chǎng)所。 6、公共門廳：進(jìn)入住宅后的一個(gè)較大公共空間，屬于室內(nèi)空間，采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求設(shè)置。 7、過(guò)道：住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。 8、值班警衛(wèi)室：設(shè)在小區(qū)大門口一側(cè)的門房，警衛(wèi)室外門口處還有升降欄桿。 9、共用墻體：住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面等。 除此之外，這些不會(huì)包含在公攤內(nèi)：倉(cāng)庫(kù)、車庫(kù)車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、售房單位自營(yíng)、自用的房屋、管理用房等不會(huì)計(jì)入公攤。 公攤的計(jì)算公式 建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積 公攤面積=公攤系數(shù)*套內(nèi)建筑面積 公攤系數(shù)=總公共分?jǐn)偯娣e/(套內(nèi)建筑面積*總套數(shù)) 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽(yáng)臺(tái)面積 另外在公攤上購(gòu)房者應(yīng)該注意：外墻隔墻量中線，套內(nèi)墻體全計(jì)算；陽(yáng)臺(tái)區(qū)分封閉否，封閉全算未封半。 不同住宅的公攤比例 7層以下住宅公攤率為7-12%： 多層建筑一般是指層數(shù)在6層左右磗混結(jié)構(gòu)的建筑，其參與公攤部分的面積包括外墻水平投影的1/2，樓梯，樓梯間，為住戶提供服務(wù)的物管用房(熱交換站、水泵房、配電室等)。一般占房屋建筑面積的13%到18%。室內(nèi)的層高分為室內(nèi)凈高(地板與天花板之間的距離)和室內(nèi)層高(地板與上層地板間的距離)，一般情況下，層高在2.8米左右,室內(nèi)凈高在2.65到2.7米之間。如果室內(nèi)層高超過(guò)4.7米以上應(yīng)按照兩層計(jì)算室內(nèi)面積。 7-11層住宅公攤率為10-16%： 樓層為7—9層為小高層，一般小高層公攤?cè)Q于各樓盤自身的情況，不同的小高層樓盤公攤也有差異。在沒(méi)有地下設(shè)備用房、底層沒(méi)有商鋪、底層架空的情況下，小高層公攤系數(shù)在10%-15%之間，而帶電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)在15%-20%之間。按規(guī)定7層以上必須配電梯，所以小高層屬于配電梯的范圍之內(nèi)，它的特點(diǎn)是方便的同時(shí)又能給生活一種新的高度。 12-33層住宅公攤率為14-24%： 高層住宅的公攤面積是**大的。根據(jù)建筑規(guī)模的不同，高層建筑一般在25-33層之間，而且高層住宅的樓梯高度**高。另外高層建筑有電梯及電梯前室占用了空間，也有安全通道樓梯占用空間，還有“管道井”“強(qiáng)電井”“弱電井”等公用設(shè)施都占用了空間。所以高層建筑較多層建筑的公攤面積要大得多。 別墅類的公攤率為1-8%： 別墅是包括地下層在內(nèi)的**多三層的獨(dú)棟住宅形式，帶室內(nèi)車庫(kù)。一般來(lái)說(shuō)獨(dú)立別墅沒(méi)有公攤面積，聯(lián)體別墅有較少的公攤面積。公用面積分?jǐn)偟脑瓌t是僅存在于本樓內(nèi)部并與本樓建筑結(jié)構(gòu)存有連接的部分，并且僅向本樓居住者提供非營(yíng)利性服務(wù)，不符合此條件的建筑不得計(jì)入公攤面積。 根據(jù)購(gòu)房合同的第八條規(guī)定，開發(fā)商交房時(shí)，房子總建筑面積與合同面積的誤差不超過(guò)3%，誤差超過(guò)3%，多出的面積由開發(fā)商無(wú)償贈(zèng)送，少出的面積，由開發(fā)商負(fù)責(zé)賠償業(yè)主，同時(shí)可以選擇退房。 買房時(shí)要注意公攤方面的問(wèn)題 1.并不是低公攤的房子就一定好，雖然這樣看來(lái)住房面積會(huì)變大，甚（至）可以省掉更多的面積，但是盲目追求低公攤或許只能換來(lái)狹窄的公共空間，不僅搬動(dòng)大型電器會(huì)很麻煩，親朋好友來(lái)串門時(shí)會(huì)感覺(jué)很擁擠，影響生活整體舒適性。另外，公攤越大也就預(yù)示著設(shè)備更齊全，在住戶的生活范圍內(nèi)更為安全。一般而言，公攤比例在20%的房子住戶覺(jué)得**舒適。 2.不要相信售樓部給出的公攤百分比。自己買的房子，可以自己估算公攤。購(gòu)房者要注意在購(gòu)房初期注意對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行觀察，同一棟樓是一梯幾戶；是只有樓梯還是既有樓梯又有電梯,公共設(shè)施、走廊有多少……這些雖然不能幫助購(gòu)房者計(jì)算出具體項(xiàng)目的公攤，但完全可以對(duì)兩個(gè)項(xiàng)目之間的公攤大小進(jìn)行對(duì)比。 3.購(gòu)房者在選購(gòu)住宅時(shí)，要向置業(yè)顧問(wèn)問(wèn)清，哪些部分是算在公攤里面的，而哪些沒(méi)有。一般而言購(gòu)房者**好盡可能選擇純住宅小區(qū)，以避免大堂等占地面積較大的區(qū)域造成額外的公攤。另外，很多樓盤都設(shè)計(jì)的獨(dú)立單元門廳，也可能提升公攤百分比。 4.不要相信某些開發(fā)商打出“零公攤”的營(yíng)銷噱頭。國(guó)家對(duì)哪些面積要計(jì)入公攤已經(jīng)有明文規(guī)定，而這種情況下，開發(fā)商往往偷換概念 ，將公攤面積加進(jìn)使用面積里，比如將陽(yáng)臺(tái)面積改成房間使用面積等，因此真正意義上的“零公攤”住宅是根本不存在的。