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• 136****3904

  和中介簽主要注意:
  1.注意房屋內(nèi)部實際狀況、更要了解房屋四鄰周邊環(huán)境。合同約定的只是房屋本身基本情況，一旦簽約，周邊狀況出現(xiàn)的問題導致購房者權(quán)益受損很難得到法律保護。
  2.注意賣房者是否為房屋的真正產(chǎn)權(quán)人，是否擁有完全、合法的處分權(quán)。這個是主要也是**容易出問題的地方.應該在合同中約定中介保證房產(chǎn)的權(quán)屬問題,并由中介承擔責任.
  3.注意房屋是否受到權(quán)利限制：是否設有抵押？是否已被
  查封？是否已被出租？房屋用途是否受到限制，民用還是商用？
  4.注意該房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬是否清楚。產(chǎn)權(quán)不清、產(chǎn)權(quán)有糾紛、無產(chǎn)權(quán)證的房屋不應購買。
  5.注意在買賣合同中對付款金額、付款時間、交房程序等作出明確、可操作性的約定。
  6.意在合同中明確約定交房時的房屋狀態(tài)以及水、電、煤、物業(yè)管理費、維修基金等相關(guān)費用的結(jié)算辦法，避免因水電煤結(jié)算糾紛影響交房。
  
  要強調(diào)的是特別注意中介代簽的問題,還有對房屋過戶時間的約定.
  建議您還是找個律師幫忙去談談,這么大的事,別因小失大.

  查看全文↓ 2014-03-05 09:56:01
• 154****5183

  二手房交易注意事項
  一、價格 如何在您能夠承受的價格范圍內(nèi)做出一個**合理的投資,您需要考慮月收入、預期還貸能力、貸款方式、銀行利率、地段**潛力等諸多因素。當然,**好還是聽聽專家建議,看看百家雜談,了解怎樣的地段**火、哪種戶型**熱、什么價位**熱銷等。 二手房交易注意事項
  二、位置 如果您想購買的是房子,那么,首先要考慮的是位置是否優(yōu)越,因為處于好位置的房子才能滿足您的各類需求。它通常具有下列特征:
  1.城市上風上水。在城市中心區(qū)的上風上水方向,城市主要工業(yè)區(qū)的上風上水方向,如北京的上風上水方向為西北方向。
  2.交通便捷。從住所到工作地點或常去的其他地點或市中心區(qū),不超過可接受的時間并且有保障,一家兩三口人都有些要求時,應盡可能多的照顧到,并考慮將來可能的變化情況,如工作調(diào)動、**、轉(zhuǎn)學等。
  3.城市化水平高。應在那些各種市政設施齊全地段挑選房子,這些地段一般位于城市主干道、次干道附近,不應超過1公里,否則有些設施難以接通,對外交通也會有麻煩。郊區(qū)和偏僻地帶,要么基本設施不全,要么花大量投資搞市政設施,導致房價增加。
  4.生活便利。步行10分鐘左右即可到達各類商業(yè)服務業(yè)網(wǎng)點,滿足日常生活物品的采購及其他服務需求,醫(yī)療衛(wèi)生、托幼。文體設施也可就近找到。
  5.環(huán)境宜人,自然、人文景觀優(yōu)雅。綠地、公園步行可達,空氣清新、水面清澈,有早晚休閑運動、周末游玩娛樂之所,社會風氣、治安狀況良好。 二手房交易注意事項
  三、面積 在我國大部分城市,根據(jù)建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》的規(guī)定,房屋銷售仍按建筑面積計算價格,那么單元住宅的銷售面積怎樣測算?商品房按“套”或“單元”出售,商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積(以下簡稱套內(nèi)建筑面積)與應分攤的公用建筑面積之和。 商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積 分攤的公用建筑面積 二手房交易注意事項
  四、室內(nèi)格局 現(xiàn)在居民購房,一般都會考慮做再次裝修,所以室內(nèi)有無橫穿的大梁或回水管道要先看清楚,因為梁底的高度將直接影響到吊頂?shù)母叨?否則將暴露橫梁;同時,橫窗的管道需要特別花功夫和材料去處理,再裝飾也會影響美觀。 其次,應注意整個室內(nèi)格局力求方方正正,避免有三角形(尖角形)等不規(guī)則形狀出現(xiàn),也應避免室內(nèi)**有拄穿過。因為不規(guī)則的房形影...

  查看全文↓ 2014-03-05 09:17:29
• 151****3024

  1.簽訂二手房買賣合同注意事項一: 房屋產(chǎn)權(quán)和手續(xù)是否齊全 房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的唯一憑證,沒有房產(chǎn)證對買房人來說是有極大風險的。房主可能將房產(chǎn)證進行抵押或轉(zhuǎn)賣,即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后,房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。有些房屋共有權(quán)共有好多個,如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對此買房人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn),買房人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。 因此“信一天”市場人士認為;**有效的方法就是委托信譽好、專業(yè)強的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司承擔擔保責任,來驗證買賣雙方的真實身份、確認房屋產(chǎn)權(quán)無糾紛。
  2.簽訂二手房買賣合同注意事項二: 明確成交價格和稅費責任 在簽定合同中一定要注明正式的成交價格,還有交易的時間,交易稅費,還有稅費到底由買賣雙方的哪一方負責。 從現(xiàn)行稅收政策來看,房產(chǎn)買賣過程中歸房主交納的稅費為:營業(yè)稅,個人所得稅,印花稅;歸客戶交納的稅費為:契稅,土地出讓金,印花稅(與房主各交一半)。
  3..簽訂二手房買賣合同注意事項三: 明確買賣雙方的責任 簽定此條款時十分重要,如果有一方出現(xiàn)違約責任,應擁有怎樣的權(quán)利,在簽定合同時雙方利益上得到怎樣的補償都要約定清楚,違約金的數(shù)量以及交付時間應寫得毫無異議。
  4..簽訂二手房買賣合同注意事項四: 明確付款方式和時間 雙方應該在合同中明確付款方式和時間。如**款、尾款的支付比例、數(shù)量和時間,確保買方出現(xiàn)拖欠或減少階段支付金額的情況時有據(jù)可依,較好地維護自身權(quán)益。因為在二手房買賣案例中存在客戶以貸款方式購買二手房卻因為批貸不成而導致交易失敗的例子屢見不鮮,因此為了避免浪費無謂的時間,業(yè)主應盡早對客戶是否能被批貸進行確認。
  5..簽訂二手房買賣合同注意事項五: 過戶時間要明確 過戶時間要明確,買房人**在乎的莫過于什么時間房屋**終屬于我,因此約定過戶時間是合同中較重要的條款之一,買方需慎重和簽訂準確的時限。
  6..簽訂二手房買賣合同注意事項六: 物業(yè)交割要清楚 在簽定買賣合同時候千萬不要忘...

  查看全文↓ 2014-03-04 18:22:54
• 156****1860

  因看清合同！

  查看全文↓ 2014-03-04 16:13:23
• 156****6478

  二手房買賣合同簽訂需要注意事項是什么？ [b]1．必須確認房主真實身份[/b] 買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。
  因此對于業(yè)主證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，該項問題更需引起客戶的注意。
  [b]2．必須明確雙方違約責任[/b] 因為房產(chǎn)交易復雜且金額較大，有時會出現(xiàn)意想不到的狀況，導致違約行為。
  為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責權(quán)利對等。
  目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時間卻沒有具體款項，這會導致違約方據(jù)此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應加入“買方在實際支付應付款之日起（賣方在實際交房之日起）規(guī)定期限內(nèi)向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的**終落實。
  [b]3．必須標明付款過戶時間[/b] 在實際操作中買方會將房款分為**和尾款兩部分在不同時間段打給房主。
  因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時間。
  如果逾期則依照實際情況由違約方執(zhí)行第2款項中的違約責任。 [b]4．必須注明費用交接時間[/b] 這是買方所應關(guān)注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接年月日。
  因為交接時間的明確是清晰劃分責任的關(guān)鍵，同時如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費用的交納時間和標準，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應在合同中明確寫明。
  [b]5．必須有代理費明細單[/b] 隨著中介市場的不斷完善，消費者逐漸認識到信譽好的經(jīng)紀公司能切實保障買賣雙方的權(quán)利。
  通過經(jīng)紀公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年該數(shù)量翻了一倍還多。因此，經(jīng)紀公司的代理費越來越受消費者的關(guān)注。但是，目前市場上存在經(jīng)紀公司代理費收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細單，這中間就會存在信息的不對等，**終損害消費者的利益。
  因此買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經(jīng)紀公司明確寫明代理費的用途。 [b]6．買方必須見房主[/b] 現(xiàn)在有些經(jīng)紀公司有“收購”業(yè)務，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，即經(jīng)紀公司在收定金后，還會帶其他客戶看房，**后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。
  理由常常是房主不賣等經(jīng)紀公司的免責條款，即經(jīng)紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任，而交了訂金的消費者只能忍氣吞聲。
  為此提醒消費者，如果此時您能夠行使自身權(quán)利，要求約見房主當面核實，就會揭穿其不軌行為。 [b]7．必須學會使用補充協(xié)議[/b] 買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

  查看全文↓ 2014-03-04 09:36:04
• 157****6377

  在二手房交易中，許多購房者往往只關(guān)注房產(chǎn)價值的高低，而忽略了對交易中可能出現(xiàn)的問題，對于如何簽訂房地產(chǎn)買賣合同所知更少。事實上，由于目前我國尚未出臺有關(guān)二手房買賣的格式合同，所以在簽訂二手房買賣合同時，必須由當事人自己協(xié)商議定。與房地產(chǎn)整個紅火的一級市場相比較，二手房市場則顯得不僅規(guī)模小，而且零散、隨意，而二手房買賣由于交易主體的多樣，使得其情形復雜，風險較大。因此，二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時更需要特別注意。 合同簽訂前應注意事項 在簽訂二手房買賣合同前，購房者需要對售房者有較為全面的了解： 首先 查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件；房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位共有？如果是幾位共有，則共有人是否全部同意？出售房產(chǎn)時，房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，也要全部到場。如有特殊情況不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。 第二 ，購房者要對即將進行交易的房產(chǎn)進行必要的了解。這主要包括售房提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實；房產(chǎn)面積多大；該房產(chǎn)用途是什么；是辦公還是居住，或是其他；該房產(chǎn)有沒有被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利；該房產(chǎn)是否已設定抵押？根據(jù)《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。在這里，如果該房產(chǎn)已設定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。這個規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時，并未通知第三方或未告知購房者此房已設定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進行買賣。 另外，還要注意該房產(chǎn)是否已設定租賃？如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租，則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。同時購房者還要查詢售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？ 合同簽訂時應注意事項 購買二手房時，除了在簽訂二手房合同前，要對該房產(chǎn)有一個大體的了解外，在簽訂二手房合同時也需要注意以下問題：第一，需要準備的證明材料。購置房地產(chǎn)，購房者可能是一人，也可能是數(shù)人。無論哪種情況，都需要購房者準備好如下材料：
  1、身份證原件或護照原件及復印件；
  2、未成年人的戶口簿或出生證明；
  3、有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。購房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)下列境內(nèi)、外機構(gòu)公證、認證后方為有效。 另外，要看清楚合同中的約定內(nèi)容。這主要包括以下內(nèi)容：當事人的名稱或姓名、住所。這里主要是搞清當事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應向?qū)Ψ阶鲈敿毲宄慕榻B或調(diào)查；應寫明是否共有財產(chǎn)、是否夫妻共同財產(chǎn)或家庭共同財產(chǎn)。 標的。這里應寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設施設備等情況；同時還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬（要與第一條銜接），房屋轉(zhuǎn)賣是否有約束條件；是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費用及其他交費狀況；房屋相關(guān)文書資料的移交過程。 價款。這里也是很主要的內(nèi)容，主要寫明總價款； 付款方式； 付款條件；如何申請按揭貸款；定金；尾款等。 履行期限、地點、方式。這里主要寫明交房時間；條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過程；配合與協(xié)調(diào)問題；雙方應如何尋求中介公司、律師、評估機構(gòu)等服務；各種稅費、其他費用如何分攤；遇有價格上漲、下跌時如何處理。 違約責任。這里主要說明哪些系違約情形；如何承擔違約責任；違約金、定金、賠償金的計算與給付；在什么情況下可以免責；擔保的形式；對違約金或定金的選擇適用問題。 解決爭議的方式。這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。 合同生效條款。雙方在此約定合同生效時間；生效或失效條件；當事人不能為自己的利益不正當?shù)刈钃蠗l件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同無效的情形；幾種無效的免責條款；當事人要求變更或撤消合同的條件；合同無效或被撤消后，財產(chǎn)如何進行返還。 合同中止、終止或解除條款。按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應履行的通知、協(xié)助、保密等義務；解除權(quán)的行使期限；補救措施；合同中止、終止或解除后，財產(chǎn)如何進行返還。 合同的變更與轉(zhuǎn)讓。在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。 附件。在此說明本合同有哪些附件；附件的效力等。 因此，對任何購買二手房的消費者來說， 在簽約過程中要慎之又慎，對所簽條款要逐條推敲，不能模棱兩可；所有條款內(nèi)容購房者都要真正認可，不要勉強簽訂；**好在合同文本簽訂前請專家或律師審核，這樣才能確保您的權(quán)益不受損害。 只有在簽訂合同前后，對所購房產(chǎn)有一個清楚全面的認識，方能做到在購買時心中有數(shù)，購買后不會后悔。

  查看全文↓ 2014-03-03 14:48:18

相關(guān)問題

• 問 二手房買賣合同注意事項
  答

  二手房買賣合同注意事項包括以下5點：1、需要檢查房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰。有些房屋有多個共有人，比如家庭共有或者是夫妻共有等等，應當和所有的共有人簽訂房屋買賣合同，如果只是部分共有人擅自進行房產(chǎn)的處理，其他共有人并不知情，那么合同也是無效的。2、查看土地情況是否清晰。應當檢查土地使用性質(zhì)是劃撥土地還是出讓土地，通常情況下，劃撥土地政府是無償回收的，而出讓土地指的是已經(jīng)繳納了土地出讓金，買受人對于房屋擁有著完整的權(quán)利，可以正常使用。同時還要多注意一下房屋土地使用年限，如果土地使用年限只有40年，房主已經(jīng)使用了20年，那么價值也會有一定的折扣。3、查看房屋是否正在出租。在進行二手房轉(zhuǎn)讓的時候，買賣是不破租賃的，如果有人再出租，那么承租人擁有優(yōu)先購買權(quán)，另外在購買房屋之后，如果承租人的合同沒有到期，那么購房者也是無法及時入住的。4、檢查房屋手續(xù)是否齊全。房產(chǎn)證在一定程度上也就代表著房主對于房屋擁有者所有權(quán)，如果該房屋沒有房產(chǎn)證就進行交易，那么存在極大的風險。5、買賣合同是否約定清晰明確。二手房買賣合同可能不像商品房買賣合同條款寫的那么齊全，可能有一些細節(jié)問題還需要進一步的約定，比如房屋裝修情況、電器配備情況等等。

• 問 擬定二手房買賣合同需要注意什么
  答

  1、先在網(wǎng)上找一下相關(guān)合同樣本，然后根據(jù)情況修改2、要防止過戶時賣方消失，必須注意：A、查看對方的身份證、結(jié)婚證、共有人的身份證、戶口原件，并留復件B、最送鍵一點：房款不能付完，一般留總房款的10%作為保證金，等將來過戶后再付給他3、將各個進度的時間在合同中列出來4、將違約責任寫清楚（一般違約承擔總房款的20-50%），可跟對方商定5、找個懂法律的朋友看看你的合同6、簽完后到當?shù)刈钣忻墓C處公證，公證后就有法律效力了7、還有一點，看賣方在你買的房子上掛戶口沒有，如果有，一定要取掉，否則有后患

• 問 簽訂二手房買賣合同注意事項有哪些？
  答

  簽訂二手房買賣合同注意事項：一、確認產(chǎn)權(quán)的可靠度1、注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人;2、搞清楚是成本價房還是標準價房或者是經(jīng)濟適用住房;3、產(chǎn)權(quán)證所確認的面積與實際面積是否有不符之處;4、一定要驗看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性。二、考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣1、確認標準價購買的公房出讓時是否已經(jīng)按成本價補足費用或者與原單位按比例分成;2、大部分公房進行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認原單位是否同意出讓;3、一般來說，軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(**)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。三、查看是否有私搭私建部分1、是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況;或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓;2、是否改動過房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間;3、陽臺是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應該怎么計算的問題。四、確認房屋的準確面積1、包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實際面積;2、產(chǎn)權(quán)證上一般標明的是建筑面積;3、**保險的辦法是測量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。五、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)1、戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點;2、管線是否太多或者走線不合理;3、天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。

  全部4個回答>
• 問 二手房買賣合同有哪些? 二手房買賣合同有哪些事項需要注意的
  答

  　二手房買賣合同　　賣方：_______________(簡稱甲方)身份證號碼：_____________________　　買方：_______________(簡稱乙方)身份證號碼：_____________________　　根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行?！　〉谝粭l乙方同意購買甲方擁有的座落在______市_____區(qū)________________________擁有的房產(chǎn)(別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面)，建筑面積為_____平方米。(詳見土地房屋權(quán)證第_______________號)?！　〉诙l上述房產(chǎn)的交易價格為：單價：人民幣________元/平方米，總價：人民幣___________元整(大寫：____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整)。本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣__________元整，作為購房定金?！　〉谌龡l付款時間與辦法：　　1、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費當日支付　　**款(含定金)人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人　　民幣____________元整申請銀行按揭(如銀行實際審批數(shù)額不足前述申請額度，乙方應在　　繳交稅費當日將差額一并支付給甲方)，并于銀行放款當日付給甲方?！　?、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費當日支　　付**款(含定金)人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方

  全部3個回答>
• 問 哪位說說簽二手房買賣合同注意事項是什么？
  答

  二手房交易是一個相對復雜的流程，環(huán)節(jié)多、問題多，因此，我們在簽訂二手房買賣合同時要多加留意。一份全面的合同能夠很好的保障我們的自身利益，幫助我們規(guī)避風險，規(guī)范二手房交易行為。那么，合同到底應該怎么簽呢？簽合同時我們要注意哪些問題呢？下面就來為大家一一解答！一、二手房合同應當怎樣簽1、選擇有良譽的中介公司，并驗明其真實性和資質(zhì)通過中介公司購買二手房，要先同中介公司簽訂房產(chǎn)經(jīng)紀合同，待產(chǎn)權(quán)交易即將形成時，再同原房主簽訂房產(chǎn)買賣合同。簽訂房產(chǎn)經(jīng)紀合同前，一定要驗明中介公司的真實性和合法性。要認真了解選擇的中介公司是否有營業(yè)執(zhí)照、是否在房管部門備案并取得房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案證書;要驗明原房主對中介方的授權(quán)委托書，以確認中介方是原房主的合法代理人，避免遭遇欺詐。另外，要盡可能選擇有實力、講信譽的中介公司。2、要嚴格核實并寫明簽約的三方主體，防止受欺詐買賣雙方在簽訂二手房買賣合同前，首先確認簽約主體的真實性，主要是核實賣方主體資格的真實性。簽約主體資格的真實性是房產(chǎn)買賣合同成立的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方居間擔保的情況下，該問題更需引起客戶的注意。如果賣方簽約主體的真實性存在問題，就有可能上當受騙或者遺留后患。3、要在合同中注明房產(chǎn)、附屬設施的交驗時間和費用承擔時間在確定和寫明所購二手房及附屬設施交接時間的同時，還應注意確定和寫明水、電、氣、暖、物業(yè)等費用的劃界承擔時間。二手房交接時間和費用劃界時間是責任劃分的界線之一，如果界定不清，日后就有可能引起麻煩甚至糾紛。4、要在合同中約定明確的違約條款、賠償責任和賠償金額房產(chǎn)交易過程復雜且金額較大，有時會出現(xiàn)意想不到的情況和違約行為。為避免以后出現(xiàn)糾紛時難以解決，就需要在簽訂二手房買賣合同時寫明違約賠償責任和賠償金額。違約條款在買賣合同中是非常重要的條款，在某種程度上其起到的監(jiān)督作用是第一位的。同時，它也是救濟手段。5、要在合同中準確注明購房者付款和雙方過戶時間對**款和尾款，房產(chǎn)買賣合同一般規(guī)定由買方在不同時間段交付原房主。為此，合同中必須分別寫明**款交付、房產(chǎn)過戶以及尾款交付的具體期限。其中的尾款交付期限有賴于房產(chǎn)過戶期限，因此過戶期限以及過戶手續(xù)由哪方主辦、哪方配合，必須事先確定并在合同中寫清楚。特別值得提出的是，某些房產(chǎn)中介公司收到客戶定金甚至是**款之后，仍會帶其他客戶看房，誰出價高他們就把房子賣給誰，為此不惜與前一個客戶毀約。這是一種一房多賣的違規(guī)操作。二、二手房簽合同需要注意的問題1、二手房有無合法的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)合法的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)證明是二手房買賣合法有效的前提。這一點作為二手房購房合同注意事項非常關(guān)鍵，值得每個人加以重視?，F(xiàn)實生活中存在利用假房產(chǎn)證行騙的情況，鑒別房產(chǎn)證的真?zhèn)?，對房屋交易雙方當事人的合法利益有著極為重要的作用。鑒別房屋產(chǎn)權(quán)證真?zhèn)蔚?*保險方式是到相關(guān)部門進行核實。2、準確了解售房人一般來說，大家可以通過查看房產(chǎn)證所有人的身份證件，來解決該困擾。如果售房者與房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的產(chǎn)權(quán)所有人不是同一人，則應當了解售房者與房產(chǎn)所有人之間的關(guān)系，要求售房者提供證明文件，并親自向房產(chǎn)所有人核實。購房者應當詳細了解并核實房產(chǎn)所有人是一位還是幾位共同所有。如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件。在辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)時，全部共有人需要都到場。如有特殊情況不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人替其簽章。3、對即將進行交易的房產(chǎn)基本情況必要了解這主要包括房屋的實際面積和機構(gòu)與房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的面積以及顯示的房屋結(jié)構(gòu)是否相符，是否有私搭亂建或破壞房屋結(jié)構(gòu)的問題;該房產(chǎn)用途是否與購房者購買后的用途相符等。4、核實房產(chǎn)是否抵押、租賃或被司法機關(guān)查封如果房屋已出租，則須售房者提供承租人同意出售并放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見;如果房屋已被抵押，則須通知抵押權(quán)人，并就解除抵押確定可行的方案;如果房屋被司法機關(guān)查封，則應考慮放棄購買或就此與司法機關(guān)及案件當事人進行交涉(非專業(yè)人士難以把握)。很多人在簽訂二手房買賣合同時忽視了這些應當注意的事項。5、購買的房屋是公房或經(jīng)濟適用房，應了解這些房屋是否獲準上市交易預購公房是否需補足有關(guān)費用、公房原單位對房屋是否保留優(yōu)先購買權(quán)、已購公房參加房改房時同住成年人的意見等。軍隊等單位的房屋，由于其特殊性，應特別注意單位是否同意出售，以及能否辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，如有疑問則不宜購買。6、估算稅費負擔二手房買賣的稅費規(guī)定較多、較復雜，累計各項稅費金額也比較大，估算稅費負擔是十分必要的。根據(jù)國家規(guī)定，購房者應承擔契稅、印花稅，售房者在一定條件下應承擔營業(yè)稅、城建稅、教育附加費、個人所得稅。根據(jù)買賣房屋的性質(zhì)以及各地的實際情況還可能發(fā)生土地增值稅、房產(chǎn)稅、手續(xù)費、交易管理費等稅費。此外，買賣房屋的性質(zhì)、面積大小、用途、辦理產(chǎn)權(quán)登記時間長短等因素還可能使得契稅的稅率發(fā)生變化。買賣雙方可以根據(jù)擬交易房屋的實際情況，向法律專業(yè)人士或有關(guān)部門具體了解稅費的項目、稅率。

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