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• 155****0427

  房?jī)r(jià)暴漲和暴跌這個(gè)熱詞風(fēng)行了很多年，日前香港樓市房?jī)r(jià)再次下跌現(xiàn)25年來(lái)**差成交，這給內(nèi)地樓市尤其是一線城市一個(gè)響亮的大嘴巴，那么對(duì)于樓市香港政府做了哪些調(diào)控呢？中國(guó)北上廣一線城市為什么能夠一路高歌？ 2016年1月24日香港《蘋(píng)果日?qǐng)?bào)》報(bào)道，香港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商華懋集團(tuán)準(zhǔn)備4億港元再度出售此前未能成交的尖沙咀赫德道16號(hào)全幢商廈。去年該大廈曾叫價(jià)5億港元，但并未成交。此前恒基地產(chǎn)主席李兆基旗下的豪宅項(xiàng)目帝匯豪庭在2016年1月20日公布了首份定價(jià)單，定價(jià)較同區(qū)豪宅下調(diào)了近3成。香港房?jī)r(jià)全球第一無(wú)可置疑，有房產(chǎn)相關(guān)大佬稱香港樓市上漲和下跌10%-20%都不成問(wèn)題。 一、 香港房?jī)r(jià)下跌的主要原因 1、住宅供應(yīng)量增加，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)走弱，房?jī)r(jià)從15年就有松動(dòng)的跡象。 2、從15年開(kāi)始，香港府主動(dòng)調(diào)控樓市。除了強(qiáng)化額外印花稅、推出“買(mǎi)家印花稅”來(lái)遏制外來(lái)需求、投資需求和炒賣(mài)需求外。政府還打算大幅增加房屋和土地供應(yīng)來(lái)達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的作用。 3、美聯(lián)儲(chǔ)加息、港幣貶值導(dǎo)致的資金外流或已傳遞至房地產(chǎn)市場(chǎng)，隨著香港貨幣緊縮周期的展開(kāi)，將對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成利空影響。房?jī)r(jià)可能迎來(lái)新拐點(diǎn)。 二、大陸一線城市北上廣房?jī)r(jià)上漲原因 深圳和香港盡在咫尺，房?jī)r(jià)確是“分道揚(yáng)鑣”，你房?jī)r(jià)下行我卻一路高歌猛進(jìn)，類(lèi)似深圳的一線城市房?jī)r(jià)也是一片大好，這是為何？ 1、 政策利好超預(yù)期 隨著一系列樓市利好政策的實(shí)施，剛需和改善型需求進(jìn)一步釋放，由于一線城市土地供應(yīng)量有限，需求旺盛帶動(dòng)樓市房?jī)r(jià)上漲。 2、 一線城市土地價(jià)格成本高 全國(guó)土地市場(chǎng)低迷未能阻擋開(kāi)發(fā)商瘋搶一線城市土地，此豪情從未停止過(guò)。2015年全國(guó)十大房企一線城市新增地塊50宗，較2015年有所增加，新增土地儲(chǔ)備885.45萬(wàn)平米，拿地金額1210.53億元，十大房企在一線城市拿地的平均樓面價(jià)達(dá)到13671元/平米。 3、購(gòu)房者對(duì)后市房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期 對(duì)一線城市房?jī)r(jià)上漲預(yù)期較高。一線城市在樓市下行狀態(tài)上仍然一路上揚(yáng)，這讓很多購(gòu)房者對(duì)一線城市的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期更高；另一方面城鎮(zhèn)化仍舊在加速，一線及重點(diǎn)城市吸附人口和資源的趨勢(shì)不會(huì)改變。還有就是股市的動(dòng)蕩很多投資客又轉(zhuǎn)而傾向不動(dòng)產(chǎn)投資。 4、 一線城市中高端市場(chǎng)成交活躍 樓市成交結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)為中高端市場(chǎng)，這是是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素，開(kāi)發(fā)商在高價(jià)拿地之后，想要有獲利的空間，只能定位于建造精裝修的中高端產(chǎn)品，產(chǎn)品定價(jià)也極有可能成為區(qū)域之**，由此促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲。 以上是對(duì)一線城市和香港樓市的比較，不管怎么樣香港樓市的下行都預(yù)示著大陸一線城市要回歸理性，房?jī)r(jià)高低很大程度上取決了土地成本以及供需關(guān)系，2016年大陸一線城市房?jī)r(jià)仍然勢(shì)頭猛進(jìn)，一線城市重要資源的集聚對(duì)周邊的城市人口具有魔性的吸引力。歸根結(jié)底中國(guó)房?jī)r(jià)的特殊性是和政策、社會(huì)保障與福利，也可以說(shuō)是社會(huì)資源分配有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。

  查看全文↓ 2016-05-17 10:33:59

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 深圳的房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？還會(huì)漲嗎？
  答

  首先看供求關(guān)系。現(xiàn)在大家都說(shuō)的住房供不應(yīng)求,實(shí)際上不是真正的供不應(yīng)求,而是從投資、炒房角度講的供不應(yīng)求,在2006年上半年股市大漲以前中國(guó)投資者缺乏優(yōu)良的投資產(chǎn)品,投資渠道相對(duì)狹窄,房產(chǎn)幾乎成為惟一的績(jī)優(yōu)投資品。各個(gè)行業(yè)、各個(gè)渠道的資金紛紛涌入房市,造成房產(chǎn)的供不應(yīng)求,比如上海房?jī)r(jià)**瘋狂時(shí),有個(gè)炒房者的按揭貸款就達(dá)1000多萬(wàn)元,國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)巨資整購(gòu)樓盤(pán)的案例也有很多。所以從投資者的角度看,市場(chǎng)是供不應(yīng)求。 但從居民自住、自用角度看,市場(chǎng)是供大于求,準(zhǔn)確地講是供大于用,我們建的房子比實(shí)際自用、自住的需求多。需要跟需求是兩碼事,誰(shuí)都需要住房,但形成經(jīng)濟(jì)學(xué)上的需求,則必須是人們的可支配收入可以完成購(gòu)房?，F(xiàn)在還有很多空置房,需要的人很多,但由于收入低、買(mǎi)不起,也形不成市場(chǎng)需求。 來(lái)自各方面的數(shù)據(jù)均顯示,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度比國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度要快,房?jī)r(jià)上漲速度和幅度大大高出居民可支配收入的增長(zhǎng),房?jī)r(jià)與居民收入比已達(dá)到十幾倍甚至幾十倍,遠(yuǎn)高于國(guó)際水平,空置率一直居高不下。

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• 問(wèn) 房?jī)r(jià)會(huì)漲會(huì)跌
  答

  房?jī)r(jià)是個(gè)綜合指數(shù)，涉及因素很多，由供求關(guān)系、原材料價(jià)格、人工價(jià)格、市政配套的完善、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況等等。單看房?jī)r(jià)是不會(huì)下降的，因?yàn)楫?dāng)?shù)卣娜蝿?wù)是保增長(zhǎng)，GDP必須超過(guò)7.8%，房?jī)r(jià)的上漲率，低于7.8%就意味著在下降，可是在你看來(lái)還是在上漲，因?yàn)榭捶績(jī)r(jià)的各利益群體的視角不一樣。指望倒賣(mài)房子爆發(fā)的時(shí)機(jī)，暫時(shí)不會(huì)到來(lái)，有剛性需求，二手房還可以考慮。

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• 問(wèn) 房?jī)r(jià)會(huì)漲會(huì)跌？
  答

  各有各的看法，我認(rèn)為會(huì)漲的，明年兩會(huì)了，兩會(huì)后不可能政策不放松，經(jīng)濟(jì)不漲再怪！

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• 問(wèn) 泉州房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎？會(huì)漲多少？
  答

  漲!1、市區(qū)地皮緊張，供求失衡(拆遷困難、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高。)。2、交通滯后，影響市民市區(qū)外購(gòu)房。(石獅黃金海岸度假村800元/平方無(wú)人問(wèn)津。)3、購(gòu)房貸款便利，廣大中小企業(yè)主，將購(gòu)房當(dāng)作曲線融資的手段，成為購(gòu)房主力。4、銀行實(shí)名制后，購(gòu)房成為貪 官的資產(chǎn)避風(fēng)港。5、第3、4項(xiàng)人員購(gòu)房特性：店面、別墅、大戶型，總之越貴越好。這就是為什么泉州新樓盤(pán)越建越大越建越奢華的原因。

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• 問(wèn) 房?jī)r(jià)未來(lái)還會(huì)漲嗎 會(huì)增漲多少
  答

  近日，有著名媒體的一檔節(jié)目提及中國(guó)房?jī)r(jià)15年來(lái)漲了300倍！于是乎，有很多人都炸開(kāi)鍋了。這是怎么回事？真的漲了有這么多嗎？要我說(shuō)，根本不可能漲那么多，不服來(lái)辯！ 15年漲到300倍絕對(duì)不可能！ 以上海為例，2000年其新建商品住宅成交均價(jià)3327元/平方米，乘以300那便差不多是100萬(wàn)元/平方米！而此－數(shù)字，我相信在100年內(nèi)都不可能成為上海房屋的均價(jià)（在我們有生之年看到個(gè)別樓盤(pán)挑戰(zhàn)100萬(wàn)元/平方米，倒是有機(jī)會(huì)的）。 或許有人會(huì)說(shuō)，上海房?jī)r(jià)總是“—枝獨(dú)秀”，不具代表性，那么我們就以更久遠(yuǎn)、有記錄可查的1991年全國(guó)城鎮(zhèn)商品房成交均價(jià)786元/平方米為換算基礎(chǔ)，得出的數(shù)據(jù)為235800元/平方米，而此單價(jià)應(yīng)為目前北京、上海之“一線中的一線城市”**高的成交紀(jì)錄，遑論1991年距今已近25年矣。 300倍的數(shù)字實(shí)屬誤植 那么“300倍”的數(shù)據(jù)究竟從何而來(lái)？各種說(shuō)法充斥坊間，我個(gè)人的判斷是“誤植論”，就是在“30”的后面，不小心多加個(gè)“0”，導(dǎo)致貽笑大方的“中國(guó)房?jī)r(jià)15年漲300倍”的荒謬論述橫空出世！ 相信一定也有人不敢茍同“30倍”這個(gè)數(shù)字，因?yàn)楦鶕?jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2000年至今 （2015年8月）全國(guó)城鎮(zhèn)新建商品房成交均價(jià)由2112元/平方米（商品住宅均價(jià)為1948元/平方米），躍升至6602元/平方米，15年漲幅約2.3倍，就算把中間小數(shù)點(diǎn)拿掉，也與30倍差距遙遠(yuǎn)；即使再以“房?jī)r(jià)**堅(jiān)固的堡壘”上海為準(zhǔn)，從2000年的3327元/平方米到如今的32000元/平方米，漲幅約在9.6倍左右，又何來(lái)“30倍”之說(shuō)？ 目前中國(guó)房?jī)r(jià)計(jì)算體系混亂 然而，說(shuō)中國(guó)房?jī)r(jià)15年來(lái)漲了25~30倍，雖不中亦不遠(yuǎn)！ 首先，我們必須知道國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的商品房（含住宅）之價(jià)位計(jì)算包括了經(jīng)濟(jì)適用房、動(dòng)遷安置房、單位集資房等非完全福利房，這就使得房?jī)r(jià)漲幅被大大拉低，尤其自2007年開(kāi)始，中央大力推進(jìn)保障房建設(shè)，導(dǎo)致這樣的現(xiàn)象更加明顯，加之房?jī)r(jià)漲跌幅的計(jì)算口徑，不只是各地方不一致，甚至地方政府基于“土地財(cái)政”的需要，會(huì)自行變更其計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，比如：當(dāng)樓市買(mǎi)氣過(guò)于旺盛時(shí)，為了避免過(guò)高的房?jī)r(jià)漲幅“驚動(dòng)”中央，地方政府會(huì)將保障性住房之類(lèi)的房?jī)r(jià)納入運(yùn)算系統(tǒng)，然后還大言不慚地說(shuō)：“各種限價(jià)房都是商品房的組成部分，而其購(gòu)買(mǎi)者也屬市場(chǎng)真實(shí)需要，理應(yīng)合并計(jì)算”，言之也算成理。 讓人納悶的是，當(dāng)房產(chǎn)需求銳減，價(jià)量走下坡路時(shí)，地方政府唯恐房?jī)r(jià)繼續(xù)走低會(huì)使有意購(gòu)屋者陷入觀望狀態(tài)，于是又把各類(lèi)限價(jià)房抽離房?jī)r(jià)計(jì)算當(dāng)中，說(shuō)法則變成：“保障性住房之價(jià)位包括政府補(bǔ)貼成分，不應(yīng)與完全的商品房混雜”，言之好像也同樣成理，從而導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)位計(jì)算錯(cuò)亂，往往政府專責(zé)部門(mén)與民間調(diào)研機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)有明顯落差。 地鐵帶動(dòng)居住區(qū)擴(kuò)張 特別值得一提的是，由于中國(guó)歷經(jīng)房?jī)r(jià)狂飆的2000~2010年之黃金10年，基本上超越了居民收入的增幅，消費(fèi)者已難以在原本自己熟悉的中心城區(qū)購(gòu)房，只能不斷向外圍擴(kuò)散，這就使得先前的“不毛之地”逐漸蛻變?yōu)樾陆ㄗ》康臒衢T(mén)地域。當(dāng)然，亦得益于公共建設(shè)、商業(yè)與生活配套的快速推進(jìn)，導(dǎo)致“居住可及區(qū)域”有效擴(kuò)大，這在地鐵城市尤其明顯。 如果上述觀點(diǎn)是信而有征的——10年間許多之前根本沒(méi)有太多人會(huì)去居住、無(wú)從定價(jià)的住宅板塊，現(xiàn)在與當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)漲幅有沒(méi)有25倍~30倍呢？我看是有的。還記得2000年時(shí)我在上海的田林訂了一套房，面積100平方米，總價(jià)21萬(wàn)元，幾經(jīng)猶豫、掙扎，考慮到自己初來(lái)乍到上海二度創(chuàng)業(yè)，應(yīng)該把資金用在正途與事業(yè)上而非“炒房”（多么愚蠢的想法?。谑欠艞壛速?gòu)買(mǎi)，至今想來(lái)仍扼腕不已。這套房到現(xiàn)在漲了多少倍呢？