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• 154****1943

  驗房、產權辦理、物業(yè)交割

  查看全文↓ 2014-04-19 09:42:03
• 158****3304

  購買二手房,**重要的是認真審查房屋產權的完整性、可靠性。 首先要求賣方提供合法的產權證書正本,并到房管部門查詢產權證的真實性,以及擬購房產產權來源和產權記錄。
  包括房主、登記日期、成交價格等,還需要確認賣方產權的完整性,了解所購房有沒有被抵押,以及與人共享等;注意產權證上的房主與賣房人是否同一個人。其次要搞清楚所購房源是否屬于允許出售的房屋。一般來說,軍隊、醫(yī)院、**的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。 與商品房不同,二手房買賣一般都是“個案”。所以有關價格、房況等,都需要消費者自己或自己委托機構來詳細了解。在決定購買前,消費者應該仔細觀察戶型是否合理,各種管理是否到位,供電容量是否能夠負荷空調等大型家電。查看天花板是否有滲水痕跡,墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯問題。有的還應詢問小區(qū)保安水平、物業(yè)管理費及收費標準如何。此外,消費者千萬不要忘記了解購買的房子已有多長歷史、土地使用期限還有多長;有沒有欠費情況,如物業(yè)管理、水、電、氣費等。 在掌握房屋基本情況的基礎上,消費者應從多個方面對比判斷二手房的價值。也可以委托信得過的中介機構或評估機構進行評估,弄清能否做二手房按揭貸款。一般情況下,銀行按揭時會做保值評估,這個價格可以看出房屋的**低保值價。 **后,提醒您,購買二手房時,不要輕信對方,一定要合法、徹底地辦理過戶手續(xù)。二手房必須經(jīng)房屋土地管理部門辦理完過戶手續(xù),才算真正換了主人,其他任何單位的保證和公證都不算完成交易。
  挑選“二手房”四大技巧 住房成為商品,“二手房”交易將成為整個房地產交易市場中**活躍的部分。目前,國家已開始加大促進二手房交易的力度,因此,二手房交易會逐漸活躍起來,但“二手房”買賣不像購置新房那樣一目了然,因此,挑選時應格外注意。
  查明產權狀況 “二手房”由于大多是隨著住房商品化才成為個人消費品的,“身份”比較復雜,了解其產權狀況非常重要。
  購房人第一步是要賣方提供產權證書、身份證件、資格證件以及其他證件;第二步應向有關房產管理部門查驗所購房產產權的來源和產權記錄,包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等;
  第三步要查驗房屋有無債務負擔。另外,購房者還需了解所購房有無抵押、是否被法院查封。 特別注意的是,產權有糾紛的或是部分產權(如以標準價購買的公有住房)、共有產權、產權不清、無產權的房子,即使房子再好也不要買,以免成交后拿不到產權證。
  看清房屋結構 “二手房”的結構通常比較復雜,有些房子還經(jīng)過多次改造,結構一般較差。 選購時,不僅要了解房屋建成的年代,現(xiàn)有建筑面積和使用面積是否與產權證上所標明的一致,房屋布局是否合理,設施設備是否齊全、完好等情況,更要詳細考察房屋的結構情況,了解房屋有無破壞結構的裝修,有無私搭、改建造成主體結構損壞等隱患。
  為此,可以到房管部門的檔案室查詢原建檔案,看看圖紙資料,打消疑惑。 考察環(huán)境和配套 舊房子一般位于市區(qū)地帶,建筑密度大,周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年,一般較難改變。要認真考察房屋周圍有無污染源,如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等,以及房屋周圍環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。
  對房屋配套設施的考察主要有:水質、水壓、供電容量、燃氣供應、暖氣供應情況和收費標準以及電視接收的清晰度等。
  走訪一下周圍的鄰居,對這里的環(huán)境和生活方便度會有更深入的了解。 了解物業(yè)管理狀況 對物業(yè)管理的考察,主要是考察物業(yè)管理企業(yè)的信譽情況和服務到位程度,看看保安人員的基本素質、保安裝備和管理人員的專業(yè)水平、服務態(tài)度如何,小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適,各項設施設備是否完好、運行正常等。
  還要了解物業(yè)管理費用標準,水、電、氣、暖的價格以及停車位的收費標準等,了解是否建立了公共設施設備、公共部位維修養(yǎng)護專項基金,以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護費用,出現(xiàn)買得起住不起的情況。
  許多公房出售后陷入了“無人管”的狀態(tài),選擇時宜慎重。 二手房砍價技巧 目前,舊房交易日趨活躍,消費者在買房過程中應掌握一定技巧,以免多花冤枉錢。 舊住宅由于長年磨損,質量下降,其價格很難得到準確估計。要想在砍價時居于有利地位,購買者應事先把握住宅的情況。要充分了解該住宅的弱點,弄清楚該住宅上市多久,賣出去的原因,要盡量搞明白曾有多少人出過價,出價多少,要弄清賣主有什么附加條件,付款方式如何,是否是分期付款,**好能弄清賣主賣房的原因,必賣的期限、賣房款的用處以及當年買進房屋時的真實價格。
  掌握上述信息,就可以酌情提出殺價的理由來。 砍價時,要有根要據(jù)地暴露舊住宅的各種不足之處,如環(huán)境差、設備老化等,迫使賣主降價。對于長期上市仍不能賣出的舊住宅,應正告其房主賣價太高,打擊房主的自信心。如果了解到賣主**后的必賣日期,可使用拖延戰(zhàn)術,一邊討價還價,一邊拖延時間,等接近必賣日期時,利用賣主的急售心理,伺機殺價購買。
  也可讓自己的熟人出面,通過交情,探聽賣主所能接受的底價標準。為了使自己居于主動地位,砍價時要多聽少講,特別是不能輕易開口應價,要堅持不到**后關頭不應價的原則。 另外,為了解除賣主的防備心理,殺價時**好坦率地告訴賣主,買房的目的是自用,而不是為他人代買,這樣可以防止賣主怕房地產經(jīng)紀人插手牟利而故意拒不讓價。
  二手房安全交易四步走 第一階段心理準備 針對目前尚不規(guī)范的房地產中介市場,是自己成交還是找有資質、信譽好的房產中介公司?如果自己找客戶,首先您要有閑暇的時間;
  其二,您要有比較專業(yè)的房產及法律知識;第三,要有較好的心態(tài)及耐性。因為討價還價的過程可能漫長而艱難。 不如找一家代理公司試一試。但是找中介公司要注意:有無資質、信譽是否良好、操作是否規(guī)范,可打電話咨詢一下,看看報價及公司的服務態(tài)度,也可親自上公司實地考察,或問問周圍已賣房人對中介公司的評價,**后您再選一家公司代理。
  想賣多少錢?這是業(yè)主**關心的問題。如何確定房屋價格,應給自己的房產做個評估。 第二階段市場考察 看看您的房產所在的區(qū)域,周邊環(huán)境(包括文化、體育、醫(yī)院)及生活配套設施是否完善,道路交通狀況是否良好。
  房屋建成年代、小區(qū)環(huán)境、房屋結構、朝向、樓層,都是影響房價的原因。業(yè)主應了解自己房屋優(yōu)劣勢,才可達到自己理想的預期價值。 第三階段房屋交易 賣房者均希望盡快將房子賣掉。故而往往找多家公司,各家公司都帶客戶看房,其間,有各公司業(yè)務員,有想甩掉中介的買房人,同時不乏別有用心的不法之徒。
  房主是天天陪同看房,討價還價,電話不斷,精神高度緊張。建議賣房人先考察一下公司的聲譽,與中介公司簽訂好代理協(xié)議,然后中介公司會派專人負責,有針對性地向客戶推薦房房,組織看房,盡快地尋找買方,同時幫助辦理過戶的相關手續(xù),省去了賣房人大量的時間和精力,安全可靠又快捷。
  第四階段物業(yè)交割 正常情況下,房子交接完畢,房產登記過戶后當日,您就應該拿到全部售房款,如果您不能按時交房,則根據(jù)情況,暫扣部分房款,待交房時付清,付款時間在合同中有明確規(guī)定。
  很多賣房人可能想賣房子拿到房款就完事了,其他與我無關。殊不知,如果買方故意不交供暖費、物業(yè)費,也不與對方簽訂相關合同,這時收費部門往往找原房主,尤其是原產權單位,弄得不好,還會影響您的聲譽。
  如果尋找一家中介公司,則會省去這些麻煩。 購買二手房問題比較多,**好找一個有實力的物業(yè)中介公司幫忙,這樣會給自己省很麻煩和時間.

  查看全文↓ 2014-04-18 22:15:29
• 131****1312

  在購買二手房時
  一、一定要核實產權是否完整、可靠。有沒有抵押、共有人等，注意產權證上的房生是否與賣房人是同一個人，以確認產公的完整性；搞清楚是成本價房還是經(jīng)濟適用房；一定要驗看產權證的正本而且到房管部門查詢此產權證的真實性。
  二、要弄清楚房屋的面積、結構、裝修狀況。要確認房屋的準確面積，包括建筑面積、使用面積和戶內的實際面積；要核實產權證上標注的面積與實際面積是否相符；要觀察房屋的內部結構、戶型是否合理。
  三、考察房屋的市政配套、物業(yè)管理水平。水電氣的費用發(fā)何收取，三表是否到戶，物業(yè)提供物業(yè)等。
  四、了解房屋歷史與領居里的關系，要了解該房屋是哪一年蓋的，還有多長的時間的土地使用年限，哪些人住過，是何背景何種用途；是否久管理公司的費用以及水、電、煤氣費用。
  五、要通過市場比較判斷該房屋的實際，可通過比較房屋的價值，也可以委托評估機構進行評估，要弄清該房屋以后能否做二手房按揭貸款。
  六、必須經(jīng)過國家房管部門（房交所）辦理產權變更手續(xù)，才算作真正完成過戶
  七、找雙方信得過的中介公司完成**后的房屋和產權交按手續(xù)，交清房款。
  主要的就是這幾點，希望對你有幫助

  查看全文↓ 2014-04-18 19:50:48
• 154****3542

  1、營業(yè)稅(賣方):財政部、國稅總局2008年12月30日聯(lián)合下發(fā)通知,二手房營業(yè)稅新的執(zhí)行標準從2009年1月1日至12月31日。新政對此前購房需滿5年免征營業(yè)稅的政策放松:個人購買不足兩年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個人購買超過兩年(含兩年)的非普通住房或者不足兩年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人購買超過兩年(含兩年)的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。
  2、個人所得稅(賣方):所購房屋不滿五年上市交易時收取,有兩種方式,
  ①稅率20%,按財產轉讓所得(本次交易價格-房屋原價-原繳納契稅-本次繳納營業(yè)稅-合理費用)計征;
  ②未能提供原購房發(fā)票的按已成交價格的1%征收。
  3、契稅:普通住宅1.5%,非普通住宅按買價征收3%由買方承擔;
  4、交易費:6元/平米,雙方各付一半;
  5、印花稅:稅率1‰,按正常交易成交價格計征,交易雙方各承擔一半;
  6、登記費:普通二手房住宅類為80元/套,買方承擔;
  7、土地收益金(賣方)(代收):房改房、經(jīng)濟適用房、安居工程房買賣過戶時收取,按房屋正常成交價的2%計征。賣方承擔;
  8、核檔費:50元/宗;
  9、貸款擔保費 貸款額×1% 擔保公司;
  10、評估費 評估值×0.5% 評估公司;
  11、中介費:各個中介公司收費標準不同,建議您以中介收費為準; 以上信息僅供參考。

  查看全文↓ 2014-04-17 09:28:59
• 155****0703

  二手房交易注意事項：
  
  （1）房屋手續(xù)是否齊全
  房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以**好選擇有房產證的房屋進行交易。
  
  （2）房屋產權是否明晰
  有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  
  （3）交易房屋是否在租
  有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  
  （4）土地情況是否清晰
  二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
  
  （5）市政規(guī)劃是否影響
  有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
  
  （6）福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
  
  （7）單位房屋是否侵權
  一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優(yōu)先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。
  
  （8）物管費用是否拖欠
  有些房主在轉讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。
  
  （9）中介公司是否違規(guī)
  有些中介公司違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零**的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。
  
  （10）合同約定是否明確
  二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。

  查看全文↓ 2014-04-16 15:54:03

相關問題

• 問 ??二手房怎么買賣?買賣時需要注意哪些事情?
  答

  （一）查明產權狀況，**為重要。即認真審查房屋產權的完整性、可靠性。1、第一步是要賣方提供產權證書、身份證件、資格證件以及其他證件；2、第二步應向有關房產管理部門查驗所購房產產權的來源和產權記錄，包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等；3、第三步要查驗房屋有無債務負擔；4、另外，購房者還需了解所購房有無抵押、是否被法院查封，以及與人共享等，產權不明確、有糾紛的一定不能購買。（二）如通過中介找房，一定要會選擇。一定要找正規(guī)的中介公司，像我愛我家、鏈家等，這些問題一般不大。選了中介公司也要選人，畢竟大的中介公司也有服務不好的，小的中介公司也有服務好的。找中介看房的時候記得要張?zhí)苑靠?，因為你可以憑借淘房卡在對中介的服務進行評價，所以敢給你淘房卡的中介一般質量都還不錯。（三）建議大家在買二手房過程當中雙方見面?，F(xiàn)在二手房市場有很多不規(guī)范的行為吃差價的行為，很多買房人面對的時候只是房屋的中介公司，對房屋的具體狀況不清楚，也沒有見到真正的業(yè)主和賣家，這過程中就會發(fā)生比較大的價差。

  全部5個回答>
• 問 ??二手房怎么交易?買賣時需要注意哪些事情?
  答

  二手房是怎么買賣的1、仔細查看業(yè)主的房產證，注意房產證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次，看購房時的相關憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認房屋產權歸屬。2、看好房子，確定房屋產權后，交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬，以5%計算定金額度也能達到5萬元。所以當交易進行到這個環(huán)節(jié)時，確定一切都已經(jīng)辦好的前提下再交定金簽合同。3、交了定金，簽了合同后就需要去過戶了,到房產所在地的產權登記中心去辦理過戶手續(xù)。等過戶完成后就OK了。二手房是怎么買賣的 買賣時需要注意哪些事情買賣時需要注意哪些事情1、確認房主：核實真實身份簽訂買賣合同的前提條件是買賣雙方檢查簽約主體的真實性，主要是購房者核實房主的身份、業(yè)主證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性，尤其是在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況。2、交付定金沒有了解意向購買的二手房的全面情況就急于交定金是不明智的。因為按照合同約定，在大多數(shù)情況下，定金是不退的。所以，除非自己對該房的情況非常了解，否則就不要急于交定金。 3、全面衡量很多人在看房時都容易只關注某一方面而忽視了其他方面，這在選購二手房時是一定要避免的。如遇到價格便宜、喜歡的復式結構，卻忘記了測量一下上下兩層的層高;看中小區(qū)的良好景觀卻忘記了超高物業(yè)費給自己帶來的壓力。作為購房者應該時刻保持冷靜，只根據(jù)片面的喜好買房是要不得的。4、前期費用是否結算清楚房屋是否有歷史遺留問題，這是買方所應關注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款；交接水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用，時間的明確是清晰劃分責任的關鍵。

  全部5個回答>
• 問 購買二手房需要注意哪些事情
  答

  1、核實賣方的身份。如果是個人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣方有***人，看他有沒有經(jīng)過公證的授權委托書。2、到房管局查驗賣方的房產證?？丛摲课菔欠裼蟹课莨灿袡嗳耍绻课轂槎嗳斯灿?，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權人同意房屋出售的書面文件。3、如通過房屋中介購房，購房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽度的中介機構，必要時可查閱中介機構應具備的"兩證"，一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介***資質證書。4、仔細核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯。5、如購買公房，須了解所購公房是成本價還是標準價，標準價購買的公房在出讓時須按成本價補足費用。由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權，因此，應要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權的書面意見；另外，軍隊、醫(yī)院、**的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售。6、如果所購房屋是已購公房或經(jīng)濟適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批準書。7、如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況，則千萬不能購買：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；被人民法院或行政機關依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產權爭議的房屋。8、對房屋質量及其他配套主設施的審查。在這一環(huán)節(jié)，購房者除對房屋戶型、結構、用材等較直觀的方面進行查看外，還須進一步了解有關供用電情況、水質、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細節(jié)；了解物業(yè)公司提供的服務項目及收費標準。9、關鍵性承諾應體現(xiàn)在房屋買賣合同當中。交易雙方當事人對房地產管理部門申報的成交價明顯低于市場價時，或者以所購房屋進行抵押貸款時，要對所購房屋進行評估；簽約過程中應特別注意，對交易的任何關鍵性約定或賣方的任何承諾均應體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定在一旦發(fā)生糾紛時則無法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)。

  全部3個回答>
• 問 重慶買二手房，要注意哪些事情？
  答

  單位房屋是否侵權一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優(yōu)先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

  全部3個回答>
• 問 買二手房交房時，買方需要注意哪些事情？
  答

  二手房買賣過程中交房時買方需注意的問題在二手房交易過程中，由于受自身專業(yè)知識的限制，很多購買者在交房過程中，考慮的不是十分全面，**終產生糾紛。當在交房之后，就有關問題再找賣家解決的話，即浪費時間又增加了各方面的成本。所以，提前了解交房時需注意的問題，對于廣大購房者來說，是十分必要的。買方在交房時需注意以下幾個方面的問題。1.設施設備需清點2.水、電、煤、電話、寬帶結算并過戶3.維修資金過戶4.物業(yè)服務費用的結清5.戶口遷移6.清點鑰匙7.結清尾款8.簽署《房屋交接書》

  全部9個回答>