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• 143****8599

  二手房交易的過(guò)程中,買(mǎi)賣(mài)雙方通常只關(guān)注交易的**終結(jié)果,卻忽視了交易過(guò)程的安全性。而事實(shí)上,往往**能影響交易結(jié)果的就是整個(gè)交易過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)。買(mǎi)賣(mài)雙方之所以會(huì)選擇經(jīng)紀(jì)公司代理交易,并不僅僅是為了得到真實(shí)的市場(chǎng)信息,他們更希望經(jīng)紀(jì)公司能給他們提供一個(gè)有安全保障的交易過(guò)程。其實(shí),消費(fèi)者只要掌握了基本的交易常識(shí),注意一些可能存在的風(fēng)險(xiǎn),還是能夠買(mǎi)到一套稱(chēng)心的二手房的。一般正規(guī)的二手房交易包括如下幾個(gè)環(huán)節(jié)。 尋找中介信息登記 買(mǎi)賣(mài)雙方到中介咨詢(xún)二手房交易的相關(guān)政策,經(jīng)紀(jì)公司根據(jù)實(shí)際情況為買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行配對(duì),為他們牽線(xiàn)搭橋,買(mǎi)賣(mài)雙方分別登記購(gòu)房、售房信息。在這個(gè)環(huán)節(jié)中,買(mǎi)賣(mài)雙方面臨的一個(gè)重要事情就是選擇一家真正的放心中介,它直接關(guān)系到交易的安全和房款的順利交接。 選擇好的經(jīng)紀(jì)公司有以下幾點(diǎn):規(guī)模大、有營(yíng)業(yè)許可證、有資質(zhì)證書(shū)、聲譽(yù)較好。具體辦法如下:首先,注意公司地址是否同您登記造訪(fǎng)的這家店在同一處或在同一行政區(qū),如果不是,有兩種情況:其一證明該公司是異地經(jīng)營(yíng),這樣的公司很可能曾經(jīng)面臨被工商局列入違法行為的窘境,而以搬家的方式逃避工商部門(mén)的制裁和顧客的追討;其二是因?yàn)樗且患曳值昊蜻B鎖店。按規(guī)定,分店也應(yīng)有自己的執(zhí)照,但是,辦照的條件是分店有兩個(gè)以上擁有經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)證書(shū)的,有些分店未達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn),就使用總店?duì)I業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件,所以,消費(fèi)者應(yīng)向該店的業(yè)務(wù)員提出看看總店的營(yíng)業(yè)執(zhí)照,借此機(jī)會(huì),也可到其總店認(rèn)認(rèn)門(mén)。其次,留意執(zhí)照上所列的注冊(cè)資金,通過(guò)查看該公司的規(guī)模、辦公地點(diǎn)、從業(yè)人員的數(shù)量,就能判斷出這樣一個(gè)企業(yè)是否可能擁有像執(zhí)照上所標(biāo)的百萬(wàn)元、千萬(wàn)元的注冊(cè)資金了。另外,在與房主簽訂購(gòu)房協(xié)議之前,購(gòu)房者應(yīng)該多去幾次中介公司的店鋪,每次到訪(fǎng)時(shí),觀察店中的業(yè)務(wù)員是否固定及有無(wú)其他買(mǎi)賣(mài)雙方同這家公司發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。 還有一點(diǎn)您要注意:不要被“放心中介”的稱(chēng)號(hào)迷惑。目前,已經(jīng)發(fā)現(xiàn)在北京市中介事務(wù)所組織的16家放心中介外,還有一些中介打出“放心中介”的旗號(hào)。即使是這16家放心中介出現(xiàn)損害消費(fèi)者的行為,消費(fèi)者也可以撥打北京市中介事務(wù)所設(shè)置的投訴熱線(xiàn)進(jìn)行舉報(bào),北京市中介事務(wù)所將給予其嚴(yán)厲制裁。 入市資格審批 賣(mài)方到房屋所在區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理部門(mén)申領(lǐng)“上市批準(zhǔn)通知書(shū)”,辦理上市審批手續(xù)。 如果是已購(gòu)公房,其上市需蓋三種章。 第一枚章是在出售調(diào)查表上蓋的章,主要由單位證明土地使用性質(zhì),以便證明房屋所在地皮是出讓性質(zhì)還是無(wú)償劃撥。 第二枚章是在上市征詢(xún)意見(jiàn)表上蓋的章,后來(lái)北京市頒布了補(bǔ)充規(guī)定及說(shuō)明,如果已購(gòu)公房房主與原產(chǎn)權(quán)單位沒(méi)有特殊約定的,無(wú)需原單位同意蓋章。 第三枚章是在上市申請(qǐng)確認(rèn)表上蓋的章,由各區(qū)房地部門(mén)在買(mǎi)賣(mài)簽約前審批。主要是從表格中審核是否屬于規(guī)定中禁止上市的幾種房。以下產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房子不能上市交易:
  1.**直屬機(jī)關(guān)的公房;
  2.軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(**)產(chǎn)的公房與本單位的辦公場(chǎng)所在一個(gè)大院里的;
  3.使用權(quán)的房屋;
  4.以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi),尚未按成本價(jià)補(bǔ)足剩余價(jià)款的;
  5.在農(nóng)村集體土地上興建的房屋,所持鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證的二手商品房;
  6.已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的;
  7.所有權(quán)共有的房屋,其他共有人不同意出售的;
  8.所有權(quán)有糾紛的;
  9.已經(jīng)抵押,并且未經(jīng)抵押人書(shū)面同意的;
  10.上市出售后會(huì)形成新的住房困難的;
  11.依法被查封或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的;
  12.房屋已出租他人,出賣(mài)人未按規(guī)定通知承租人,侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等權(quán)益的。 評(píng)估及考察房源詳情 中介審核身份證及產(chǎn)權(quán)證(包括產(chǎn)權(quán)是否共有、房屋是否抵押等),并留存中介備案。中介實(shí)地考察,掌握房屋詳情,如天花板、墻體、衛(wèi)生間、廚房的給排水情況,有沒(méi)有破壞結(jié)構(gòu)的裝修,有無(wú)私搭亂建、占用屋頂平臺(tái)、走廊的情況。初步估價(jià),為確定售價(jià)提供參考。此環(huán)節(jié)中合適的房源及房屋評(píng)估**受關(guān)注。 買(mǎi)方一定留意到,凡是位置好點(diǎn)兒的、交通便利點(diǎn)兒的二手房,哪個(gè)單價(jià)都不低于每平方米5000元,有的價(jià)格更邪乎:每平方米6000元、每平方米7000元。好不容易發(fā)現(xiàn)一套價(jià)格上能讓人接受的舊房,問(wèn)問(wèn)中介,得到的答復(fù)卻是:“房子已經(jīng)賣(mài)出去了?！倍?房地產(chǎn)中介報(bào)出的房?jī)r(jià)也是五花八門(mén)的,有的房?jī)r(jià)是房主的凈要價(jià),有的是含稅費(fèi)的總價(jià),有的是中介公司加價(jià)后的房?jī)r(jià)。 作為賣(mài)方,應(yīng)切實(shí)考慮自有房產(chǎn)的面積、年限、折舊、朝向等各方面因素,以及周邊小區(qū)物業(yè)、新盤(pán)價(jià)格,據(jù)此明確該套房的可能購(gòu)買(mǎi)群,以及這類(lèi)人群的收入、承受力等情況,并把握好報(bào)價(jià)尺寸,避免尷尬報(bào)價(jià),致使銷(xiāo)售周期過(guò)長(zhǎng),甚至有價(jià)無(wú)市?，F(xiàn)在一些品牌公司在代理二手房交易時(shí),會(huì)免費(fèi)提供專(zhuān)業(yè)評(píng)估。買(mǎi)賣(mài)雙方可據(jù)此商量房?jī)r(jià)。其實(shí),**簡(jiǎn)單的二手房售價(jià)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)就是:報(bào)價(jià)為同地理位置商品房?jī)r(jià)格的60%至70%左右,約是現(xiàn)行周邊房屋月租金的100倍。 簽協(xié)議 驗(yàn)證核實(shí)房屋后,交易中介分別與售房人和買(mǎi)房人簽訂委托出售、購(gòu)房協(xié)議。買(mǎi)賣(mài)雙方確認(rèn)房屋的價(jià)格及相關(guān)事宜后,雙方到中介簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。一般的,在合同上都要注明賣(mài)方的房子的詳細(xì)情況,同時(shí)繳納委托代理費(fèi)。一般代理費(fèi)由買(mǎi)方繳納,金額為房?jī)r(jià)的2.5%,也有分別向買(mǎi)賣(mài)雙方同時(shí)收取的。為減少二手房交易中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn),以下條款必不可少:
  1.基本情況要列出:買(mǎi)賣(mài)雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法;
  2.要求出售方或中介方明確寫(xiě)清房屋的基本情況,包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、有無(wú)抵押、共有人是否同意出售;
  3.涉及價(jià)款的問(wèn)題:在合同中,寫(xiě)明總房?jī)r(jià),注明是一次性付款、分期付款還是申請(qǐng)貸款,寫(xiě)清付款的時(shí)間,約定付款條件;
  4.寫(xiě)明交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程及費(fèi)用;
  5.違約責(zé)任:明確出現(xiàn)何種情況時(shí)即視為違約,違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付,產(chǎn)生糾紛協(xié)商不成時(shí)如何解決爭(zhēng)議(仲裁、訴訟等);
  6.寫(xiě)明合同生效、中止、終止或解除條款;
  7.在合同中約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。另外,補(bǔ)充一些條款時(shí),一定要落實(shí)在文字上,并要求中介方在上面加蓋公司公章。 居間中保提交房款 為保證房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方的切身利益,杜絕交易中不必要的糾紛,中介接受買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的共同委托后,以中間保證人的身份為房產(chǎn)交易中的"購(gòu)房款給付、房產(chǎn)交接"事宜提供居間中保服務(wù)。買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后,與中介共同簽訂《居間中保合同》,并繳納中保費(fèi)。賣(mài)方提交房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件、公房上市批準(zhǔn)確認(rèn)通知單、人名章。買(mǎi)方提交身份有效證件復(fù)印件、人名章,外地個(gè)人購(gòu)房還需辦理《外省市個(gè)人在京購(gòu)房批準(zhǔn)通知單》。 買(mǎi)方將房款在立契過(guò)戶(hù)前全部存入中保方指定的賬戶(hù)。若買(mǎi)方欲向銀行申請(qǐng)抵押貸款,應(yīng)與擔(dān)保方簽訂《委托擔(dān)保合同》,同時(shí)將總房款的30%作為**款存入中介指定賬戶(hù),貸款全額待銀行放款后匯入中介指定賬戶(hù)。上述兩種款項(xiàng)與總房款之差額也應(yīng)由買(mǎi)方在銀行放款前一次性存入中保方指定賬戶(hù)。 過(guò)戶(hù)結(jié)算 買(mǎi)賣(mài)雙方繳納相關(guān)稅費(fèi),辦理立契過(guò)戶(hù)手續(xù),然后,中保方在買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)房產(chǎn)確認(rèn)無(wú)誤后,協(xié)助買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行物業(yè)交割和物業(yè)管理費(fèi)結(jié)清及辦理賣(mài)方的戶(hù)口遷出,將所賣(mài)房屋鑰匙交與買(mǎi)方,將買(mǎi)方的房款交與賣(mài)方,三方進(jìn)行中保結(jié)算;由經(jīng)紀(jì)公司協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更;如果買(mǎi)家需要貸款,由經(jīng)紀(jì)公司協(xié)助辦理和提供階段性擔(dān)保。 立契過(guò)戶(hù)當(dāng)天,買(mǎi)賣(mài)雙方及其業(yè)務(wù)員同時(shí)來(lái)到房屋所在區(qū)縣的房地產(chǎn)交易管理部門(mén)簽訂《買(mǎi)賣(mài)契約》。選擇一次性付款的購(gòu)房者,應(yīng)該向賣(mài)方付清剩余房款。選擇貸款買(mǎi)二手房的購(gòu)房者,要等銀行看到《買(mǎi)賣(mài)契約》后,才能放貸。許多區(qū)縣的房地局要求,立契當(dāng)天,繳納稅費(fèi),所以,購(gòu)房者要向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)的相關(guān)科室繳納:按房?jī)r(jià)的3%繳納土地出讓金;房?jī)r(jià)的2%繳納契稅(120平方米以下);按房?jī)r(jià)的0.05%繳納印花稅。此外,還有測(cè)繪費(fèi)30元,工本費(fèi)15元,產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)(建筑面積——.3元)。購(gòu)房者繳納土地出讓金后,還要在房地局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》。隨后,房地局將為您購(gòu)置的這套房子審檔,辦理產(chǎn)權(quán)登記,測(cè)繪,制作新的產(chǎn)權(quán)證。 資料來(lái)源于:中山易搜網(wǎng) www.fdc0760.com

  查看全文↓ 2014-04-13 20:29:01
• 156****0275

  首先簽定購(gòu)房合同,如果賣(mài)方是按揭的,需要賣(mài)方先去申請(qǐng)還款,然后買(mǎi)方需要做按揭的,到銀行申請(qǐng)貸款,待賣(mài)方解壓完畢后,取出房產(chǎn)證到房交所辦理解除抵押,辦好之后,就可以到房交所過(guò)戶(hù)了,

  查看全文↓ 2014-04-13 14:51:39
• 144****6090

  1,到房產(chǎn)局簽定買(mǎi)賣(mài)合同；并拿房產(chǎn)證核價(jià)；2到稅務(wù)局核價(jià)，如免稅，申請(qǐng)免稅；3到房產(chǎn)局過(guò)戶(hù)，把**或者全部錢(qián)存到房產(chǎn)局資金賬戶(hù)上，辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)；4等新的房產(chǎn)證下來(lái)，拿著新的房產(chǎn)證和收入證明到銀行申請(qǐng)貸款；5貸款下來(lái)，雙方到房產(chǎn)局簽字，一個(gè)拿錢(qián)(支票），一個(gè)拿房（鑰匙），6雙方辦理水電煤氣過(guò)戶(hù)交割手續(xù)； 需要說(shuō)明：賣(mài)方的房子有銀行貸款未還完的話(huà)，可以拿買(mǎi)房的**還房貸，如不夠賣(mài)方需先把銀行的錢(qián)還上，或者協(xié)商讓買(mǎi)方先付。

  查看全文↓ 2014-04-12 17:06:26
• 142****2881

  看你名下有沒(méi)有其他的物業(yè),有之,**就有6成(評(píng)估價(jià)的6成);沒(méi)之,**3成(評(píng)估價(jià)的3成)。

  查看全文↓ 2014-04-11 14:56:36
• 138****0285

  查冊(cè)（查詢(xún)物業(yè)產(chǎn)權(quán)情況）——簽合同——網(wǎng)簽（房管局合同，報(bào)稅合同） 簽按揭——銀行出同意貸款書(shū)后遞件（帶上身份證，房產(chǎn)證，戶(hù)口本，婚況資料）——問(wèn)稅——繳稅過(guò)戶(hù)——過(guò)戶(hù)歸檔后入抵押——出他項(xiàng)權(quán)利證（銀行名）與房產(chǎn)證（你的名字）——銀行整理放款資料——銀行放款 房屋交接——到銀行領(lǐng)取房屋資料
  **好去大公司交易比較安全！不要貪小便宜
  都這么久還沒(méi)評(píng)估，估計(jì)他是不想混了!
  查冊(cè)都沒(méi)查,問(wèn)題大了.說(shuō)不定被查封了,故意隱瞞!

  查看全文↓ 2014-04-11 13:41:00

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 關(guān)于廣州二手房交易稅及流程?。?！
  答

  交易稅費(fèi) 買(mǎi)房： 1、契稅： 成交價(jià)或評(píng)估價(jià)（高者）×1.5% （商用用房或大于144平米的稅率為3%） 2、交易服務(wù)費(fèi)： 建筑面積（平方米）×3元 3、交易印花稅： 成交價(jià)或評(píng)估價(jià)（高者）×0. 05% 4、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)： 50元（每增加1人加10元，買(mǎi)家為單位的80元） 賣(mài)方： 1、交易服務(wù)費(fèi)： 建筑面積（平方米）×3元 2、交易印花稅： 成交價(jià)或評(píng)估價(jià)（高者）×0. 05% 3、土地出讓金： 成交價(jià)或評(píng)估價(jià)（高者）×1% 4、解困房： 成交價(jià)或評(píng)估價(jià)（高者）×1% 5、商品房：土地出讓金按基準(zhǔn)地價(jià) × 3% × 未交土地出讓金的建筑面積 6、分?jǐn)傎M(fèi)用： 成交價(jià)/總面積×分?jǐn)偯娣e×10%（10樓以下） 成交價(jià)/總面積×分?jǐn)偯娣e×20%（10樓以上） 7、個(gè)人所得稅：成交價(jià)或評(píng)估價(jià)（高者）×1%（房改房自用滿(mǎn)五年，且是唯一生活用房的免征） 8、營(yíng)業(yè)稅及附加稅：成交價(jià)或評(píng)估價(jià)（高者）×5.5% (房產(chǎn)證或購(gòu)買(mǎi)時(shí)契稅完稅證未滿(mǎn)五年) 來(lái)源廣州全房網(wǎng) http://gz.allfang.com參考資料：http://www.allfang.com

  關(guān)于二手房買(mǎi)賣(mài)

  答

  欠高利貸的房子盡量不要去碰（要是銀行貸款還好一些），因?yàn)楹苈闊?，首先你不能確認(rèn)房本在哪里，其次對(duì)方是否把該房子賣(mài)給看了別人你都不得而知。即使去房地局查找，沒(méi)有問(wèn)題，但是你并不能確保真房本會(huì)被別人掉包，等到你買(mǎi)了，這房子也賣(mài)給別人等等。以上只是建議，風(fēng)險(xiǎn)比較大，建議考慮其他的。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 廣州二手房交易流程
  答

  廣州二手房交易的流程分為兩種：①按揭貸款買(mǎi)房的流程。如果是按揭貸款買(mǎi)房的話(huà)，那么首先買(mǎi)家需要去銀行做一個(gè)征信調(diào)查，通?？梢匀ト嗣胥y行查詢(xún)征信情況，然后買(mǎi)家需要去做房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)查，若是產(chǎn)權(quán)沒(méi)有問(wèn)題那需要向賣(mài)家支付相應(yīng)的定金，同時(shí)要預(yù)留房屋的尾款，買(mǎi)賣(mài)雙方需要去辦理房屋過(guò)戶(hù)，同時(shí)銀行會(huì)審查買(mǎi)家的貸款條件，如果符合貸款條件，銀行會(huì)發(fā)放貸款，雙方要去做一下物業(yè)的交割，這里面包含了水，電，煤氣還有物業(yè)費(fèi)等等，最后買(mǎi)家要向賣(mài)家支付剩余的尾款。②買(mǎi)房全款購(gòu)房的流程。如果是全款買(mǎi)房的話(huà)，那么首先需要進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查，然后買(mǎi)家需要支付一筆定金給賣(mài)家，定金支付之后，雙方需要約定時(shí)間一起去做房屋的過(guò)戶(hù)手續(xù)，然后進(jìn)行物業(yè)的交割，最后買(mǎi)家要把剩余的款項(xiàng)全數(shù)支付給賣(mài)家。

• 問(wèn) 關(guān)于二手房買(mǎi)賣(mài)
  答

  （1）所得稅是出賣(mài)方交的稅種，如果出賣(mài)方所出售的房子是他唯一房產(chǎn)，那就可以申請(qǐng)免交所得稅。（2）如果是140平方以下的交的契稅為1.5%也是出賣(mài)方所交是稅種。（3）不知你的貸款是商品還是公積金，如果是公積金貸款是不用交手續(xù)費(fèi)的。

  全部9個(gè)回答>
• 問(wèn) 關(guān)于二手房買(mǎi)賣(mài)……急
  答

  沒(méi)有離婚證，不能辦理過(guò)戶(hù)，要過(guò)戶(hù)需雙方同意并簽字，如您所說(shuō)情況，工作人員一般不會(huì)受理

  全部10個(gè)回答>