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• 156****5705

  購地時交：耕地占用稅25元/平方米（非耕地不交）
  印花稅：土地成交價的萬分之五
  契稅： 土地成交價的4%
  
  房地產(chǎn)會計屬于比較難的一個，因為其周期比較長，成本核算比較麻煩，不知道是否對你有參考。
  1、開發(fā)成本。這科目相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的生成成本科目，但有所區(qū)別，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，能按項目分開的費用就放在開發(fā)成本科目，在實際操作中，你需要在這科目下面先按土地、樓號開設(shè)“商品性土地”、“XX公寓樓”等相關(guān)的二級別科目，然后在二級科目下面分別設(shè)“建筑工程費”、“基礎(chǔ)設(shè)施費”、“配套設(shè)施費”、“開發(fā)間接費”等三級科目。
  2、開發(fā)產(chǎn)品。這科目相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的產(chǎn)成品科目，用法和產(chǎn)產(chǎn)品科目是一樣的，但也還是有區(qū)別的，這區(qū)別在后面給你分析。
  3、銷售成本（主營業(yè)務(wù)成本）。這科目和工業(yè)會計是一樣的。
  4、銷售收入（主營業(yè)務(wù)收入）。這科目和工業(yè)會計也是一樣，不過就是歸集時間不一樣。
  5、開發(fā)間接費用。這科目是類似工業(yè)會計的制造費用。
  對房地產(chǎn)企業(yè)來說，這幾個科目比較常用，我就先給你說下這幾個科目的具體使用。
  房地產(chǎn)企業(yè)都是征地或拍下一塊地，然后對這地進行三通一平，然后起樓，起好了才能賣商品房。
  征地的費用、三通一平的費用因為都是針對一整塊地來說，所以都直接作為“開發(fā)成本－土地成本”，也可以作為“開發(fā)間接費用”，都一樣的，一般為了區(qū)分，都計“開發(fā)成本－土地成本”（具體原因后面會說到），不管是用哪個科目，后面都要進行分配，分配方法是按各樓占地面積來分配，就是把總費用×各樓的占地面積÷∑（各樓的占地面積），得到的數(shù)計到“開發(fā)成本－XX樓商品土地成本”。
  然后在起樓的時候，相關(guān)的費用由于能分得比較清楚，這時候各棟樓的費用就分別計到“開發(fā)成本－XX樓建筑工程費”、“開發(fā)成本－XX樓基礎(chǔ)設(shè)施費”。
  對于配套設(shè)施，比如水、電、道路等，也是針對整個土地來說的，所以先計“開發(fā)成本－配套設(shè)施費”，然后根據(jù)各棟樓的占地面積分配到“開發(fā)成本－XX樓配套設(shè)施費”中去。
  對于開發(fā)過程中的借款利息等不能明確屬于哪棟樓的費用，一般計到“開發(fā)間接費用”，然后也根據(jù)各棟樓的占地面積分配到“開發(fā)成本－XX樓開發(fā)間接費”中去，因為“開發(fā)間接費用”要用來核算這些內(nèi)容，所以一般就不用來核算購買費用這內(nèi)容了。
  等開發(fā)成本歸集好了以后，就按樓號把“開發(fā)成本”的內(nèi)容全部結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”科目。
  “開發(fā)產(chǎn)品”科目的內(nèi)容也是不能直接轉(zhuǎn)到銷售成本的，只有等商品房銷售完成后才能轉(zhuǎn)到銷售成本，而且也不能全部轉(zhuǎn)到銷售成本的，只能是按比例轉(zhuǎn)，公式是：開發(fā)產(chǎn)品×已售面積÷可售面積，其中已售面積是指賣出去的商品房建筑面積，可售面積是商品房的總面積，一般是針對一棟樓來計算的。
  對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，收到錢不一定就是實現(xiàn)了銷售，因為還有一個是否完工的問題，在商品房沒有完工前，取得的收入都是預(yù)售收入，只有完工以后才是銷售收入，對于預(yù)售收入，可以掛在“預(yù)收賬款”，等實現(xiàn)了完工以后才轉(zhuǎn)到“銷售收入”。
  對于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的完工界定有三個標(biāo)準(zhǔn)：一是竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；二是已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；三是已取得了初始產(chǎn)權(quán)登記證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象），只要有這三條件之一的就視同完工產(chǎn)品。
  稅收：營業(yè)稅：收入*5%
  城建稅、堤防費、地方教育費附加、教育費附加3%：分別是營業(yè)稅的5%、2%、2%、3%
  土地增值稅：140平方米以下預(yù)征1.5%;140平方米以上預(yù)征3%
  土地增值稅清算時：
  有關(guān)土地增值稅的扣除項目:
  計算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅＝增值額×稅率。
  公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。
  上述“扣除項目”，具體為：
  （1）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。
  （ (2）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。
  土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。
  前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
  建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
  基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
  公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
  開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
  （3）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。
  財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但**高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按第（1）、（2）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。
  凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按第（1）、（2）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。
  上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
  （4）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。
  納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。
  對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實行核定征收。
  （5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
  （6）對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按第（1）、（2）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。
  另外，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。
  土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進稅率進行征收。
  （1）增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%；
  （2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；
  （3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；
  （4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

  查看全文↓ 2014-02-14 11:00:11
• 147****2646

  你可以去咨詢一下專業(yè)的人士

  查看全文↓ 2014-02-01 22:47:51
• 148****3282

  會計都是相通的，房地產(chǎn)也一樣，我先說一下區(qū)別于其他行業(yè)的不同點，及我個人認為要注意的要點
  １、每個行業(yè)的會計科目都不一樣，這個你可以看看房地產(chǎn)企業(yè)會計制度（網(wǎng)上找一下很快的）
  ２、稅收稅種覆蓋**廣的行業(yè)之一，十個稅種以上，所以都要學(xué)，其中以所得稅，土地增值稅，營業(yè)稅這三個**為重點，因為房地產(chǎn)**后的稅收是在項目完工后**后結(jié)算的（前期所得稅都是采用預(yù)繳）因為收入多，利潤大，同樣的帳到兩個人手里所表現(xiàn)出來的凈利潤不同，這需要深層的水平；而土地增值稅是加額累計稅率繳納，有時會拿走你整個項目利潤的40％都有可能.（土地增值稅可以通過籌劃處理一些，籌劃是合法的，還是那句話，看言知識積累以及基礎(chǔ)水平）這二個稅種可以去國家稅務(wù)總局看＜企業(yè)所得稅實施條例＞及實施細則，土地增值稅也一樣，其他稅種如：印花稅，契稅，房產(chǎn)稅，城建稅，教育費附加，個人所得稅，土地使用稅，營業(yè)稅等
  3、職能有點不同，房地產(chǎn)的會計可能忙點，因為很多時候都是與房地產(chǎn)相關(guān)的銀行，稅務(wù)，稽查等接觸，經(jīng)常和他接討論相關(guān)文件規(guī)定，以及地方性的特殊規(guī)定．
  4、工作難度，這個有點不好說，因為會者不難，難者不會，只要入行了，這個還是比較簡單的，打個比方一個新的項目從開始到結(jié)束要三五年，而**后稅務(wù)來查帳，或結(jié)算，一般都是**后期，所以學(xué)的時間是有的，如果底子好，前面學(xué)起來還是非常快的，而學(xué)的東西，幾乎全是看文件，看籌劃之類的案例，不懂的再去找文件看，所以平時還是比較輕松的，到**后要結(jié)算的時候，一般都找事務(wù)所的，倒不是說自己水平肯定不行，主要是他們有他們的一套，花點錢，一個籌劃下來，可能可以節(jié)約幾十萬幾百萬....
  5、待遇問題，這個只能說，水平高的，薪水很高，沒有水平，和其他企業(yè)也是一樣的。
  6、前境方面，只能說遠不如前了，不過還行吧
  7、是一個比其他行業(yè)更能煅練人的行業(yè)
  以上均是個人認為，僅供參考

  查看全文↓ 2014-02-01 09:13:34
• 136****4325

  就是要開具建設(shè)或者安裝工程的發(fā)票才可以計入成本，開發(fā)企業(yè)不允許自己購買材料，那樣屬于偷逃了建筑業(yè)的營業(yè)稅。

  查看全文↓ 2014-01-31 17:07:53
• 143****7803

  比如：
  {一級科目}開發(fā)成本
  {二級科目}房屋開發(fā)本（土地開發(fā)成本、代建工程開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本）
  {三科科目}**項目
  {四級科目}土地拆遷補償費（前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝設(shè)施費、配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用）
  要想核算的比較細，在土地搬遷這類明細賬下，再按細類分一下，細類下面，再分到施工單位（或提供設(shè)施單位）
  {五級科目}土地征費（耕地占用費、勞動力安置費、搬遷補償費）
  {六級科目}**單位
  以上是房地產(chǎn)單位習(xí)慣性的設(shè)置，當(dāng)然還有另一種辦法，只是常用

  查看全文↓ 2014-01-31 15:57:31
• 147****2600

  建議您咨詢一下專業(yè)財務(wù)人士

  查看全文↓ 2014-01-30 11:22:55

相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)企業(yè)稅收包含哪些內(nèi)容？
  答

  營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由營業(yè)稅改為增值稅，其他稅種不變，涉及到的稅種主要有增值稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加等，其中增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅是房企的3大稅種，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收費項目有幾十種。1、稅率由原來的營業(yè)稅5%改為增值稅11%，單從稅率方面看，稅率有較大提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，只對增值額征稅，而營業(yè)稅是對全部營業(yè)額征稅，所以從理論上講，**終會降低整體稅負。不過，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法取得足夠的增值稅專用發(fā)票的話，則可能會導(dǎo)致企業(yè)整體的稅負增加。因此，能否取得增值稅專用發(fā)票以及今后的土地出讓金能否可以納入增值稅抵扣范圍將是企業(yè)稅負增減的重要因素。2、營改增之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅，稅率為5%。假設(shè)企業(yè)銷售商品房取得銷售收入1000萬元，城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加的稅率分別為7%、3%、2%。3、營業(yè)稅改增值稅，簡稱營改增，是指以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項目改成繳納增值稅。營改增的**大特點是減少重復(fù)征稅，可以促使社會形成更好的良性循環(huán)，有利于企業(yè)降低稅負。4、增值稅只對產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分納稅，減少了重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)，是黨中央、國務(wù)院，根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展新形勢，從深化改革的總體部署出發(fā)做出的重要決策。目的是加快財稅體制改革、進一步減輕企業(yè)賦稅，調(diào)動各方積極性，促進服務(wù)業(yè)尤其是科技等高端服務(wù)業(yè)的發(fā)展，促進產(chǎn)業(yè)和消費升級、培育新動能、深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

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• 問 房地產(chǎn)會計基礎(chǔ)知識
  答

  做房地產(chǎn)會計賬務(wù)的一些基礎(chǔ)知識如下：①經(jīng)營成本?“房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)財務(wù)制度”規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及開發(fā)產(chǎn)品的成本。②管理費用，是指這些企業(yè)行政管理部門為管理和組織營運生產(chǎn)活動時產(chǎn)生的各種費用。③平衡關(guān)系④經(jīng)營成本，通常是指土地征用及和拆遷補償費，前期工程費與建筑安裝工程費以及基礎(chǔ)設(shè)施費，還有公共配套設(shè)施費等。⑤管理費用，一般是指每一級管理費用項目的總和。⑥公司經(jīng)費包括管理人員工資和福利費，還有折舊費及差旅費和辦公費，另外還包括修理費，低值易耗品攤以及其他公司經(jīng)費，其中包括房屋修理費和機械設(shè)備修理費等等。⑦董事會費，包括董事成員津貼，會議費，差旅費等項目。⑧降溫取暖費是指對外支付和支付個人的費用。⑨水電費。

• 問 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收 幼兒園產(chǎn)權(quán)如何界定
  答

  根據(jù)《財政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（財稅地字[1986]第8號）文第十條的規(guī)定，企業(yè)辦的各類**、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)，可以比照由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

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• 問 房地產(chǎn)企業(yè)是什么
  答

  我想我的想法未必對，但大多數(shù)人的想法也未必錯。確實房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)經(jīng)過發(fā)展成為一個獨立的行業(yè)，但是房地產(chǎn)行業(yè)是一個非常特殊的行業(yè)，他自己雖然從理論上成為一個行業(yè)，但實務(wù)中它卻與其他行業(yè)大有差別，房地產(chǎn)行業(yè)存在是以建筑設(shè)計、建筑施工（所以很多實務(wù)中把房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)做了建筑行業(yè)）等等其他行業(yè)為基礎(chǔ)的，獨立性并不強，嚴格上講應(yīng)該是依附于其他行業(yè)。從現(xiàn)代行業(yè)發(fā)展來看，我個人認為房地產(chǎn)行業(yè)屬于金融服務(wù)行業(yè)更為科學(xué)，更加符合實際。理由有三：第一、房地行業(yè)經(jīng)營的資產(chǎn)，資產(chǎn)與金融密切關(guān)聯(lián)。從反面看可以得到論證，只要社會經(jīng)濟發(fā)展，資產(chǎn)價格穩(wěn)定，金融市場會穩(wěn)定；如果資產(chǎn)價格巨大波動，必然造成金融市場波動，同時造成社會經(jīng)濟發(fā)展被受影響；如果金融市場動蕩，資產(chǎn)價格必須必然波動，經(jīng)濟受影響。資產(chǎn)本身也屬于金融市場的一個部分。第二、房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)兩頭與金融機構(gòu)密切相關(guān)。生產(chǎn)過程，有投資機構(gòu)（隨著發(fā)展以后更多）、銀行等參與，消費過程，有銀行等投資金融機構(gòu)參與。第三、房地產(chǎn)行業(yè)是一個整合行業(yè)，可以說是“集大成者”，從拿到、項目前期策劃、設(shè)計、施工、銷售、物業(yè)服務(wù)等，都可以讓其他企業(yè)參與，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只需要做好整合即可。另外房地產(chǎn)于客戶更加“親密”接觸，服務(wù)就顯得更加重要。同時在整個相關(guān)參與企業(yè)本身也是一個服務(wù)過程。鑒于以上原因，我個人認為房地行業(yè)應(yīng)該屬于金融服務(wù)行業(yè)。如果我們把房地產(chǎn)行業(yè)定位為金融服務(wù)行業(yè)，那么作為這個行業(yè)中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就應(yīng)該更加明確自己定位和核心競爭力重點。開發(fā)企業(yè)定位和核心競爭力所在：第一、整合。整合好研發(fā)機構(gòu)、設(shè)計機構(gòu)、施工單位、金融機構(gòu)（包括投資基金，銀行等）、投資者、銷售代理機構(gòu)、物業(yè)服務(wù)。讓整合產(chǎn)生效益，降低風(fēng)險。根據(jù)企業(yè)發(fā)展階段選擇更加優(yōu)秀的合作伙伴。第二、整合創(chuàng)新。整合形成自己研發(fā)力量如現(xiàn)在綠色、低碳、產(chǎn)業(yè)化等，都是在整合創(chuàng)新中發(fā)展起來的。這個典型萬科做得很好。第三、運營。一方面從公司層面，合理調(diào)度公司資源，根據(jù)外部市場環(huán)境，結(jié)合公司情況安排好內(nèi)外兩個資源；另一方面從項目全過程開發(fā)角度（大營運），從宏觀市場，到項目全過程開發(fā)節(jié)奏把控上做好工作。做到宏觀市場與項目開發(fā)節(jié)奏實現(xiàn)無縫對接。

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• 問 房地產(chǎn)企業(yè)如何避稅
  答

  房產(chǎn)稅按房產(chǎn)價值乘以百分之十二的稅率，房產(chǎn)價值房產(chǎn)證上面有，每年二月、五月、八月去地稅局申報繳納。本期銷項稅額減去進項稅就是本期應(yīng)繳納的增值稅。推遲確認收入，可以減小本期應(yīng)納增值稅額，推遲納稅期間。

  全部3個回答>