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• 141****5032

  網(wǎng)上操作系統(tǒng)簽訂的合同屬于行政機關的備案，該備案有效期目前是三個月，三個月后，備案失效。但合同的效力是依據(jù)買賣雙方網(wǎng)下簽訂的合同為生效依據(jù)，比如一般根據(jù)格式合同第十二條，甲乙雙方簽字后即生效。
  因此，真正的合同是不會因為網(wǎng)上備案失效而無效的。如果您認為對方違約，則要么依據(jù)合同條款解除合同，要么請求法院依法解除合同。

  查看全文↓ 2014-04-27 21:39:40
• 148****6824

  網(wǎng)簽就是你和銷售對象簽訂合同后，要到房地產(chǎn)相關部門進行備案，并公布在網(wǎng)上。然后會給個網(wǎng)簽號，可以通過這個號在網(wǎng)上進行查詢。網(wǎng)簽是為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化。感謝關注！簽后合同可以撤銷。
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)今后在申請辦理商品房預售許可證，或為現(xiàn)售商品房申請新建商品房所有權設定登記前，必須向市國土房管局辦理項目入網(wǎng)手續(xù)，并報送相關信息和證明材料，市民可隨時上網(wǎng)查詢。
  這些信息包括購房者**關心的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息。如企業(yè)資質(zhì)及證書號、銀行信用等級、獲獎情況、企業(yè)地址、法定代表人姓名、聯(lián)系人、聯(lián)系電話等，以及樓盤信息，如綠化率、容積率、間距，總建筑面積、建筑結構、擬售價格，開竣工日期、開盤日期，前期物業(yè)服務約定期限及前期物業(yè)服務收費標準等。
  此外，公示的信息還有商品房預售許可證號或房地產(chǎn)權證號、商品房代理銷售機構信息、以及房地產(chǎn)權利是否被限制等情況。
  根據(jù)《辦法》，每一個樓盤都將擁有一個電子樓盤表，該樓盤的預定和銷售情況在表上一覽無余，適時刷新。開發(fā)商通過虛報銷售數(shù)字哄抬價格或囤積居奇等蒙騙消費者的手段將會失靈，與售樓處里暗藏貓膩的銷控表相比，買房人有了更可靠的信息源。
  據(jù)了解，網(wǎng)上簽約的程序為：交易雙方當事人根據(jù)網(wǎng)上公示的商品房定金協(xié)議或買賣合同文本協(xié)商擬定相關條款———由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，打印經(jīng)雙方確認的協(xié)議或合同———雙方當事人簽字（蓋章）———在電子樓盤表上注明該商品房已被預訂或簽約。
  每一宗交易的網(wǎng)上操作程序應在24小時內(nèi)完成。
  據(jù)介紹，實行網(wǎng)上簽約之后，還可杜絕開發(fā)商“一房多賣”的伎倆。購房者與開發(fā)商簽約后，該合同的具體合同號將反饋至管理部門，如該房已銷售或抵押，合同將不能生效。
  每套商品房信息網(wǎng)上將一目了然
  據(jù)介紹，房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)是房地產(chǎn)預警預報系統(tǒng)的一部分。通過該系統(tǒng)，不僅可以查詢到商品房樓盤信息，還包括每套商品房的層數(shù)、用途銷售情況和預售參考均價等詳細信息。
  相關信息將由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報送，主管部門審核，確保真實準確。

  查看全文↓ 2014-04-27 17:12:29
• 148****1844

  現(xiàn)在實行網(wǎng)上簽約！
  不過，如果開發(fā)商是五證齊全的情況下，簽了合同后會查到！

  查看全文↓ 2014-04-27 12:38:27
• 146****6064

  在一般情況下，房產(chǎn)買賣形成一個操作模式，即先有預約，后有本約(房屋買賣合同)。預約的目的在于促成雙方簽訂本約。預約不要求包括買賣合同的成立要件，即預約本身不是對買賣合同內(nèi)容的確定，而是確定雙方將來磋商簽訂買賣合同的義務。在這種模式下，預約本身就是一種合同，預約生效后，發(fā)生將來訂立一定合同的債務，原則上應當適用關于債權合同的一般原則。根據(jù)預約產(chǎn)生的債權，與普通債權有同等的法律效力。即預約義務人如不訂立本約，預約權利人可以請求其履行。但是，在理解這個履行問題上，因為預約約定的是雙方在約定的將來時間洽談的義務，只要雙方到期前來洽談，并對認購書約定的條款都同意作為購房合同的條款，并且沒有惡意不簽訂購房合同的行為，就已經(jīng)正確地履行了商品房認購書約定的義務。根據(jù)以上**初的預約合同形態(tài)和發(fā)展后的預約合同，有人將預約合同分成兩種：將進行談判的預約和帶未決條款的預約(鄒廣杰《商品房預售認購書的法律效力》)。并且認為將進行談判的預約只規(guī)定了未來交易（本約）的實質(zhì)性具體條款，但當事人的未來交易行為不是直接受預約的約束，而是要受本約的約束；雙方當事人只承擔繼續(xù)談判、直接達成**后本約的義務。它給當事人強加一項誠信談判（盡**大努力）的義務，但沒有針對談判失敗強加一項實現(xiàn)交易（獲得特定結果）的義務。即它產(chǎn)生兩個效果：一是當事人要對他違反談判義務、導致不能達到本約的行為承擔責任；二是當事人誠信地繼續(xù)談判仍不能達成本約時，他們不受任何協(xié)議約束。換句話說，就是當事人之間一旦締結預約，雙方負有也僅負有磋商的義務，是否**終締結本約則非其所問，即僅必須磋商而非必須締約。而帶未決條款的預約該類型預約中已約定了交易的主要條款，條款相對完備，可以根據(jù)這些條款直接締結本約。當事人也同意受這些條款的約束，并有義務就未決條款繼續(xù)談判，先達成所謂關于未決條款的協(xié)議，再整合成**后本約。該類型預約的當事人負有誠信談判的義務，若他們不能達成關于未決條款的協(xié)議，則法院可以根據(jù)一定規(guī)則補充該缺失條款。其產(chǎn)生兩個效果：一是當事人要對他違反談判義務、導致不能達成關于未決條款的協(xié)議的行為承擔責任；二是當事人繼續(xù)談判仍不能達成關于未決條款的協(xié)議、從而達不成**后本約時，他們亦受預約條款之約束，而其他事項由法院填充的條款管制之，即預約條款與法院填充條款一起構成本約。該類型的預約，不僅針對未決條款的談判強加了誠信談判的一般義務，而且針對本約強加了實現(xiàn)交易的義務，即使當事人不能洽定未決條款時也是如此（可由法院補充）。根據(jù)以上**初的預約合同形態(tài)和發(fā)展后的預約合同，也有人認為預約合同理論之爭形成兩個派別：必須磋商說和必須締約說(孫彩萍《從一起案例看預約合同的效力以及責任承擔》)。所謂必須磋商說，指當事人之間一旦締結預約，雙方就負有在未來某個時候為達成本約而進行磋商的義務。必須締約說則認為當事人僅僅為締結本約而磋商是不夠的,還必須達成本約，否則,預約毫無意義,而且還容易誘發(fā)惡意締約的道德風險。筆者認為，兩種學說各有千秋，但更傾向于必須磋商說。預約的目的是穩(wěn)定交易機會，當事人訂立預約后，雖然對同時存在的其他交易機會的選擇能力大為降低，但并非僅局限于此?；谶@樣的信賴，當事人將為訂立本約做各種準備工作，放棄尋找其他商機，全心全意為訂立本約及將來履行本約而努力。如果對方當事人違反了預約，沒有履行訂立本約的義務，當事人的各種準備工作就會落空，失去其他有利商機，其合法權益無疑會受到損害。但是在市場經(jīng)濟條件下，每一主體均追求自身利益**大化。于此情形下，雖然當事人已訂立預約，擁有一個機會，但若在締結本約之前，又出現(xiàn)了其他更為難得的機會,當事人自會權衡利弊，決定取舍。過分強調(diào)對預約的實際履行，還有可能引發(fā)當事人的抵觸心理，造成其對履行本約的消極態(tài)度,導致更多糾紛的發(fā)生。筆者以為，如果將在簽訂正式買賣合同(實踐中通常指示范文本或交由政府部門備案的房地產(chǎn)買賣合同)之前的約定簽訂買賣合同的協(xié)議一律歸為預約合同，與買買合同強制分離，未免過于學究，必然要復雜化，極易造成理論和實踐的混亂。突出牽涉到的問題是：預約合同中定金和預付款的性質(zhì)和效力、預約合同的分類問題和效力問題、預約合同的違約責任問題以及預約合同和買賣合同的區(qū)別問題。(在此均不詳述)筆者認為，理論必須建立在實務的基礎上，但理論不應當拘泥于實務的形式。前述發(fā)展后的預約合同實際上已經(jīng)脫離了預約合同的原本目的和性質(zhì)。只要其內(nèi)容上具備房產(chǎn)買賣合同的成立要件，不妨直接認定為房產(chǎn)買賣合同。依照這個思路去理解實務中在簽訂正式買賣合同(實踐中通常指示范文本或交由政府部門備案的房地產(chǎn)買賣合同)之前的約定簽訂買賣合同的協(xié)議便非常清晰：
  1、未構成買賣合同的，雙方只有進行進一步磋商的義務，誠信磋商不成不承擔預約合同的違約責任，不進行磋商或惡性磋商則要承擔預約合同的違約責任或買賣合同的締約過失責任(守約方可選擇主張)。
  2、構成買賣合同的，則守約方有權要求違約方承擔繼續(xù)履行等買賣合同的違約責任；要求繼續(xù)履行的，對于約定不明的，可以根據(jù)合同法的規(guī)定由法院填充；這類協(xié)議中包含的簽訂買賣合同的步驟實際上就變成為配合房產(chǎn)交易行政管理的需要履行一個形式上的程序或為進一步完善買賣合同而進行的補充協(xié)商，如果乙方不配合，不影響買賣合同的成立。筆者以為，按照筆者所主張的觀點理順理論問題，將使預約合同的效力、違約責任、預約合同中預付款及定金等問題趨向簡單化(在此不詳述，主要說明一下：構成買賣合同的均依照買賣合同解決，避免獨立出一類很難區(qū)別于買賣合同的預約合同)。這主要是因為它抓住了實務的發(fā)展演變實質(zhì)，而不是學究的分析。實際上，《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四和第五條及《上海市高級人民法院關于審理二手房買賣案件若干問題的解答》第五條基本上也是遵循了這樣一個基本思路，只不過《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對于房產(chǎn)買賣合同的成立要件規(guī)定過于嚴格(在此不詳述，很多學者都討論到這些問題了)，《上海市高級人民法院關于審理二手房買賣案件若干問題的解答》對于房產(chǎn)買賣合同的成立要件規(guī)定又過于模糊(在此不討論，大家可以進一步探討)。王世其律師0

  查看全文↓ 2014-04-26 16:24:28
• 135****3361

  商品房簽訂購房合同之后是否還要去房產(chǎn)局面簽才能備案?答:不需要。備案也需要時間的,建議你再等一等。

  查看全文↓ 2014-04-26 11:08:21
• 146****8100

  網(wǎng)簽顧名思義就是網(wǎng)上簽約的意思。你可以直接通過房管局的簽約平臺辦理網(wǎng)簽也可以通過中介辦理網(wǎng)簽。

  查看全文↓ 2014-04-26 09:44:55
• 151****2763

  你好！
  那么建議你做下財產(chǎn)保全，以免房東將房屋另賣他人。

  查看全文↓ 2014-04-25 19:58:50

相關問題

• 問 簽訂購房合同后想取消怎么操作
  答

  符合以下6種情況或者違反合同條款，達到退房條件的可以退一、延遲交房一般超過3個月開發(fā)商還不能交房，購房人就可以要求開發(fā)商退房，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。二、沒有產(chǎn)權證由于開發(fā)商方面的原因，買房人在合同約定期限內(nèi)無取得房屋的產(chǎn)權證，如果有這樣的退房條件，就可以要求退房。三、開發(fā)商證件不全開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違規(guī)操作，與買房人簽訂的合同就無效。四、面積誤差超過3%如果交房時房屋的實測面積與簽約的暫測面積的誤差比值超出3%，購房人可以提出退房并要求退賠利息。五、主體結構質(zhì)量有問題地基沉降超允許值、鋼筋混凝土結構變形、磚石結構強度等質(zhì)量問題，檢測機構核驗屬質(zhì)量不合格的。六、開發(fā)商擅自變更設計開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關設計的情況，購房人可以依據(jù)合同約定要求開發(fā)商退房。

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• 問 買房簽訂購房合同后，怎么才能退房
  答

  買房簽訂購房合同后，發(fā)生以下情況購房者可以單方面解除購房合同：1、不可抗力因素，2、房屋存在質(zhì)量問題，3、賣方明示違約，4、主體結構質(zhì)量不合格，5、擅自改變規(guī)劃設計，6、面積誤差超過法律規(guī)定，7、先賣后抵押，8、一房二賣的，9、在建工程轉(zhuǎn)讓而未通知，10、隱瞞無證售房的事實，12、隱瞞房屋已出賣或為拆遷安置房屋事實，13、無法辦理產(chǎn)權登記，14、過分遲延交付房屋的，15、法定不得轉(zhuǎn)讓的情形。

• 問 簽訂購房合同注意事項有什么 如何簽訂簽訂購房合同
  答

  從古至今，衣食住行就是人們的四大基本需求?，F(xiàn)如今，人們的衣食都有了保障，便越發(fā)關心起了住房問題。而一撥又一撥的購房熱，買家往往失去理智，自覺不自覺地鉆進了不法房地產(chǎn)商設置的各種陷阱。面積縮水、虛假廣告、延期交房、拖延辦證、“零風險投資”等讓購房人吃虧上當?shù)氖聦覍野l(fā)生，從而引發(fā)大量的商品房買賣合同方面的糾紛。那么，在實踐中開發(fā)商到底設置了哪些陷阱呢?總結我們的實踐經(jīng)驗，主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 廣告(包括沙盤、售樓書等)陷阱 為了賣掉房子，開發(fā)商往往會在售樓廣告中(包括沙盤、售樓書等)對綠化、會館、**、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設施做美好的描述，但對于這種承諾又不寫在合同里。結果當出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地變停車場、房屋底下有大水泵、道路開通遙遙無期等情況，買房人要求有一個說法時，開發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過規(guī)劃部門批準為由，推卸責任，或以合同約定不清搪塞，消費者一般很難得到補償。房地產(chǎn)開發(fā)商或代理商就是利用購房者想當然地以為廣告內(nèi)容都會寫入合同的心理，瞞天過海。結果，發(fā)生爭議、對簿公堂時，法官一般會以合同條款作為依據(jù)判斷是非曲直，而不完全是廣告。 銷售陷阱 中國人買東西向來有跟風湊熱鬧的從眾心理，一聽說哪個樓盤觀者如潮，那些想買房的人便躍躍欲試了。正是抓住了消費者的這種盲從心理，開發(fā)商就給買房人設下了陷阱： 其一，以小利誘之，在拿到預售證之前搞內(nèi)部認購。內(nèi)部認購是指房地產(chǎn)開發(fā)商小規(guī)模、不公開地預售商品房。由于內(nèi)部認購的商品 房價格相對較低，對那些買房人自然有吸引力。在此過程中，買房人認為自己得到了便宜，開發(fā)商也借此機會籌到了資金。然而，內(nèi)部認購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預售許可證》的情況下銷售的，其銷售行為是不合法的，因此，一旦出了問題，購房者的合法權益往往無法受到法律的充分保障。這樣，買房人的投資就充滿了風險。 其二，制造假象，在房子數(shù)量、戶型、朝向等的推出和價格的制定上做文章。前者關系到售樓進程的快慢，后者決定了售樓利潤的厚薄。開發(fā)商的做法是推出預售房屋總量的四分之一或三分之一，并且對所推出的單元進行精心搭配。通常是選**差的戶型和樓層先出手，這樣一方面可聲稱那些好的單元已經(jīng)“名花有主”，另一方面還可以避免這些“丑女”到**后“待字閨中”。當然，這其中也要混雜一些好房型，否則會造成目標客戶的流失。

• 問 怎樣簽訂購房合同?簽訂購房合同流程是什么? 
  答

  第一購買之前簽訂的合同，一個非常重要的一點，在你定下這個房子，并且交了一定數(shù)額的定金之后，開發(fā)商會跟你簽訂一個定房書之類的東西，這時你要要求開發(fā)商給你提供一個商品房買賣合同和補充協(xié)議的范本，拿到之后，有比較充分的時間對相關的條款進行研究，確定與發(fā)展商在簽合同過程中的一些重點方面，做好簽定合同的一些準備工作?！　〉诙诤灦ê贤?，要再次審定房地產(chǎn)項目的相關證件，象項目的土地使用證、銷售許可證之類的，簽定合同時，要再次對這些證件進行審核，這些證件主要包括土地使用權證、建設規(guī)劃許可證、建設用地許可證、建設開工許可證，**重要的一個就是北京市商品房的銷售或者預售許可證，按照北京市的相關規(guī)定，銷售許可證的證件原件應該在售樓現(xiàn)場懸掛，可以在售樓現(xiàn)場看到證件的原件，如果你看到這個項目是現(xiàn)房，開發(fā)商跟你說這個房子不需要辦理銷售許可證，應該要求開發(fā)商給你出示其他的一些證件。銷售許可證如果你看到原件，還可以通過上網(wǎng)查詢銷售許可證的號，是不是跟審批的范圍相一致?！　≡儆芯褪峭恋刈C是否抵押了，土地使用證有一個備注頁，如果開發(fā)商向銀行進行了開發(fā)貸款，在土地使用權證上會有注明。還有開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營范圍里是不是有房地產(chǎn)開發(fā)商的土地經(jīng)營許可，如果是銷售代理公司進行銷售的，要對他的資格進行審核，比如說執(zhí)照以及跟開發(fā)商之間的授權書等?！　〉谌獢y帶相關的一些證件，如果是北京人，需要攜帶身份證，如果是購買經(jīng)濟適用房，還有戶口本，如果是外地的話，需要有身份證和暫住證，如果是公司購房，需要有營業(yè)照的復印件等等?！　〉谒?，在簽訂購買合同之前的一些手續(xù)，如果買售人，也就是房主，不能親自到售樓現(xiàn)場簽定合同的，需要事前簽訂授權書，并且經(jīng)過公正。如果是16歲以下人購房的，比如說由家長買房，寫孩子的名字的，如果是未成年人的監(jiān)護人，必須在未簽約前，必須到公證處進行公證。

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• 問 怎么簽訂購房合同呢？
  答

  買房后就是合同的簽訂了，那么合同該如何簽訂呢？我們要注意哪些事項呢？購房時又有哪些游戲我們不知道呢？8號樓變成4號樓如果有人說他收房時找不到自己所買的房子了，您信不信？這并非是聳人聽聞，已有幾位買房人問我在這種情況下怎么辦？現(xiàn)在有不少國人對數(shù)字非常重視，為了一個靚號，不惜一擲千金，有些房地產(chǎn)商為了迎合人們的心理，賣房時將幢(座)號、層數(shù)、門牌號避開4、 13、14、24等數(shù)字，有的是跳過，有的是用3A、12A、15A、25A等數(shù)字代替。因此，購房人在約定合同第三條時首先要查驗清楚房地產(chǎn)商填寫的房屋坐落、層數(shù)、面積等基本情況是否符合該房屋所在項目的《建設工程規(guī)劃許可證》和經(jīng)過批準的設計等合法有效的證明材料，自己所買的房屋所在幢(座)號、層數(shù)、門牌號是否與所附的規(guī)劃、設計圖的標注一致。如果不一致，對數(shù)字特別在意的人就要有心理準備，房地產(chǎn)商交房時幢(座)號、層數(shù)、門牌號發(fā)生變化怎么辦？現(xiàn)實中確實有不少簽合同時跳過去的號交房時不跳了，挑了8字的人實際收到的成了7字，甚至有的8號樓莫名其妙地變成了4號樓。因此筆者建議這些購房人**好事先在合同中和房地產(chǎn)商約定清楚如交房時出現(xiàn)這種問題，房子是可退還是可換，不然到時即使法官認定房地產(chǎn)商在這個問題上違約，但由于沒有具體賠償依據(jù)，憑法官自由裁量，購房人很難根據(jù)自己的 “迷信”達到退房或換房的目的。圖紙尺寸、用途、凈高要標明合同第三條提及的合同附件一是房屋平面圖，房地產(chǎn)商通常會提供一個購房人所買房屋的平面圖，購房人不要接受不規(guī)范的草圖或沒有尺寸的示意圖，而應要求房地產(chǎn)商在這個平面圖上標清所有尺寸，需要文字說明的盡量詳細，平面主要尺寸、墻體厚度、門窗尺寸、管道井尺寸、空調(diào)位尺寸要全，房號和房屋在整幢樓中的確切位置及朝向也要在平面圖中標清楚，并在第三條的相關空格中填清楚房屋的用途、結構、層高。在這里需要提醒購房人注意的有兩點：1.有些預售許可證上的房屋用途寫的是公寓，這是一種似是而非的寫法，公寓就是住宅，不要以為公寓就可商住兩用。到目前為止，商住兩用房還僅僅是房地產(chǎn)商為了房屋促銷宣傳使用的一個詞，國家根本就沒有這個有關房屋用途的用語。當然我們不得不承認目前買這種商住兩用房開公司的人能得到稅低、貸款比例高等一些眼前利益，但長遠利益是否能得到保障仍是一個未知數(shù)。為了居住而買“商住兩用樓”，則是有百害而無一利。2.層高包括樓板的厚度，購房人自己在房間內(nèi)量的高度叫凈高，因此購房人**好要求房地產(chǎn)商在合同中能說明樓層凈高。

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