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• 138****1403

  正常簽訂合同，合同的繳稅日期和過戶日期要有規(guī)定！為避免業(yè)主5年后不配合過戶和違約現(xiàn)象，建議去做房產(chǎn)公證。

  查看全文↓ 2014-04-20 10:43:10
• 153****3025

  你這種情況的交易風(fēng)險理論上是沒有辦法完全規(guī)避的。我個人不太支持這種規(guī)避方式。原因：
  1、你們有交易合同又有抵押的相關(guān)協(xié)議，一旦發(fā)生糾紛到法院會產(chǎn)生交易事實不清的問題。對你不利。
  2、20萬違約金這個數(shù)額恐怕法院不會支持。我國合同法司法解釋（二）第二十八條規(guī)定：“請求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過實際損失額為限。增加違約金以后，當(dāng)事人又請求對方賠償損失的，人民法院不予支持?！钡诙艞l第三款的規(guī)定：“約定的違約金超過造成的30%的可以認(rèn)定是違約金過高?！薄?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。”
  需要注意的是：一、過分高于損失的違約金中所指的“損失”僅指“實際損失”，不包括“預(yù)期利益”。二、“違約金超過損失的百分之三十”只是判斷違約金是否過分高于損失的標(biāo)準(zhǔn)。對于“過分高于損失的違約金”，法律只是規(guī)定“適當(dāng)減少”，而并非將違約金減少到工“實際損失”的130%。三、在違約行為沒有造成損失的情況下，法院應(yīng)當(dāng)合同當(dāng)事人意思自治，對于此種違約金予以支持，依據(jù)違約方的請求適當(dāng)減少違約金。
  3、除了房主拿房子做抵押風(fēng)險外還有：房主去世；人間蒸發(fā)；不配合你辦理過戶或者提條件辦理過戶等等可能存在。這些能預(yù)料的可能情況你**好都寫在合同中，并約定好違約責(zé)任。
  4、至于公證的事情其實沒多大用處，因為公證處只會給你們出具一份公證書，大概寫上你們雙方的交易合同是當(dāng)著公證處工作人員面簽訂的，真實合法有效。也就是說公證書只能在房主抵賴說這房子沒有賣給你時，來證明你們雙方的交易關(guān)系真實有效，并不能解決其他風(fēng)險。這一點上合同也能起到這樣的作用，做個簽字鑒定就可以了。
  所以我認(rèn)為**好的解決辦法是“先支付部分房款，其余房款過戶時在全額支付”。壓房主點錢，對他**有制約作用。雖然這樣房主很有可能不同意但是這是一個**有效的方法。

  查看全文↓ 2014-04-17 19:31:15

相關(guān)問題

• 問 ??房貸為什么三個月后還沒有下來?
  答

  貸款三個月沒有審批下來，原因有很多，因為貸款的手續(xù)比較復(fù)雜，而且銀行考核的材料也比較多，需要一步一步審核，**先要考慮的是不是自己征信出現(xiàn)過逾期，或者是還款能力表現(xiàn)的不足，這個需要到銀行進(jìn)行詢問。還有一部分原因是由于銀行所造成的，比如說放款延遲，和個人影響不是很大，但如果錢一直無法到開發(fā)商賬戶的話，會造成違約責(zé)任。正常情況下，房貸辦理在一個月左右的時間，如果超過三個月仍然沒有辦理成功，就要及早去詢問是自己征信的原因還是銀行的原因，因為如果是個人原因的話，而且在簽訂買賣房屋合同的時候，約定了房貸到賬的時間，超期沒有到賬的話，需要給開發(fā)商付違約金的。如果是銀行的原因，也要和開發(fā)商進(jìn)行說明。如果是由于開發(fā)商的問題，沒有提供房產(chǎn)證明導(dǎo)致貸款失敗，后果則由開發(fā)商自己承擔(dān)。

• 問 ??哪位清楚新房三個月后能入住了嗎？
  答

  這主要取決于所用的裝修材料，如果所用材料均為環(huán)保無毒的，稍通一下風(fēng)就可以入住。不過因為個人很難分得清哪個環(huán)保與否。通風(fēng)多長時間往往也是個人感覺，不放心的話就找專業(yè)的公司測一下。一般來說，通風(fēng)三個月可以入住。

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• 問 ??新房三個月后能入住了嗎？裝修好后一般要放置多久？
  答

  一、新裝修的房子多久入住為佳？多年裝修經(jīng)驗的朋友都會說，如果通風(fēng)做得好，至少也要5至6個月。為什么要這么久才能入住呢？因為裝修后房子的有害物質(zhì)是緩慢釋放的過程，這些有害物質(zhì)會損害人體健康，容易導(dǎo)致呼吸道疾病、不孕不育、白血病等。正常成年人在5至6個月后入住，那么家有孕婦多久入住？家有嬰幼兒又多久入住好呢？二、家有孕婦多久入住新裝修的房子？越晚越好！特別是剛懷孕前三、四個月，**好不要進(jìn)住通風(fēng)少于6個月的裝修房子。因為寶寶在前三個月**不穩(wěn)定，裝修材料的有毒物質(zhì)對大人胎兒發(fā)育都不好。有條件的家庭，**好是一年后再入住。對于懷孕的人來說，各方面還是要注意的，畢竟對胎兒是非常有影響的。三、嬰幼兒多久入住新裝修的房子？家有嬰幼兒，**好是放1年以后再入住比較好。之前鄰居家有個1歲多的小寶寶，房子裝修過了3個半月就全家入住了，小寶寶連續(xù)幾個月都久咳不愈，后來醫(yī)生問是不是住了新房子，分析判斷病源是裝修材料。小孩子自身的免疫能力弱，面對這些潛伏的有害物質(zhì)，很空易受傷。因此，兒童**好是放置一年后才入住。

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• 問 新房涼三個月能住嗎? 新家晾了三個月能入住嗎
  答

  新房裝修晾三個月不好說是否入住安全的，要安心入住的是需要考慮些其他的辦法的，可以用的辦法如下：1、首先要多多的開窗通風(fēng)，不要一直封閉著空間這樣會不利于散味道出去的，然后放幾包葉廣泥進(jìn)去用來吸附異味和甲醛還是不錯的。2、然后可以考慮用些綠蘿和吊蘭來凈化空氣的。3、醋：打一小桶清水，再加一些醋，放在家里，多試幾次，異味就逐漸消失了。原因就是水可以吸附甲醛，醋可以起到穩(wěn)定甲醛的作用。

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• 問 新房三個月可以住嗎? 裝修好的新房，晾三個月可以住嗎？
  答

  首先我們來了解一下：1、裝修污染物：甲醛、苯系物的潛伏期一般情況下，苯的潛伏期在半年以上，甲苯、二甲苯的潛伏期在一年以上，甲醛的潛伏期3到15年（與裝修工藝有關(guān)）。2、甲醛的釋放分三階段1年內(nèi)為重度污染期，有異味，2年內(nèi)為中度污染期 ，可能沒有異味，夏季為高發(fā)期，4年以上輕度污染期 ，沒異味很多情況下，我們都會在通風(fēng)三個月后，感覺室內(nèi)沒有異味了，就選擇入住。因為聞不到污染異味，所以感覺安全了。實際上甲醛在超標(biāo)1-2倍時，一般人體難以察覺。因為一個原因——嗅覺閾值。嗅覺閾值是指能被我們聞到氣味的**低濃度就是閾值。每種物質(zhì)都有獨特的氣味，而它們需要一定濃度才能被人類的嗅覺感知。所以這是一個誤區(qū)，沒有異味并不代表空氣質(zhì)量達(dá)標(biāo)了。通風(fēng)的局限性體現(xiàn)在多方面：* 甲醛揮發(fā)時間長達(dá)3~15年，短期通風(fēng)不能徹底解決問題。* 受環(huán)境影響較大。春秋沙塵天氣、夏季開空調(diào)、冬季嚴(yán)寒或霧霾天等都不適合開窗通風(fēng)，室內(nèi)甲醛難以置換出去。* 通風(fēng)條件影響通風(fēng)效果。樓層、戶型、周邊建筑物等都會影響通風(fēng)，對于本身通風(fēng)條件較差的房間，開窗通風(fēng)的效果并不會很大。

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