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• 132****8003

  導(dǎo)致二手房糾紛增長的原因和避免糾紛的方法主要有以下幾點：1.許多糾紛系賣房人在銷售房屋后，辦理過戶手續(xù)過程中，發(fā)現(xiàn)房屋價格又浮動了，于是導(dǎo)致反悔，以種種借口不辦理過戶手續(xù)，另一方起訴至法院。預(yù)防方法：對此，購房方不但要與賣房方簽訂合同，還要提前考慮房價上漲等因素約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時及時辦理，避免對方反悔。2.二手房交易手續(xù)復(fù)雜，導(dǎo)致交易過程中雙方當(dāng)事人產(chǎn)生不信任，交易難以進行。預(yù)防方法：買賣雙方都要在交易時充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，**好選擇專業(yè)人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。

  查看全文↓ 2014-09-22 10:27:29
• 155****9390

  導(dǎo)致二手房糾紛增長的原因和避免糾紛的方法主要有以下幾點：
  1.許多糾紛系賣房人在銷售房屋后，辦理過戶手續(xù)過程中，發(fā)現(xiàn)房屋價格又浮動了，于是導(dǎo)致反悔，以種種借口不辦理過戶手續(xù)，另一方起訴至法院。預(yù)防方法：對此，購房方不但要與賣房方簽訂合同，還要提前考慮房價上漲等因素約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時及時辦理，避免對方反悔。
  2.二手房交易手續(xù)復(fù)雜，導(dǎo)致交易過程中雙方當(dāng)事人產(chǎn)生不信任，交易難以進行。預(yù)防方法：買賣雙方都要在交易時充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，**好選擇專業(yè)人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。
  3.中介機構(gòu)的不規(guī)范行為導(dǎo)致糾紛。由于買賣雙方常常通過中介機構(gòu)建立聯(lián)系，進行交易，而中介機構(gòu)本身的機制和人員素質(zhì)不一，常常在簽訂合同或辦理手續(xù)時出現(xiàn)問題，甚至合同約定內(nèi)容與三方談判時表達(dá)的意思不一致，導(dǎo)致當(dāng)事人對合同履行內(nèi)容產(chǎn)生爭議，從而提起訴訟。預(yù)防方法：買賣雙方在交易時應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)的中介機構(gòu)，交易前應(yīng)當(dāng)充分了解各種事項，并對雙方談定的內(nèi)容以書面形式約定好。
  4.缺乏誠信，隱瞞真實信息導(dǎo)致糾紛。當(dāng)事人為了促成交易，往往隱瞞真實信息，如房屋質(zhì)量問題、居住環(huán)境問題，在簽訂合同后另一方發(fā)現(xiàn)從而提起訴訟。預(yù)防方法：購房者可以在購房前向物業(yè)、鄰居、開發(fā)商了解情況，**好到現(xiàn)場看房，并對可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題如何承擔(dān)作出約定。
  5.涉宅基地房屋主張交易無效。房屋價值的上漲，同樣還導(dǎo)致許多農(nóng)民將宅基地房屋銷售給城鎮(zhèn)居民后反悔，從而起訴。預(yù)防方法：因為法律禁止城鎮(zhèn)居民購買宅基地房屋，故而法官建議城鎮(zhèn)居民不購買這類房屋。

  查看全文↓ 2014-04-22 09:23:19
• 139****1465

  在上海，簽合同前看仔細(xì)注意事項，嚴(yán)格按照合同規(guī)范走就可以。

  查看全文↓ 2014-04-21 19:59:24
• 151****5857

  1找正主，問問正主入戶決定，是不是沒有走中介，壓根沒有出具正式合同，所以后來事情落落缸
  他要是執(zhí)意不和你去辦理，你無法盡快取得產(chǎn)權(quán)證。
  2 營業(yè)稅和個人所得稅都由對方出，但是現(xiàn)在天津市買賣房屋都是有買房這方出的。

  查看全文↓ 2014-04-21 18:13:07
• 151****8278

  1.以法院的判決，要求他趕緊執(zhí)行吧。
  2。你出。趕緊解決了吧。

  查看全文↓ 2014-04-20 13:57:16
• 158****1602

  如果合同在政策沒有出臺之前已經(jīng)簽定的話，營業(yè)稅部份可由雙方協(xié)商解決，在政策出臺之后的話，由業(yè)主方承擔(dān)，中介同時也有不可推卸的責(zé)任，打官司的話勝訴的可能性大，有過兩年的房產(chǎn)工作經(jīng)驗，意見僅供參考

  查看全文↓ 2014-04-20 10:00:34
• 146****1831

  您是通過中介來買賣房屋還是手拉手交房呢？如果您是手拉手交房，請務(wù)必注意產(chǎn)證上的面積是否有包括贈送面積（如有產(chǎn)權(quán)車位，必須指明產(chǎn)權(quán)車位的位置及大小及使用年限），還有交房標(biāo)準(zhǔn)必須注意，是帶裝修交房，附贈家用電器或設(shè)備還是毛坯交房，以上這些根據(jù)您買房情況來定的，如果您對我回答滿意，請給予評分，謝謝您！

  查看全文↓ 2014-04-20 09:17:47
• 148****6106

  定金作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù) 所謂定金，是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時或者訂立后履行前，按照合同標(biāo)的額的一定比例，預(yù)先給付對方當(dāng)事人的金錢或其替代物。定金作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，屬于一種法律上的擔(dān)保方式。 目前二手房交易中,定金的交付多數(shù)是由購房者交給中介公司,再由中介公司轉(zhuǎn)交賣方。由于中介公司在收取定金時的法律地位并不明確,這極容易引發(fā)二手房交易買賣者之間的定金糾紛。如何解決二手房購房定金協(xié)議問題呢？為此,律師建議廣大購房者在下定金時遵循下面四個步驟:
  一、要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議。在該協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包括房屋基本狀況、房價、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內(nèi)容。
  二、與中介公司簽訂書面的中介協(xié)議。該協(xié)議至少應(yīng)包括房屋基本狀況、房價、保留期限及定金的處理方法等約定,并一定要加蓋中介公司的印章。
  三、與中介公司簽好中介協(xié)議后實際交付定金前,購房者還應(yīng)要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書。
  四、收到委托書后,在交付定金時應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)。該收據(jù)僅有中介公司經(jīng)辦人員的簽字不行,一定要加蓋中介公司的印章。 據(jù)以上步驟付定金，買賣雙方的定金合同便能確保有效成立，一旦賣家不同意出售房屋，買家便可按照規(guī)定要求返還定金，相反如果買方拒絕購房，賣家也可依法沒收買方定金。

  查看全文↓ 2014-04-19 20:56:41
• 154****2585

  目前二手房糾紛主要有以下幾種類型：一是“跳單”，亦稱為“跳中介”，是指買方或出賣方已經(jīng)與中介(公司)簽署了預(yù)售確認(rèn)書、委托求購協(xié)議或出賣協(xié)議，中介公司已經(jīng)按照協(xié)議履行了提供獨家資源信息并促使買賣雙方見面洽談等促進交易的義務(wù)，但買賣一方或雙方為了規(guī)避或減少按照協(xié)議約定履行向中介交付中介費的義務(wù)，跳過中介而私自簽訂買賣合同的行為。
  據(jù)了解，出現(xiàn)“跳單”行為的主要原因有二，一是中介收費過高，二是中介服務(wù)不到位。有客戶表示，在自己想要了解一些情況，而中介業(yè)務(wù)員講不清楚或者不能給出一個明確答案的情況下，他們就覺得是在浪費時間和浪費金錢，因此會出現(xiàn)“跳單”的念頭。
  二是違約。房價不穩(wěn)定期間，價格是發(fā)生違約行為的主要因素，房價快速上漲，業(yè)主毀約行為頻現(xiàn)。徐律師說道：“房屋價格上漲速度過快，很多業(yè)主在過戶前不愿賣了。出現(xiàn)這種情況的根本原因在于毀約成本低而維權(quán)成本高。”徐律師表示：“就目前來看，我市很多二手房買賣合同約定的定價和違約金明顯偏低，無法保障守約方的合法權(quán)益。
  ” 三是出讓瑕疵。徐律師表示：“出讓瑕疵主要表現(xiàn)在房屋使用權(quán)和所有權(quán)的權(quán)利方面。第一種是‘兩權(quán)分離’，即房屋的所有權(quán)和使用權(quán)不是同一人所擁有；另一種是夫妻雙方權(quán)利共有，一方單獨出售的行為?！?四是北京二手房交易合同造假對抗其他合同。徐律師表示，有些業(yè)主在與一方簽訂合同后，又與第三方偽造一份假北京二手房交易合同來對抗那份具有法律效力的合同。
  “可能是出于對第一份合同的不滿意，也可能存在惡意違約的行為，這種行為本身就是違法的，但也不排除那些鉆法律空子和打擦邊球的人。
  ”

  查看全文↓ 2014-04-19 10:56:15

相關(guān)問題

• 問 二手房買賣合同糾紛有哪幾種？如何避免？
  答

  買賣合同是諾成合同。買賣合同自雙方當(dāng)事人意思表示一致就可以成立，不需要交付標(biāo)的物。　

  全部3個回答>
• 問 二手房買賣合同糾紛
  答

  責(zé)任在買方，合同明確規(guī)定在房主交房后，而不是產(chǎn)權(quán)過戶后，把**給賣方支付貸款，現(xiàn)在是買方**也沒給，就交了定金，那么作為賣方現(xiàn)在可以行使合同上的條款，保障自己本身的利益，定金不用退了，如買方不同意，可以讓他去申述，若他想私了，你就可以按現(xiàn)在的市場價再跟他簽次合同，或者是直接定金沒收，讓他去告，你有合同在手，明文規(guī)定，條款很清楚，你的利益可以得到很好的保障

  全部9個回答>
• 問 商品房買賣合同糾紛案件如何審理 如何避免商品房買賣合同糾紛
  答

  廣東省高級人民法院關(guān)于印發(fā)《廣東省高級人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》的通知 (粵高法發(fā)[2003]24號) 全省各級人民法院： 現(xiàn)將《廣東省高級人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》印發(fā)給你們，請組織從事民事審判的法官認(rèn)真學(xué)習(xí)、理解掌握。注意在裁判文書中不要直接引用。審理此類案件中的問題請及時報告省法院民一庭。 二○○三年十月二十四日 廣東省高級人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見 為了正確審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《關(guān)于適用擔(dān)保法>若干問題的解釋》和《廣東省商品房預(yù)售管理條例》等法律法規(guī)、司法解釋的規(guī)定，結(jié)合審判實踐，提出如下指導(dǎo)意見。 1、人民法院在審理《城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的一、二審糾紛案件時，對于當(dāng)事人請求解除合同的，均應(yīng)適用**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款關(guān)于合同解除權(quán)行使期限的規(guī)定。但對方當(dāng)事人確實已無法履行合同主要義務(wù)的情形除外。 前款所引述的合同解除權(quán)的行使期限屬于除斥期間，不存在期間的中止、中斷和延長的情形。對方當(dāng)事人在解除權(quán)發(fā)生之日起的一年內(nèi)進行催告的，解除權(quán)的行使期限自催告之日起計算三個月。 2、根據(jù)**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，出賣人只有在因其自身的原因?qū)е沦I受人不能在合同約定或法律規(guī)定的期限內(nèi)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的情形下，才需承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。因此，出賣人能舉證證明其已在合同約定或法律規(guī)定的辦證期限內(nèi)之合理時間將有關(guān)辦理房屋權(quán)屬證書的資料交給政府主管部門并已具備辦證條件的，可不承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。 3、在一方當(dāng)事人的違約行為給對方當(dāng)事人造成的損失數(shù)額難以確定的情形下，當(dāng)事人以約定的違約金過分高于或低于所造成的損失為由要求減少或增加違約金的，人民法院一般不予支持。 4、在審理以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件時，要注意正確區(qū)分和認(rèn)定當(dāng)事人之間合同關(guān)系的法律性質(zhì)。在此類案件中，一般存在兩份合同書，即買受人與出賣人簽訂的商品房買賣合同書和買受人、擔(dān)保權(quán)人及出賣人簽訂的商品房擔(dān)保貸款合同書。在后一份合同書中，一般存在三個法律關(guān)系，即買受人與擔(dān)保權(quán)人之間的借款合同關(guān)系、買受人與擔(dān)保權(quán)人之間的以尚未建成或者已竣工的房屋為抵押物的抵押合同關(guān)系、出賣人與擔(dān)保權(quán)人之間以保證或回購等具體條款加以確定的保證合同關(guān)系。 5、在以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件中，抵押合同與保證合同是借款合同的從合同，借款合同無效的，抵押合同、保證合同也無效。但抵押合同、保證合同另有約定的除外。 商品房買賣合同與借款合同不存在主從合同的關(guān)系，商品房買賣合同無效的，借款合同不因此而無效。但因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使借款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除借款合同的，人民法院應(yīng)予支持。 6、因買受人要求出賣人支付逾期交樓違約金或出賣人要求買受人支付逾期付款違約金而發(fā)生的糾紛，一般不應(yīng)通知擔(dān)保權(quán)人作為當(dāng)事人參加訴訟。但買受人以逾期付款是因為擔(dān)保權(quán)人的違約行為造成為由，申請人民法院追加擔(dān)保權(quán)人作為第三人參加訴訟的，人民法院應(yīng)予支持。 7、出賣人或買受人請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或撤銷、解除商品房買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)在開庭前告知擔(dān)保權(quán)人可以作為有獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟。若擔(dān)保權(quán)人就借款合同和抵押、保證合同另行起訴的，人民法院一般應(yīng)將該案與商品房買賣合同糾紛合并審理。商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，借款合同也被解除的，人民法院可判決出賣人將買受人所欠擔(dān)保權(quán)人借款本息直接支付給擔(dān)保權(quán)人，其余款項支付給買受人。 若擔(dān)保權(quán)人不參加訴訟的，法院僅審理商品房買賣合同糾紛。商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除的，出賣人應(yīng)將收受的購房款(包括買受人已實際支付的款項和向擔(dān)保權(quán)人所借款項)本息返還買受人，違約責(zé)任按雙方約定和有關(guān)法律規(guī)定處理。出賣人與買受人達(dá)成解除商品房買賣合同并由出賣人代替買受人清償其所欠擔(dān)保權(quán)人全部債務(wù)，其余款項則返還給買受人的和解協(xié)議的，人民法院應(yīng)予支持。 8、買受人未按照借款合同的約定還款，擔(dān)保權(quán)人以執(zhí)行回購條款為由請求出賣人承擔(dān)連帶保證責(zé)任、償還買受人所欠貸款本息的，人民法院應(yīng)予支持。 9、出賣人與買受人惡意串通，為騙取借款而簽訂虛假商品房買賣合同的，該商品房買賣合同因惡意串通、損害第三人利益而無效，擔(dān)保權(quán)人可依照《合同法》第五十四條第二款、第五十五條的規(guī)定對借款合同行使撤銷權(quán)。 借款合同被撤銷后，由買受人承擔(dān)還款責(zé)任，出賣人承擔(dān)連帶清償責(zé)任。 10、擔(dān)保權(quán)人與買受人、出賣人簽訂預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同后，因登記部門的原因致使其未辦理預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同備案登記或抵押登記的，人民法院可以認(rèn)定預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同中的抵押合同關(guān)系有效，但不得對抗第三人。 11、商品房擔(dān)保貸款合同中關(guān)于“抵押房產(chǎn)的全部或部分發(fā)生毀損，不論何時和何種原因，亦不論何人過失，均由買受人負(fù)全部責(zé)任，并賠償由此引起的一切損失”的條款，加重了買受人的責(zé)任，導(dǎo)致當(dāng)事人利益的失衡，人民法院在當(dāng)事人請求時可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方加重對方責(zé)任為由，認(rèn)定該條款無效。房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān);買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)。如果抵押房產(chǎn)已經(jīng)買了保險的，保險金應(yīng)當(dāng)作為抵押財產(chǎn)。 12、對于因建設(shè)工程“爛尾”而解除商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同后，擔(dān)保權(quán)人要求買受人返還款項時，買受人以出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行違反《廣東省商品房預(yù)售管理條例》第三十三條第二款規(guī)定的法定監(jiān)管義務(wù)而造成其損失為由，要求銀行承擔(dān)賠償責(zé)任的，如果擔(dān)保權(quán)人同時是出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行，人民法院應(yīng)對買受人的主張一并審理;如果擔(dān)保權(quán)人不是出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行的，人民法院應(yīng)告知買受人另行起訴。 13、對于商品房擔(dān)保貸款合同中關(guān)于買受人不得將抵押房產(chǎn)出租、轉(zhuǎn)讓的條款，人民法院可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方排除對方主要權(quán)利為由，認(rèn)定該條款無效。 14、買受人未經(jīng)擔(dān)保權(quán)人同意將抵押房產(chǎn)出租的，可認(rèn)定租賃合同有效，但擔(dān)保權(quán)人在實現(xiàn)抵押權(quán)時，承租人的租賃權(quán)不具有優(yōu)先于抵押權(quán)的效力。 如果買受人在出租抵押房產(chǎn)時，未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，買受人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果買受人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)造成承租人的損失，由承租人自行承擔(dān)。 15、買受人未經(jīng)擔(dān)保權(quán)人同意將抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。如果原來已辦理抵押登記或商品房擔(dān)保貸款合同備案登記的，擔(dān)保權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)。受讓人可以代替原買受人清償其全部債務(wù)后，向原買受人追償。受讓人不代替原買受人清償債務(wù)時，因擔(dān)保權(quán)人行使抵押權(quán)給受讓人造成損失的，對于原買受人所欠擔(dān)保權(quán)人的債務(wù)部分，應(yīng)由原買受人承擔(dān)清償責(zé)任，其余損失則由受讓人和原買受人按照過錯大小分擔(dān)。但當(dāng)事人另有約定的除外。 如果原來未辦理抵押登記或商品房擔(dān)保貸款合同備案登記的，擔(dān)保權(quán)人不能對抵押物行使抵押權(quán)。因此給擔(dān)保權(quán)人造成損失的，由原買受人承擔(dān)賠償責(zé)任。 

• 問 深圳房屋買賣合同糾紛案件如何審理 如何避免商品房買賣合同糾紛
  答

  關(guān)于印發(fā)《廣東省高級人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》的通知 全省各級人民法院： 現(xiàn)將《廣東省高級人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》印發(fā)給你們，請組織從事民事審判的法官認(rèn)真學(xué)習(xí)、理解掌握。注意在裁判文書中不要直接引用。審理此類案件中的問題請及時報告省法院民一庭。 二00三年十月二十四日 為了正確審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》和《廣東省商品房預(yù)售管理條例》等法律法規(guī)、司法解釋的規(guī)定，結(jié)合審判實踐，提出如下指導(dǎo)意見。 1、人民法院在審理《城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的一、二審糾紛案件時，對于當(dāng)事人請求解除合同的，均應(yīng)適用**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款關(guān)于合同解除權(quán)行使期限的規(guī)定。但對方當(dāng)事人確實已無法履行合同主要義務(wù)的情形除外。 前款所引述的合同解除權(quán)的行使期限屬于除斥期間，不存在期間的中止、中斷和延長的情形。對方當(dāng)事人在解除權(quán)發(fā)生之日起的一年內(nèi)進行催告的，解除權(quán)的行使期限自催告之日起計算三個月。 2、根據(jù)**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，出賣人只有在因其自身的原因?qū)е沦I受人不能在合同約定或法律規(guī)定的期限內(nèi)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的情形下，才需承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。因此，出賣人能舉證證明其已在合同約定或法律規(guī)定的辦證期限內(nèi)之合理時間將有關(guān)辦理房屋權(quán)屬證書的資料交給政府主管部門并已具備辦證條件的，可不承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。 3、在一方當(dāng)事人的違約行為給對方當(dāng)事人造成的損失數(shù)額難以確定的情形下，當(dāng)事人以約定的違約金過分高于或低于所造成的損失為由要求減少或增加違約金的，人民法院一般不予支持。 4、在審理以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件時，要注意正確區(qū)分和認(rèn)定當(dāng)事人之間合同關(guān)系的法律性質(zhì)。在此類案件中，一般存在兩份合同書，即買受人與出賣人簽訂的商品房買賣合同書和買受人、擔(dān)保權(quán)人及出賣人簽訂的商品房擔(dān)保貸款合同書。在后一份合同書中，一般存在三個法律關(guān)系，即買受人與擔(dān)保權(quán)人之間的借款合同關(guān)系、買受人與擔(dān)保權(quán)人之間的以尚未建成或者已竣工的房屋為抵押物的抵押合同關(guān)系、出賣人與擔(dān)保權(quán)人之間以保證或回購等具體條款加以確定的保證合同關(guān)系。 5、在以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件中，抵押合同與保證合同是借款合同的從合同，借款合同無效的，抵押合同、保證合同也無效。但抵押合同、保證合同另有約定的除外。 商品房買賣合同與借款合同不存在主從合同的關(guān)系，商品房買賣合同無效的，借款合同不因此而無效。但因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使借款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除借款合同的，人民法院應(yīng)予支持。 6、因買受人要求出賣人支付逾期交樓違約金或出賣人要求買受人支付逾期付款違約金而發(fā)生的糾紛，一般不應(yīng)通知擔(dān)保權(quán)人作為當(dāng)事人參加訴訟。但買受人以逾期付款是因為擔(dān)保權(quán)人的違約行為造成為由，申請人民法院追加擔(dān)保權(quán)人作為第三人參加訴訟的，人民法院應(yīng)予支持。 7、出賣人或買受人請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或撤銷、解除商品房買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)在開庭前告知擔(dān)保權(quán)人可以作為有獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟。若擔(dān)保權(quán)人就借款合同和抵押、保證合同另行起訴的，人民法院一般應(yīng)將該案與商品房買賣合同糾紛合并審理。商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，借款合同也被解除的，人民法院可判決出賣人將買受人所欠擔(dān)保權(quán)人借款本息直接支付給擔(dān)保權(quán)人，其余款項支付給買受人。 若擔(dān)保權(quán)人不參加訴訟的，法院僅審理商品房買賣合同糾紛。商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除的，出賣人應(yīng)將收受的購房款（包括買受人已實際支付的款項和向擔(dān)保權(quán)人所借款項）本息返還買受人，違約責(zé)任按雙方約定和有關(guān)法律規(guī)定處理。出賣人與買受人達(dá)成解除商品房買賣合同并由出賣人代替買受人清償其所欠擔(dān)保權(quán)人全部債務(wù)，其余款項則返還給買受人的和解協(xié)議的，人民法院應(yīng)予支持。 8、買受人未按照借款合同的約定還款，擔(dān)保權(quán)人以執(zhí)行回購條款為由請求出賣人承擔(dān)連帶保證責(zé)任、償還買受人所欠貸款本息的，人民法院應(yīng)予支持。 9、出賣人與買受人惡意串通，為騙取借款而簽訂虛假商品房買賣合同的，該商品房買賣合同因惡意串通、損害第三人利益而無效，擔(dān)保權(quán)人可依照《合同法》第五十四條第二款、第五十五條的規(guī)定對借款合同行使撤銷權(quán)。 借款合同被撤銷后，由買受人承擔(dān)還款責(zé)任，出賣人承擔(dān)連帶清償責(zé)任。 10、擔(dān)保權(quán)人與買受人、出賣人簽訂預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同后，因登記部門的原因致使其未辦理預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同備案登記或抵押登記的，人民法院可以認(rèn)定預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同中的抵押合同關(guān)系有效，但不得對抗第三人。 11、商品房擔(dān)保貸款合同中關(guān)于“抵押房產(chǎn)的全部或部分發(fā)生毀損，不論何時和何種原因，亦不論何人過失，均由買受人負(fù)全部責(zé)任，并賠償由此引起的一切損失”的條款，加重了買受人的責(zé)任，導(dǎo)致當(dāng)事人利益的失衡，人民法院在當(dāng)事人請求時可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方加重對方責(zé)任為由，認(rèn)定該條款無效。房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)。如果抵押房產(chǎn)已經(jīng)買了保險的，保險金應(yīng)當(dāng)作為抵押財產(chǎn)。 12、對于因建設(shè)工程“爛尾”而解除商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同后，擔(dān)保權(quán)人要求買受人返還款項時，買受人以出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行違反《廣東省商品房預(yù)售管理條例》第三十三條第二款規(guī)定的法定監(jiān)管義務(wù)而造成其損失為由，要求銀行承擔(dān)賠償責(zé)任的，如果擔(dān)保權(quán)人同時是出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行，人民法院應(yīng)對買受人的主張一并審理；如果擔(dān)保權(quán)人不是出賣人的商品房預(yù)售款開戶銀行的，人民法院應(yīng)告知買受人另行起訴。 13、對于商品房擔(dān)保貸款合同中關(guān)于買受人不得將抵押房產(chǎn)出租、轉(zhuǎn)讓的條款，人民法院可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方排除對方主要權(quán)利為由，認(rèn)定該條款無效。 14、買受人未經(jīng)擔(dān)保權(quán)人同意將抵押房產(chǎn)出租的，可認(rèn)定租賃合同有效，但擔(dān)保權(quán)人在實現(xiàn)抵押權(quán)時，承租人的租賃權(quán)不具有優(yōu)先于抵押權(quán)的效力。 如果買受人在出租抵押房產(chǎn)時，未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，買受人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果買受人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)造成承租人的損失，由承租人自行承擔(dān)。 15、買受人未經(jīng)擔(dān)保權(quán)人同意將抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。如果原來已辦理抵押登記或商品房擔(dān)保貸款合同備案登記的，擔(dān)保權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)。受讓人可以代替原買受人清償其全部債務(wù)后，向原買受人追償。受讓人不代替原買受人清償債務(wù)時，因擔(dān)保權(quán)人行使抵押權(quán)給受讓人造成損失的，對于原買受人所欠擔(dān)保權(quán)人的債務(wù)部分，應(yīng)由原買受人承擔(dān)清償責(zé)任，其余損失則由受讓人和原買受人按照過錯大小分擔(dān)。但當(dāng)事人另有約定的除外。 如果原來未辦理抵押登記或商品房擔(dān)保貸款合同備案登記的，擔(dān)保權(quán)人不能對抵押物行使抵押權(quán)。因此給擔(dān)保權(quán)人造成損失的，由原買受人承擔(dān)賠償責(zé)任。

• 問 買賣合同糾紛心得有哪些，如何避免糾紛呢？
  答

  解決合同糾紛的解決有四種途徑，即協(xié)商、調(diào)解、仲裁和訴訟。其中通過合同當(dāng)事人根據(jù)法律和合同的有關(guān)規(guī)定自行協(xié)商解決，或者通過調(diào)解即由民間組織根據(jù)自愿和合法原則對合同當(dāng)事人的糾紛加以解決，這兩種方式**省事、**簡便易行。其次，依據(jù)合同仲裁條款或事后達(dá)成的仲裁協(xié)議，解決糾紛的方式，較之向法院起訴來講，也利于案件的迅速解決和減少解決費用。當(dāng)然通過訴訟解決雖然耗時長、費用高，但這卻是解決合同糾紛的一種**重要、**權(quán)威的途徑。

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