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• 154****8930

  物業(yè)費(fèi)的收取，要看物業(yè)公司的等級(jí)，以及當(dāng)?shù)厝司M(fèi)水平，市場(chǎng)需求，在增加收費(fèi)條目時(shí)，必須還有完備的說(shuō)法，可以根據(jù)合同，查看
  論小區(qū)停車收益的歸屬
  摘要：《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定了車位車庫(kù)的權(quán)利歸屬。車位的歸屬應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人約定，約定不明確的，仍應(yīng)由開發(fā)商繼續(xù)享有所有權(quán)。關(guān)于車位收益權(quán)的歸屬，我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)根據(jù)約定以及所有權(quán)的歸屬來(lái)判定。結(jié)合《物權(quán)法》第74條的規(guī)定，收益權(quán)的歸屬同樣必須尊重當(dāng)事人的意思自治，有約定的，從其約定;沒(méi)有約定的，應(yīng)當(dāng)按照所有權(quán)進(jìn)行判定。因此，僅在約定收益歸業(yè)主、車位已經(jīng)出售或附贈(zèng)給業(yè)主的情形下，由業(yè)主享有收益。開發(fā)商保留車位所有權(quán)的，除非明確約定由業(yè)主享有收益，收益權(quán)都應(yīng)歸開發(fā)商。對(duì)于車位歸屬約定以及收益約定都不明確的，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商繼續(xù)擁有所有權(quán)和收益權(quán)。開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理能夠避免業(yè)主間各自追求其利益**大化而帶來(lái)的管理混亂。立法要做的，就是根據(jù)實(shí)際情況合理平衡雙方利益，不能一味強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主利益而忽視誠(chéng)信開發(fā)商的正當(dāng)權(quán)益。
  關(guān)鍵詞：車位歸屬；收益歸屬；所有權(quán)歸屬；利益平衡
  隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)，居民尤其是城鎮(zhèn)居民生活水平的大幅提高，私人汽車的保有量亦呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。龐大的私人汽車保有量及其快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)在提升居民生活質(zhì)量的同時(shí)也產(chǎn)生了諸多消極影響，這些影響既包括對(duì)社會(huì)各方面的消極影響，也包括給私人汽車所有者自身帶來(lái)的消極影響，例如出行、停放、燃油添加等問(wèn)題。這些消極影響不可避免地引發(fā)出矛盾和爭(zhēng)議，而其中的小區(qū)車位的歸屬及停車收益歸屬一直是廣受社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)、焦點(diǎn)問(wèn)題。2007年，《物權(quán)法》頒布實(shí)施。該法第74條對(duì)小區(qū)車位的歸屬問(wèn)題作出了明確規(guī)定，其意即為小區(qū)車位問(wèn)題提供定紛止?fàn)幍囊罁?jù)。但是，該法實(shí)施近幾年來(lái)，關(guān)于車位的權(quán)屬以及停車收益爭(zhēng)議仍然不絕于耳，車位紛爭(zhēng)也日漸增多。因此，有必要對(duì)小區(qū)車位的歸屬制度等進(jìn)行持續(xù)的分析、研究。在此主要探討車位的歸屬和停車收益歸屬的問(wèn)題。
  《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定了車位車庫(kù)的權(quán)利歸屬是：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停車放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！本唧w地說(shuō)，就是規(guī)劃用于停放汽車的車位，無(wú)論是地上還是地下車位，由開發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主通過(guò)約定方式?jīng)Q定歸屬，約定依據(jù)可以是房屋買賣合同和臨時(shí)管理規(guī)約，地面停車位占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地的，權(quán)屬歸業(yè)主共有，但占用城鎮(zhèn)公共道路的或規(guī)劃用于停車的地面車位屬于例外。
  關(guān)于車位收益權(quán)的歸屬，我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)根據(jù)約定以及所有權(quán)的歸屬來(lái)判定。結(jié)合《物權(quán)法》第74條的規(guī)定，收益權(quán)的歸屬同樣必須尊重當(dāng)事人的意思自治?！段餀?quán)法》實(shí)施之前，由于缺乏相應(yīng)法律規(guī)定，應(yīng)區(qū)別不同情況對(duì)待。有約定的，按照約定；沒(méi)有約定的，應(yīng)根據(jù)小區(qū)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)（房改房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房）和原有的建筑區(qū)劃，按照尊重歷史的原則判斷，而不應(yīng)簡(jiǎn)單認(rèn)定歸業(yè)主共有。因此，僅在約定收益歸業(yè)主、車位已經(jīng)出售或附贈(zèng)給業(yè)主的情形下，由業(yè)主享有收益。開發(fā)商保留車位所有權(quán)的，除非明確約定由業(yè)主享有收益，收益權(quán)都應(yīng)歸開發(fā)商。對(duì)于車位歸屬約定以及收益約定都不明確的，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商繼續(xù)擁有所有權(quán)和收益權(quán)。
  現(xiàn)就《物權(quán)法》規(guī)定的車位所有權(quán)進(jìn)行分析。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是法律賦予的權(quán)利，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的取得，主要有原始取得和繼受取得兩種。顯而易見，開發(fā)商建造完成小區(qū)車位后，此時(shí)只存在原始取得的問(wèn)題，不產(chǎn)生繼受取得。由于小區(qū)車位是由開發(fā)商建造的，開發(fā)商當(dāng)然地?fù)碛行^(qū)車位的原始所有權(quán)。這點(diǎn)在《物權(quán)法》第74條第二款也可以得到印證：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！北娝苤袡?quán)指的是財(cái)產(chǎn)所有人對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。如果不享有所有權(quán)，開發(fā)商恐怕難有根據(jù)獲得通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分車位的權(quán)利?？梢钥闯?，立法者考慮的邏輯前提是，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)”屬于開發(fā)商所有，只有屬于開發(fā)商所有，才有可能通過(guò)“出售、附贈(zèng)或出租方式”與業(yè)主約定車位、車庫(kù)的權(quán)利歸屬。因此，第74條雖然沒(méi)有明確規(guī)定開發(fā)商擁有小區(qū)車位的原始所有權(quán)，但該條隱含了對(duì)開發(fā)商原始所有權(quán)的承認(rèn)，否則第74條的規(guī)定將成為無(wú)本之木而沒(méi)有法理和事實(shí)依據(jù)，開發(fā)商的行為也將構(gòu)成無(wú)權(quán)處分。
  占用業(yè)主共用的道路或者其他場(chǎng)地的地面車位屬業(yè)主共有，并不意味著每個(gè)業(yè)主單獨(dú)所有。有許多小區(qū)不能保證每個(gè)業(yè)主都有地面車位，在這種情況下，停車業(yè)主所交停車費(fèi)扣除管理成本、酬金和稅金之外，其剩余收益歸屬全體業(yè)主所有，也是對(duì)沒(méi)有停車位業(yè)主的一種利益平衡。如果業(yè)主在地面停車不交費(fèi)，可能導(dǎo)致兩個(gè)不良后果：一是車位管理失去經(jīng)費(fèi)來(lái)源；二是對(duì)其他無(wú)車業(yè)主造成利益侵占，因?yàn)闊o(wú)車業(yè)主沒(méi)有占用車位，而有車業(yè)主占用了這部分公共資源，理應(yīng)在經(jīng)濟(jì)上支付補(bǔ)償.
  對(duì)《物權(quán)法》實(shí)施以前沒(méi)有明確歸屬的地面車位和沒(méi)有明確性質(zhì)的停車收益，簡(jiǎn)單采取追討舊賬的方式是不妥當(dāng)?shù)?，因?yàn)榉刹荒芩菁凹韧涣硗?，現(xiàn)有絕大多數(shù)小區(qū)的地面停車收費(fèi)都有物價(jià)部門的政策依據(jù)和停車合同的約定，輕易否定政策和合同的效力于法無(wú)據(jù)；同時(shí)，對(duì)一些經(jīng)濟(jì)適用住房和普通住宅小區(qū)，在《物權(quán)法》出臺(tái)前測(cè)算物業(yè)費(fèi)總體收入并確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，已把地面停車的收入計(jì)算在內(nèi)。《物權(quán)法》實(shí)施后，有利于明確地面停車收益的歸屬，綜合《物權(quán)法》第74條和《條例》第55條的規(guī)定，我認(rèn)為，業(yè)主主張地面停車收益有三個(gè)前提條件：一是2007年10月1日以后，二是地面停車位明確歸屬業(yè)主共用，三是經(jīng)營(yíng)者收取的停車費(fèi)在扣除經(jīng)營(yíng)成本、酬金和稅金之后尚有盈余。
  綜合上述，小區(qū)停車收益的歸屬權(quán)，當(dāng)根據(jù)約定以及所有權(quán)的歸屬來(lái)判定。在約定收益歸業(yè)主、車位已經(jīng)出售或附贈(zèng)給業(yè)主的情形下，由業(yè)主享有收益。開發(fā)商保留車位所有權(quán)的，除非明確約定由業(yè)主享有收益，收益權(quán)都應(yīng)歸開發(fā)商。對(duì)于車位歸屬約定以及收益約定都不明確的，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商繼續(xù)擁有所有權(quán)和收益權(quán)。在車位歸屬利用主體中，立法當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況合理平衡開發(fā)商與業(yè)主、第三人雙方利益，并且任何一方的利益都不能忽視。在車位的歸屬利用問(wèn)題上，應(yīng)當(dāng)首先尊重當(dāng)事人的意思自治，約定不明的由開發(fā)商繼續(xù)享有原始所有權(quán)，同時(shí)對(duì)開發(fā)商的原始所有權(quán)進(jìn)行適當(dāng)限制。立法不應(yīng)該一味地主張業(yè)主共有車位，而忽視誠(chéng)信開發(fā)商的正當(dāng)利益。
  參考文獻(xiàn)：1、《物權(quán)法》（中華人民共和國(guó)第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)，2007年3月16日中華人民共和國(guó)主席令第62號(hào)公布，自2007年10月1日起施行）；
  2、《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令[2007]第504號(hào)修訂）。
  3、《民法學(xué)》（第二版）（龍翼飛主編，北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2007）

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  北京怡和興業(yè)物業(yè)管理有限公司，物業(yè)費(fèi)是6毛

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  每個(gè)地方以及物業(yè)公司資質(zhì)不一樣收費(fèi)也不一樣,所以第一個(gè)問(wèn)題很難回答你。根據(jù)物權(quán)法未入住同樣需要交納物業(yè)管理費(fèi),只是你繳納時(shí)可以和物業(yè)公司協(xié)商打個(gè)5-8折

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