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• 132****9333

  相同地段的房子，公寓跟住宅比起來，擁有更低的價位，在“限時代”優(yōu)點顯得更加突出，不過到底選擇購買商業(yè)公寓還是普通住宅，還得因人而異，商業(yè)公寓也有自身的硬傷。 購房對象：首次置業(yè)者 買公寓不占購房名額，但不能落戶 近日記者收到身邊幾個單身貴族朋友的求助，紛紛打聽華南板塊的商業(yè)性質(zhì)公寓買不買得過?！皩嵲诓幌朐僮夥苛?，想有個自己的窩，但總價想控制在100萬元，撐死110萬元，**30萬左右。看過很多二手房不僅可選擇的少，而且覺得真心不值。番禺華南板塊小面積的公寓單位，單價1、4萬元左右，四五十平方米的單身公寓**五成正好三十萬左右，買這個靠譜嗎?不知道自住如何?**前景又如何?”不知該如何選擇的黃小姐不停地向記者詢問。 對于自住買家來說，像黃小姐這種首次置業(yè)者，在適合的地段購買一套小公寓用于自住，除了一般商業(yè)公寓的水電費要比住宅單位貴一些，物業(yè)管理費也可能收費更高，有些公寓單位不能使用明火煮食之外，商業(yè)性質(zhì)的公寓用來居住和普通的住宅區(qū)別不大，比租房的生活也要更安穩(wěn)。如果首次置業(yè)者購買公寓只是作為一種過渡，以后結(jié)婚準備再買大房的，商業(yè)小公寓是個不錯的選擇。購買了公寓之后，不會占用自己的購房名額，日后再購買住宅，仍然可以以首次置業(yè)者的身份申請****低三成的房貸。 不過，如果說水電費、是否能明火煮食這些都屬于“小事”，而四五十年的產(chǎn)權(quán)大限又太遠的話，戶口問題，需要首次置業(yè)的買家重點關(guān)注。商業(yè)性質(zhì)的公寓不能入戶，住宅單位卻可以。如果單身的首次置業(yè)買家屬于集體戶口，又想將商業(yè)公寓作為婚房的話，那么請注意了，目前廣州規(guī)定集體戶口的市民在結(jié)婚時需要把戶口遷出。除非另有可以遷入戶口的方法，否則購買了商業(yè)公寓想在結(jié)婚后把自己的戶口遷到公寓是不可能的。同時，如果市民近期有結(jié)婚、生子的打算，更是不建議購買商業(yè)公寓作為自己的唯一住房。商業(yè)公寓不能入戶，業(yè)主的子女不能擁有樓盤所在地的戶口，當然也就失去了入讀地段**的資格。 業(yè)內(nèi)人士指出，目前老城中心一些名校附近有不少商業(yè)性質(zhì)的公寓單位在售，正由于商業(yè)公寓單位不能擁有學位，因此售價要比同地段的住宅樓盤低不少。除非買家在同地段擁有帶學位的住宅單位，購買商業(yè)公寓只是為了改善居住或投資，否則要慎重。 購房對象：多次置業(yè)者 投資公寓貸款門檻低，但轉(zhuǎn)手稅費高 對于二次置業(yè)甚至是多次置業(yè)的買家來說，商業(yè)性質(zhì)的公寓****低五成，比二套房住宅****低七成要低得多，并且商業(yè)性質(zhì)的公寓也不限購，不用擔心購房名額的問題。在住宅的投資之路被限購封住之后，很多買家的確就將目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)性質(zhì)的公寓。 從投資的租金回報看，商業(yè)性質(zhì)的公寓和住宅一樣主要由樓盤所在的地段決定。不過值得指出的，如果買家投資公寓是為了等待其**然后轉(zhuǎn)手獲利的話，商業(yè)性質(zhì)公寓轉(zhuǎn)手交易高額的稅費是不得不注意的攔路虎。 政策規(guī)定，住宅二手交易可免收土地增值稅，但商用公寓交易不能免收。土地增值稅的征收一般按出讓土地增值額的高低實行四級超率累進稅率，即按增值額的高低，對增值部分征收30%-60%的稅費。 另外，商業(yè)公寓無論是否居住滿五年都要按物業(yè)交易總價征收5、5%的營業(yè)稅。再加上其他轉(zhuǎn)讓時需繳納的稅費，通常達到物業(yè)交易總價的10%-14%。也就是說，賣出100萬元的商用公寓，僅交易時的各種稅費就要10萬-14萬元。 可以說，高額稅費將增加商用公寓轉(zhuǎn)手交易的難度。以后轉(zhuǎn)手時高于住宅單位的稅費，將是投資商業(yè)性質(zhì)公寓的**大風險。 不限購商業(yè)公寓五“短板” 1、土地使用年限短 商業(yè)性質(zhì)的公寓土地使用性質(zhì)上大多屬于“商場”、寫字樓或酒店性質(zhì)。相比住宅性質(zhì)用地使用年限有70年，這類商用公寓因類別不同土地使用年限為40至50年不等。而商用公寓土地年限到期后需補高額地價才能繼續(xù)使用。 2、高稅費轉(zhuǎn)手交易難 根據(jù)政策，住宅二手交易可免收土地增值稅，但商用公寓交易不能免收。土地增值稅的征收一般按出讓土地增值額的高低實行四級超率累進稅率，即按增值額的高低，對增值部分征收30%-60%的稅費。此外，還需按物業(yè)交易總價征收5、5%的營業(yè)稅。各項稅費加起來，通常達到物業(yè)交易總價的10%-14%。 3、房貸利率高年限短 雖然商用公寓不受住宅限購令、限貸令影響，但因為是商用性質(zhì)物業(yè)，只能獲批**高五成、**長10年期的貸款(住宅可獲**長30年、**高七成的貸款)，而且不能申請利率較低的公積金房貸。目前，商用項目貸款利率一般為基準利率的1、1倍-1、3倍，而住宅貸款利率多是上浮1、1倍。 4、管理費水電費更貴 目前廣州商業(yè)物業(yè)用水收費標準為4、11元/立方米，用電收費標準為0、9885元/度，但住宅物業(yè)的用水加污水處理費收費標準為2、22元/立方米，用電收費標準僅為0、61元/度。另外，商用公寓的管理費一般都要2、8-10元/平方米/月，比普通住宅1-3、8元/平方米/月價格要高得多。 5、不能入戶無學位 購買商用公寓是不能入戶的。雖然不少商用公寓地處廣州市中心，附近還有名校，但因不能落戶也無法入讀**。這對一向以名校學位優(yōu)勢備受市場寵愛的老城區(qū)物業(yè)來說，其后期**潛力將大打折扣。

  查看全文↓ 2016-05-23 16:37:51

相關(guān)問題

• 問 如何才能買房? 怎樣買房才是正確的選擇呢？
  答

  1)大家購房所付的保險費其實是可以打八五折的，不要在售樓處買保單，外面的保險公司都可以為你打折?！　?)開盤絕對沒有好房子，好的房子全部被保留，然后每個月推出幾套，但單價升得很快，要么就是你有關(guān)系，我們才給你好的房子?！　?)廣告沒有一個是真的，千萬別相信其中的外立面顏色，很多造出來比畫的難看多了?！　?)售樓員會用許多方法來逼你買房，讓你無時無刻感到緊張，這時你千萬要冷靜。要自己看中才買?！　?)別以為高層中的九到十一樓不錯，那你大錯了，這些樓層正好是揚灰層，臟空氣到這個高度就會停頓，我們是不會告訴你們的。　　6)別對景觀抱太大希望，樹和草是在交房前一個月從外地買來直接插土進去的，所以能多多存活就不錯了。　　7)別以為面磚的外墻是好的，其實面磚漏水比涂料漏水的幾率大多了，在國外都是用的高級涂料，沒人用面磚當外墻。　　8)別以為實測面積是對的，其實測繪局都被我們買通的，少你一個平米你也看不出來，但是國家就只承認他的測繪報告?！　?)綠化率，容積率大多都是與實際不相符的，千萬別相信我們，我們只是聽工程部隨便說說的，能對八成就不錯了?！　?0)漏水和外立面的材料根本沒關(guān)系，你們要關(guān)心的是樁有多深，因為新房漏水大多是因為房屋沉降過大，造成外墻裂縫才漏水的。

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• 問 買高層住宅會有什么問題 如何正確的選擇高層住宅
  答

  高層房源受購房者青睞的**重要原因在于高層房價相較洋房和別墅要低出不少，高層購房者是城市購房的主力群體。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前在一二線城市有近4/5的比例規(guī)劃為高層住宅。但中國人說：高處不勝寒。高層住宅必然有它的弊端和隱患。快看看住高層的5大問題，別買了房子再后悔。 一、檢查電梯有無隱患 高層住戶每年不僅要給物業(yè)多交上一筆電梯費用之外，一定要確認你們家電梯沒有安全隱患，不要給不良開發(fā)商選用任何劣質(zhì)電梯的機會。要留意電梯是否會定期檢修。 二、 高速噪音、灰塵，我想靜靜 高架橋建在家旁邊當然好，送完孩子去幼兒園還能順便溜去菜場買個菜，連上班都不擔心遲到了！可晚上睡覺總能聽到汽車的轟隆聲你還睡得著嗎？ 如今高樓，所謂的高速隔音裝置是半屏蔽式的隔音裝置。然而，對于樓層較高的住戶來說，這一切并沒有什么卵用！汽車尾氣以及馬路揚塵都會造成衛(wèi)生困擾和健康隱患。 三、 空中欄桿，請你高些，再高些 關(guān)于高層走廊欄桿的高度，國家規(guī)定：臨空高度在24m及24m以上時，欄桿高度不應(yīng)低于1.10m?？蓪τ谟行『⒌母邔幼魜碚f，這個高度也還是十分的危險。因此這些也要在考察范圍之內(nèi)。 四、沒水沒電，日子咋過？ 一般高層住宅在頂層都建有水箱，先將水抽到頂層再往下供，使高層住戶不會因壓力不足用不上水；應(yīng)急發(fā)電機組的配置也很重要，保證市內(nèi)停電時，電梯也能暫時運行。因此購買高層時要向發(fā)展商咨詢樓層供水、水壓、供電、應(yīng)急電源等多方面情況。 五、恐高癥患者慎買！ 如果你有類似恐高癥這類洋氣的毛病，請還是低樓層吧。另外，患有某些疾病的人也不能住高層，尤其高于30米容易產(chǎn)生不適癥狀，尤其是慢性支氣管炎、心臟病、心絞痛、心腦血管疾病患者，選擇高層樓房時更要謹慎。

• 問 如何選擇正確的還貸方式
  答

  你好！這個沒有什么叫正確的了。要看你自己喜歡了，等額本息和等額本金其實要看自己的意愿了，同樣的按揭時間，同樣的金額，總的來說等額本金總利息要少點，但前期的還款比較多，壓力大點。

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• 問 復式住宅選購有什么訣竅 如何正確選擇復式住宅
  答

  目前在新推出的中高檔房地產(chǎn)項目中，采取復式住宅設(shè)計的越來越多。復式住宅以其格局精巧、使用功能靈活方便而受到了很多高收入購房者的青睞，挑選這類房屋時，應(yīng)注意以下一些問題。 首先，要看房屋平面設(shè)計是否合理 要考慮各功能區(qū)間劃分是否清晰。一般說，復式住宅由于上、下層自然分區(qū)間隔，往往下層安排公共區(qū)間，如客廳、餐廳、客人臥室、廚房等；上層則安排主人臥房。這主要考慮主、客分區(qū)，使主人活動區(qū)間保持一定私密性。 其次，要看房屋立面設(shè)計是否合理 主要是考慮室內(nèi)樓梯的位置，不能占去太多的空間，也不能破壞室內(nèi)整體性，同時便于以后裝飾布置。一般室內(nèi)樓梯都靠近墻邊，離客廳、餐廳比較近，樓梯下部空間盡量不占主要空間，如裝飾后設(shè)計成的儲物空間不會太影響整體布局。另外，對于上層空間來說，如果居室處于頂層，很多情況下都設(shè)計成坡屋頂，購房時一定要看清楚坡屋頂**低點的凈高，盡量避免彎腰、碰頭的現(xiàn)象發(fā)生。 需要提醒的是，大家往往在銷售圖紙上只能看到房間平面部分，**好能讓銷售商提供房間立面剖面圖。 第三，要看衛(wèi)生間的安置是否方便 有些設(shè)計在復式上層沒有衛(wèi)生間，在使用時就會出現(xiàn)一些不便。另外，如復式住宅面積較大，應(yīng)考慮單獨設(shè)置主臥獨立衛(wèi)生間與客人衛(wèi)生間。 第四，挑選時要看有沒有露臺 一般頂層復式住宅要帶有比較大的露臺，銷售時是贈送的。建議大家挑選時頂層如有類似的大露臺，又有較好的景觀，在裝修時稍加改裝，就可將頂層改造成為一間暖室；有些采取坡頂式的復式住宅，在頂層可以搭建一個閣樓；有些復式住宅其坡頂**低點比較高，能有2米左右，這樣就等于花了雙層的房價，買了3層的面積。這樣算下來，購房者在價格方面就會相當劃算。

• 問 怎樣挑選房子? 如何正確挑選房子
  答

  買房之前很多購房者首先想到的就是價格、位置、交通、周邊配套等，但在挑選樓盤的過程中，大多時候卻發(fā)現(xiàn)很難在這些因素中找到平衡。所以買房前首先要明確購房目的，因為不同的購房目的影響著選擇房子的因素?！獰o數(shù)遍地問自己：為什么要買房？——無數(shù)遍地問自己：到底需要什么樣的房子？1、買房的資金準備——您準備用多少錢買房？一定是有一筆資金的支持，才讓您作出了買房的決定。這筆資金的數(shù)額，決定了您在買房中的一切重要行為。20萬元、50萬元，還是80萬元、上百萬元，甚至更多，這些資金的不同準備，直接影響著您想購買物業(yè)的品質(zhì)。您要根據(jù)自身家庭的積蓄、可以獲得的各類貸款數(shù)額、以及可以從親戚朋友處得到的貨幣支持，或者其他項資金來源，來估算出自己能拿出多少錢用來投入到買房這么大的一項投資行動中，以此決定自己的實際購房能力。2、為什么要買房子——自住還是投資？在決定了投入多少資金的時候，您一定同時也作出了購買住房的目的：這一次買房，是用來自住，還是用來投資？這兩種類型的房屋，有一些共同點，但本質(zhì)還是不同的。自住型的房屋，一定要適合自己以及家人的居住需求，生活方便成為**先考慮的問題。投資型物業(yè)，一定要能夠租出去，租賃前景至關(guān)重要。3、確定大方向——東西南北中，您想把家安在哪兒？

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