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  商品房買賣過程中有一個必不可少的步驟，那就是簽訂商品房買賣合同。那商品房買賣合同的內(nèi)容有哪些呢？下面搜房網(wǎng)小編將為大家詳細介紹商品房買賣合同中必不可少的內(nèi)容。 商品房買賣合同的內(nèi)容： 通常情況下，商品房買賣合同的主要內(nèi)容包括當事人、標的物及其數(shù)量和質(zhì)量、付款、履行期限、履行方式、違約責任等。 一、當事人 商品房的出賣人一般是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應注明其名稱、法定代表人、工商登記號、住所及聯(lián)系方式等基本情況。買受人如為法人或其他組織，同樣予以注明。如為自然人，則應注明其姓名、身份證件號碼、住所及聯(lián)系方式等。 二、商品房基本狀況 首先要注明出賣人出售房屋的法律依據(jù)，包括土地使用權出讓合同號、土地使用權證或建設用地批準證書號、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、如為預售商品房，還應明確其預售許可證號。 其次，要注明商品房的基本情況，包括具體位置、樓層、朝向、建筑面積及套內(nèi)建筑面積等。其他裝修、裝飾等可由當事人自由約定。 三、價款及支付方式 商品房的價款包括單價與總價兩種。總價可以按幢、套或單元計價，不論商品房實際面積與約定是否存在誤差，均不對其價格進行調(diào)整。單價是按商品房面積計價，可分為依建筑面積計價、依套內(nèi)建筑面積計價和依使用面積計價三種方式。 商品房買賣合同的價款支付方式一般有三種方式：第一，以所購商品房抵押貸款的方式付款，也稱按揭付款;第二，一次性付款;第三，分期付款。按揭付款方式，應明確約定買受人應支付的首期金額及支付時間與方式，向哪家銀行申請貸款，如貸款申請不獲批準時有關事項的處理等。如為一次性付款或分期付款方式，則應明確房款或各期房款的支付時間及方式。 四、商品房交付使用方式及條件 合同需明確商品房的交付時間與程序。通常由出賣人于合同約定日期前通知買受人前往商品房所在地接受交付，買受人則于交付使用通知送達后按約定或通知指定的日期接受交付。 合同應對商品房應當具備的使用交付條件約定，主要為商品房應具備必要的驗收文件，如建筑工程質(zhì)量驗收、消防驗收、綜合驗收登記備案表等。買受人依照合同約定的交付使用條件對商品房進行驗收。 五、公共配套設施設備條款 由于商品房的正常使用有賴于各種公共配套條件的完善，因此合同對該部份應當予以明確約定。 六、面積差異的處理 當事人可對房屋面積的差異作出約定，當事人沒有約定的，依照**高人民法院的司法解釋確定。 七、產(chǎn)權登記的約定 由于我國不動產(chǎn)物權的變動以登記為要件，因此在商品房交付使用后應辦理將房屋所有權及相應的土地使用權轉(zhuǎn)移到買受人名下的登記手續(xù)，合同對此應作明確約定。 八、違約責任 出買人的主要義務是提供合格的商品房，其主要的違約情形是未按合同約定的日期和標準交付商品房，承擔的違約責任方式主要為實際履行、賠償損失、修理或更換、解除合同。買受人的主要義務為付款并接受商品房，承擔違約責任的方式是實際履行合同、賠償相應損失和解除合同。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:34:22

相關問題

• 問 商品房買賣合同注意什么，商品房買賣合同有哪些內(nèi)容？
  答

  1、認購書問題。 在目前商品房交易過程中,許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前,要求購房人簽訂認購書,交納認購款。開發(fā)商要求購房人簽訂認購書一般兩種情況:一種情況是開發(fā)商所銷售房屋倘未取得預售許可證,以向內(nèi)部職工認購的名義進行銷售,俗稱內(nèi)部認購;另一種情況是開發(fā)商已取得預售許可證或者銷售的是現(xiàn)房,開發(fā)商為購房人保留預訂的房屋,作為交換,要求購房人簽訂認購書,并交納一定數(shù)額的認購款,如果在規(guī)定的時間里,購房人不想購買該房屋,就可能無權要回所交納的認購款。 2、補充協(xié)議問題。 在商品房買賣過程中,開發(fā)商除和購房人根據(jù)《示范文本》所訂立的商品房買賣合同外,還要求購房人簽訂一份補充協(xié)議,該補充協(xié)議的內(nèi)容很多,由開發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補充協(xié)議常包含許多對購房人不利的條款,如交房時間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分攤、關于基礎設施和公共配套建筑的開發(fā)利用等方面,甚至包含許多針對開發(fā)商的免責條款。比如有些開發(fā)商在補充協(xié)議中規(guī)定:“**部門有關文件批準的延遲、市政配套批準及安裝的延誤,導致開發(fā)商不能按期交付房屋,開發(fā)商有權按實際影響的時間而相應延遲交付房屋,而不用承擔延遲交付房屋的責任。”由于補充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術語,一般購房人很難完全搞懂。因此,購房人不要急于和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議,先將補充協(xié)議拿回來,找專家進行咨詢,將補充協(xié)議中不合理的地方找出來,并對其進行修改。同時由于補充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的,保護購房人的條款很少,因此,應在專家的指導下,在補充協(xié)議中增加保護購房人的條款。如果開發(fā)商不能滿足購房人以上的合理要求,那么,購房人**好不要和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議。 3、售樓廣告問題。 開發(fā)商為宣傳、推銷其商品房,一般都散發(fā)售樓書,發(fā)布商品房銷售廣告,作出不少許諾。從法律角度來說,售樓書,廣告等都是開發(fā)商向不特定的對象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料,主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢,遠不具備商品房買賣合同的基本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請,不能直接成為合同的內(nèi)容。對于開發(fā)商的虛假廣告行為,購房人雖不能依據(jù)合同追究開發(fā)商的違約責任,但可以追究開發(fā)商發(fā)布虛假廣告的責任。根據(jù)《廣告法》第37、38條規(guī)定,發(fā)布虛假廣告,欺騙和誤導消費者,使購買商品或者接受服務的消費者的合法權益受到損害的,不僅要承擔行政違法責任,而且要依法承擔民事責任。因此,購房人發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導,就要及時向**有關管理機關舉報,申請予以查處,或訴請人民法院要求責任方賠償損失。 4、樣板房問題。 目前在商品房銷售過程中,開發(fā)商都要設置樣板房或樣板間。購房人入住后,發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距,當購房人要求退房時,開發(fā)商卻認為樣板房不是“樣本房”或“樣品房”,設置的目的是為了推銷商品房。在購房合同中并沒有約定商品房與樣板房不一致時,購房人有權退房,因此購房人無權要求退房。事實并不如此。《商品房銷售管理辦法》第31條明確規(guī)定,開發(fā)商設置樣板房的,應當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設備及裝修與樣板房是否一致,未作說明的,實際交付的商品房應當與樣板房一致。開發(fā)商未作說明,致使購房人因重大誤解而訂立商品房買賣合同的,購房人可以根據(jù)《合同法》關于重大誤解的規(guī)定,請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或撤銷購房合同(變更還是撤銷購房合同由購房人進行選擇)。 5、質(zhì)量問題。 有些購房人認為,商品房竣工后已經(jīng)過**主管部門組織的竣工驗收,驗收合格后才允許交付使用,因此商品房不應當出現(xiàn)質(zhì)量問題。而且根據(jù)有關法律規(guī)定,開發(fā)商在交付商品房時,應同時向購房人交付《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,這兩書已對商品房質(zhì)量的細節(jié)作了規(guī)定,是購房合同的重要組成部分,因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實并非如此。

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• 問 什么是商品房買賣合同？商品房買賣合同包括哪些內(nèi)容？
  答

  通常情況下，商品房買賣合同的主要內(nèi)容包括當事人、標的物及其數(shù)量和質(zhì)量、付款、履行期限、履行方式、違約責任等。[1]一、當事人商品房的出賣人一般是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應注明其名稱、法定代表人、工商登記號、住所及聯(lián)系方式等基本情況。買受人如為法人或其他組織，同樣予以注明。如為自然人，則應注明其姓名、身份證件號碼、住所及聯(lián)系方式等。二、商品房基本狀況首先要注明出賣人出售房屋的法律依據(jù)，包括土地使用權出讓合同號、土地使用權證或建設用地批準證書號、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、如為預售商品房，還應明確其預售許可證號。其次，要注明商品房的基本情況，包括具體位置、樓層、朝向、建筑面積及套內(nèi)建筑面積等。其他裝修、裝飾等可由當事人自由約定。三、價款及支付方式商品房的價款包括單價與總價兩種。總價可以按幢、套或單元計價，不論商品房實際面積與約定是否存在誤差，均不對其價格進行調(diào)整。單價是按商品房面積計價，可分為依建筑面積計價、依套內(nèi)建筑面積計價和依使用面積計價三種方式。商品房買賣合同的價款支付方式一般有三種方式：第一，以所購商品房抵押貸款的方式付款，也稱按揭付款;第二，一次性付款;第三，分期付款。按揭付款方式，應明確約定買受人應支付的首期金額及支付時間與方式，向哪家銀行申請貸款，如貸款申請不獲批準時有關事項的處理等。如為一次性付款或分期付款方式，則應明確房款或各期房款的支付時間及方式。四、商品房交付使用方式及條件合同需明確商品房的交付時間與程序。通常由出賣人于合同約定日期前通知買受人前往商品房所在地接受交付，買受人則于交付使用通知送達后按約定或通知指定的日期接受交付。合同應對商品房應當具備的使用交付條件約定，主要為商品房應具備必要的驗收文件，如建筑工程質(zhì)量驗收、消防驗收、綜合驗收登記備案表等。買受人依照合同約定的交付使用條件對商品房進行驗收。五、公共配套設施設備條款由于商品房的正常使用有賴于各種公共配套條件的完善，因此合同對該部份應當予以明確約定。六、面積差異的處理當事人可對房屋面積的差異作出約定，當事人沒有約定的，依照**高人民法院的司法解釋確定。七、產(chǎn)權登記的約定由于我國不動產(chǎn)物權的變動以登記為要件，因此在商品房交付使用后應辦理將房屋所有權及相應的土地使用權轉(zhuǎn)移到買受人名下的登記手續(xù)，合同對此應作明確約定。八、違約責任出買人的主要義務是提供合格的商品房，其主要的違約情形是未按合同約定的日期和標準交付商品房，承擔的違約責任方式主要為實際履行、賠償損失、修理或更換、解除合同。買受人的主要義務為付款并接受商品房，承擔違約責任的方式是實際履行合同、賠償相應損失和解除合同。

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• 問 商品房買賣合同中應當明確的內(nèi)容有哪些？
  答

  有以下事項：（一）當事人名稱或者姓名和住所;　?。ǘ┥唐贩炕厩闆r；　?。ㄈ┥唐贩夸N售方式；　?。ㄋ模┥唐贩績r款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；　?。ㄎ澹┙桓妒褂脳l件及日期；　　（六）裝飾、設備標準承諾；　　（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；　?。ò耍┕才涮捉ㄖ漠a(chǎn)權歸屬；　?。ň牛┟娣e差異的處理方式；　?。ㄊ┺k理產(chǎn)權登記有關事宜；　?。ㄊ唬┙鉀Q爭議的方法；　?。ㄊ┻`約責任；　　（十三）雙方約定的其他事項。

• 問 商品房買賣合同合同補充協(xié)議的內(nèi)容有哪些?
  答

  協(xié)議補充、協(xié)議變更、協(xié)議附件等，都須合同當事人協(xié)商一致達成意合才能成就，對方免談則失去了補充協(xié)議的成就條件。如果確實認為主合同中有約定未盡事宜，不補充難以維護當事人的利益時，可以申請合同變更。須看主合同對產(chǎn)生糾紛的救濟方式，如果是指定了仲裁機關則可以申請仲裁，如果是選擇了訴訟則用訴訟方式解決。

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• 問 商品房買賣合同需要注意哪些細節(jié) 補充協(xié)議的內(nèi)容有什么
  答

  買房簽合同有很多細節(jié)需注意，由于哪些簽訂秘籍呢？由于商品房買賣合同大同小異，重要的是補充協(xié)議的內(nèi)容，下面我們來看看補充協(xié)議簽訂秘籍吧！ 補充協(xié)議亦是商品房買賣合同比較重要的一部分，與商品房買賣合同具有同等法律效力。補充協(xié)議通常是由開發(fā)商單方起草，對開發(fā)商而言是有優(yōu)勢的。因此，購房者應謹防開發(fā)商提供的補充協(xié)議，若是該補充協(xié)議加重購房者的責任，減輕開發(fā)商的責任或者補充協(xié)議中有霸王條款，購房者可以拒簽。如果購房者是在不知情的情況下簽訂的，購房者可以向法院提起訴訟，以開發(fā)商提供的補充協(xié)議顯失公平或欺詐為由，請求法院認定上述補充協(xié)議無效或撤銷，亦能維護自身的合法權益。 1、公共維修基金過戶 一般情況下，買賣雙方房屋成交價格中都包含了公共維修基金款項。但是，公共維修基金做不到隨房轉(zhuǎn)移，即使房屋的產(chǎn)權變更 登記手續(xù)已經(jīng)辦完，公共維修基金也不會自動轉(zhuǎn)到買方名下，必須辦理公共維修基金的過戶手續(xù)，地點在房屋所在地的各區(qū)縣專項維修資金管理部門。因此，補充協(xié) 議應當約定雙方共同辦理公共維修基金的時間。 2、一房二賣的特別處理 一處房產(chǎn)簽多家買賣合同是賣方**惡劣的違約行為，它可能導致買方錢房兩空。加大違約責任是一房多賣行為的事后防范措施，遇上惡意行騙的產(chǎn)權人，他可以視高額的違約責任而不顧，拿著購房人的房款揮霍一空然后賣了房逃之夭夭。因此，它不能百分百保證買方?jīng)]有風險。有了預告登記制度，這種情況就可以被杜絕。 3、關于預告登記的約定 預告登記是由物權法規(guī)定的一個新制度，它是指在不動產(chǎn)交易過程中，為防止合同生效后辦理權屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)前，不動產(chǎn)權 利人另行處分該不動產(chǎn)，雙方按合同約定將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移事項向登記機構(gòu)進行預先登記，確保受讓方在條件成熟時進行正式產(chǎn)權登記。預告登記后，未經(jīng)權利人同意， 產(chǎn)權人不能處分該不動產(chǎn)?？梢姡u方如果“一房多賣”，進行預告登記的買方不受任何利益損失。由于預告登記需要建立在雙方自愿基礎之上，房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理預告登記須依雙方的登記申請進行，因此**好書面約定雙方同意向房屋所在地房地產(chǎn)登記機構(gòu)申請預告登記。 4、各種法律文件之間的沖突解決辦法 買賣二手房需要簽署的法律文件很多，僅合同而言，就有定金合同、居間合同、買賣合同、補充協(xié)議等。各份合 同的內(nèi)容有時會出現(xiàn)互不一致甚至相沖突的情況，這就需要明確定金合同、居間合同如與買賣合同發(fā)生沖突，以買賣合同為準。而補充協(xié)議正是因為買賣合同有缺陷 才訂立的，因此補充協(xié)議要說明其他合同文本如與補充協(xié)議相沖突，以補充協(xié)議為準。 5、《售樓書》的重要內(nèi)容應作為補充協(xié)議的組成部分 購房人在購置商品房時，尤其是其購置期房的時候，往往是看了開發(fā)商印制的《售樓書》，才決定是否購買。售樓書中往往列明了該樓盤的特點、交通、規(guī)劃設計、房型、配套、裝飾、設備等情況。購房人認為《售樓書》是開發(fā)商的承諾，因此，一旦交付的房屋與《售樓書》不一致，大有上當受騙的感覺。實踐中，這類爭議不在少數(shù)。 從法律意義來講，《售樓書》是一種要約邀請，是開發(fā)商向購房人發(fā)出的，請其購買房屋的意思表示，并不具有法律效力。雙方正式簽訂的《合同》或《補充協(xié)議》才是雙方真正的意識表示，是雙方的承諾，具有法律上的效力。 盡管〈〈**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉〉第三條規(guī)定"出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。"但為了避免未來可能產(chǎn)生的糾紛，建議購房人將開發(fā)商在樓書中承諾的與其有關的重要內(nèi)容寫在補充協(xié)議中。 6、房屋質(zhì)量的約定 房屋質(zhì)量的問題，是購房人入住后與開發(fā)商**容易產(chǎn)生爭議的地方。因此，在《合同》或《補充》中約定房屋質(zhì)量的內(nèi)容是十分重要的。 購房人應當與開發(fā)商約定的內(nèi)容包括：墻體平直的標準； 防水的標準，即房屋頂棚無水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結(jié)合處無漏水、滲水；表面裂縫的標準：即開發(fā)商承諾商品房內(nèi)部無任何裂縫，保溫層墻壁表面平整，瓷磚地板平整無松動、無爆裂、無間隙；管線安裝與室內(nèi)表面的平整標準：即開發(fā)商承諾不在商品房內(nèi)通行任何公用管線，承諾任何管道的安裝不影響房屋室內(nèi)表面的平整。采用的建筑材料應達到國家強制性標準等。 7、商品房交付的約定 房屋交付時，履行的手續(xù)有：房屋入住通知；鑰匙收條。開發(fā)商應向購房人提交的資料有：《北京市建設工程竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》(該兩書內(nèi)容不得低于《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》、實測面積等。 8、違約責任與解除合同的約定 雙方約定：如開發(fā)商交付房屋時，所交付的房屋達不到《合同》或《補充協(xié)議》的約定，購房人有權拒收房屋。并約定開發(fā)商因其違約行為所應支付違約金的數(shù)額或比例。同時，也可約定開發(fā)商限期更正或修復，如在規(guī)定的時間內(nèi)達不到約定的標準，購房人可以單方解除《合同》。并同時約定《合同》解除后的處理辦法，包括開發(fā)商應支付給購房人的違約金和損失賠償額計算的方法。 9、產(chǎn)權證取得期限的約定 產(chǎn)權證是認定房屋權屬的法律依據(jù)，實踐中，常會出現(xiàn)購房人在完全支付房款后的幾年內(nèi)，都拿不到產(chǎn)權證，至使產(chǎn)權處在一種不確定的狀態(tài)之中，因此，約定產(chǎn)權證取得的**后期限十分必要。并同時約定，如到期購房人仍然得不到產(chǎn)權證，購房人有權退房及退房處理辦法的約定。 10、關于不能如期取得貸款的約定 按揭貸款是許多購房人都采用的付款方式。在付款方式的附件中，開發(fā)商往往寫明，如買受人不能獲得銀行的按揭貸款，買受人應于接到通知的幾日內(nèi)付清余額。購房人往往粗心，沒有注意該條款或者因為覺得不能獲得的貸款的風險不大，對該條款沒有重視。 實踐中，因此發(fā)生的爭議雖不多，但一旦購房人無法獲得銀行貸款，按照本條約定，購房人必須在幾日內(nèi)交清全部房款，否則，根據(jù)《合同》第七條之規(guī)定，購房人就需承擔不能按期付款的違約責任。因此，購房人在簽訂《合同》或《補充協(xié)議》時對此條要予以充分注意。 11、關于物業(yè)的約定 實踐中，開發(fā)商指定的前期物業(yè)與業(yè)主委員會選聘的物業(yè)之間產(chǎn)生的糾紛很多，因此，購房人為保證其入住后權益的維護，也可在《補充協(xié)議》中約定物業(yè)的有關情況。 新版《合同》中第19條，已就開發(fā)商指定的物業(yè)服務收費價格，及價格構(gòu)成內(nèi)容有所規(guī)定，且在附件四里，還有關于物業(yè)服務內(nèi)容、服務質(zhì)量的買賣雙方自由約定。除此之外，購房人還應當與開發(fā)商協(xié)議約定，前期物業(yè)的服務時間，物業(yè)權利的限制，物業(yè)期限屆滿后，由業(yè)主委員會或全體業(yè)主決定是否繼續(xù)聘任物業(yè)或重新指定其他物業(yè)的相關約定。