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• 133****3314

  關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》 法釋[2009]11號(hào) (2009年6月22日**高人民法院審判委員會(huì)第1469次會(huì)議通過) 為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件,依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》等法律規(guī)定,結(jié)合民事審判實(shí)踐,制定本解釋。 第一條 本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋,是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。 鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件,可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的,適用其規(guī)定。 當(dāng)事人依照國(guó)家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件,不適用本解釋。 第二條 出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。 第三條 出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑,與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。 租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限,超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。 第四條 當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的,人民法院不予支持。 當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的,從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù),對(duì)方接受的除外。 第五條 房屋租賃合同無效,當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的,人民法院一般應(yīng)予支持。 當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無效受到的損失,人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。 第六條 出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同,在合同均有效的情況下,承租人均主張履行合同的,人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人:
  (一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;
  (二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;
  (三)合同成立在先的。 不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的,依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。 第七條 承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建,在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀,出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的,人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。 第八條 因下列情形之一,導(dǎo)致租賃房屋無法使用,承租人請(qǐng)求解除合同的,人民法院應(yīng)予支持:
  (一)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的;
  (二)租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的;
  (三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。 第九條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,租賃合同無效時(shí),未形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。 已形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的,由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。 第十條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿或者合同解除時(shí),除當(dāng)事人另有約定外,未形成附合的裝飾裝修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。 第十一條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,合同解除時(shí),雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的,人民法院按照下列情形分別處理:
  (一)因出租人違約導(dǎo)致合同解除,承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的,應(yīng)予支持;
  (二)因承租人違約導(dǎo)致合同解除,承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的,不予支持。但出租人同意利用的,應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償;
  (三)因雙方違約導(dǎo)致合同解除,剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失,由雙方根據(jù)各自的過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任;
  (四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的,剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失,由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的,適用其規(guī)定。 第十二條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿時(shí),承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的,不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。 第十三條 承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用,由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的,人民法院應(yīng)予支持。 第十四條 承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建,但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定的,人民法院按照下列情形分別處理:
  (一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的,擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān);
  (二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的,擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過錯(cuò)分擔(dān)。 第十五條 承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí),轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。 第十六條 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議,其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的,人民法院不予支持。 因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件,人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。 第十七條 因承租人拖欠租金,出租人請(qǐng)求解除合同時(shí),次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的,人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。 次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額,可以折抵租金或者向承租人追償。 第十八條 房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除,出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的,人民法院應(yīng)予支持。 第十九條 承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng),承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡,其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人請(qǐng)求按照原租賃合同租賃該房屋的,人民法院應(yīng)予支持。 第二十條 租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng),承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的,人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外:
  (一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán),因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;
  (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 第二十一條 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形,承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的,人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,人民法院不予支持。 第二十二條 出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù),應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購買房屋的,人民法院應(yīng)予支持。 第二十三條 出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋,應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。 第二十四條 具有下列情形之一,承租人主張優(yōu)先購買房屋的,人民法院不予支持:
  (一)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;
  (二)出租人將房屋出賣給近親屬,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;
  (三)出租人履行通知義務(wù)后,承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的;
  (四) 第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。 第二十五條 本解釋施行前已經(jīng)終審,本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件,不適用本解釋。

  查看全文↓ 2014-02-14 10:53:19
• 149****6781

  您可以拿著合同去法院要求他們給予賠償

  查看全文↓ 2014-01-24 18:26:27
• 133****6694

  有效但是可以協(xié)商

  查看全文↓ 2014-01-24 17:38:06
• 154****7599

  只要收款方同意，你就不用管什么帳號(hào)，反正合同上的帳號(hào)是收款方簽字確認(rèn)的，再者是每期打款的時(shí)候一定要把銀行存根留住已備用

  查看全文↓ 2014-01-23 14:57:56
• 132****3416

  1、找房主協(xié)調(diào)并讓他給出解決辦法，他有義務(wù)解決你租住房間無法入睡的客觀問題，你在租房時(shí)他也有提醒說明的義務(wù)，否則你可以要求房主退房；
  2、房主在你租住房屋時(shí)未盡提醒說明義務(wù)，在你在房間無法睡眠時(shí)，未盡解決義務(wù)，你可以依法退房；
  合同法第二百三十三條租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。依本法條解釋，你的租賃物就是住房，無法睡覺則會(huì)嚴(yán)重危及你的健康；
  
  合同法第四十二條規(guī)定當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)
  承擔(dān)損害賠償責(zé)任：
  1、假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；
  2、故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；
  3、有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。
  很明顯，房主違反了本法條第二款的規(guī)定，因此，你可以依法要求房主給你賠償?shù)?，賠償?shù)慕痤~你可以視具體情況確定；
  
  第五十四條下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷
  1、因重大誤解訂立的；
  2、在訂立合同時(shí)顯失公平的。
  一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的
  合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。
  根據(jù)本法條的規(guī)定，房主明顯有在訂立合同時(shí)顯失公平，有欺詐的行為，你完全可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷租房合同；
  
  第五十八條合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
  根據(jù)本法條的，你不僅可以得到全部押金，還可以將所有房屋租金索回，同時(shí)還可以以嚴(yán)重影響身體健康為由要求房主賠償。
  
  綜上，你可以采取的方法和手段很多，決定權(quán)、選擇權(quán)均在你手中，只要你相信法律、依法辦事，我相信法律一定會(huì)給你**公正的判決，給違法的房主**應(yīng)該的懲罰。需要補(bǔ)充說明的是，你有給房子加鎖的權(quán)力，房主是否砸開均與本案中主張押金和房租費(fèi)用的權(quán)力無多大干系，依法，若房主真的砸鎖，他就違法了，那形成的將是另一起民事案例。

  查看全文↓ 2014-01-23 12:35:25
• 141****0362

  通知房東，房東可以解除合同，你仍有權(quán)繼續(xù)按合同期限租房。如你要提前解除合同，看合同條款里如何約定了。原則上是要承擔(dān)一定違約責(zé)任，剩下 的錢是應(yīng)該要退還的。我認(rèn)為你和出租人應(yīng)該是可以協(xié)商達(dá)成一致意見的。因?yàn)槟阋鹪V解除的話，他仍然要退還你一定金額的。

  查看全文↓ 2014-01-23 09:19:11
• 146****3543

  ...簽訂了合同的,就以合同規(guī)定辦!或者你舉報(bào)他,這樣看能不能協(xié)調(diào)過來!

  查看全文↓ 2014-01-22 12:29:45
• 154****5324

  只能走法律流程了

  查看全文↓ 2014-01-21 19:12:38

相關(guān)問題

• 問 房屋租另合同糾紛
  答

  1、找房主協(xié)調(diào)并讓他給出解決辦法，他有義務(wù)解決你租住房間無法入睡的客觀問題，你在租房時(shí)他也有提醒說明的義務(wù)，否則你可以要求房主退房；2、房主在你租住房屋時(shí)未盡提醒說明義務(wù)，在你在房間無法睡眠時(shí)，未盡解決義務(wù)，你可以依法退房；合同法第二百三十三條租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。依本法條解釋，你的租賃物就是住房，無法睡覺則會(huì)嚴(yán)重危及你的健康；合同法第四十二條規(guī)定當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：1、假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；2、故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；3、有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。很明顯，房主違反了本法條第二款的規(guī)定，因此，你可以依法要求房主給你賠償?shù)?，賠償?shù)慕痤~你可以視具體情況確定；第五十四條下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷1、因重大誤解訂立的；2、在訂立合同時(shí)顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。根據(jù)本法條的規(guī)定，房主明顯有在訂立合同時(shí)顯失公平，有欺詐的行為，你完全可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷租房合同；第五十八條合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。根據(jù)本法條的，你不僅可以得到全部押金，還可以將所有房屋租金索回，同時(shí)還可以以嚴(yán)重影響身體健康為由要求房主賠償。綜上，你可以采取的方法和手段很多，決定權(quán)、選擇權(quán)均在你手中，只要你相信法律、依法辦事，我相信法律一定會(huì)給你**公正的判決，給違法的房主**應(yīng)該的懲罰。需要補(bǔ)充說明的是，你有給房子加鎖的權(quán)力，房主是否砸開均與本案中主張押金和房租費(fèi)用的權(quán)力無多大干系，依法，若房主真的砸鎖，他就違法了，那形成的將是另一起民事案例。

  全部6個(gè)回答>
• 問 房屋租另合同解除問題
  答

  具體法律條款沒什么可說的，您可以自己參考，但這其中可能會(huì)牽扯到合同法的學(xué)理解釋。法院的審判也會(huì)考慮如下問題： 1、我國(guó)合同法中，對(duì)出租方中有“權(quán)利瑕疵”擔(dān)保的義務(wù)要求。就是說出租方在租賃前應(yīng)確保其他人對(duì)出租物不享有物上的請(qǐng)求權(quán)。說白了就是：租房的一方應(yīng)當(dāng)對(duì)出租物的絕對(duì)的所有權(quán)。 本案中，出租方在出租物抵押之時(shí)，明知出租物的權(quán)利存在明顯瑕疵，卻隱瞞真相，與承租人簽訂合同。顯然，該合同是一個(gè)典型的可撤銷合同。 2、可撤銷合同中存在過錯(cuò)的一方應(yīng)在解除合同時(shí)賠償無過錯(cuò)方的經(jīng)濟(jì)損失或承擔(dān)違約責(zé)任。但無過錯(cuò)一方只能任選其一。就是說，你們可以要求出租方承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任或違約責(zé)任，具體賠償數(shù)額自然是高一點(diǎn)好。 3、公證處只能就某一行為進(jìn)行形式審查。就是說，公證處僅證明雙方簽訂房屋租賃合同這一行為，至于房屋是否存在權(quán)利瑕疵等不在公證范圍內(nèi)。出租方也許想借此蒙蔽承租人。所以，公證處不承擔(dān)連帶責(zé)任。 4、未履行完畢的合同有以下方式解決。（1）房屋租賃合同是一種特殊的合同，法律上有“房屋買賣不破租賃”的規(guī)定，你們可與房屋的所有權(quán)人繼續(xù)履行合同，未履行部分繼續(xù)履行后的租金，應(yīng)支付給新的房屋所有權(quán)人。（2）、解除合同，對(duì)方賠償損失或承擔(dān)違約責(zé)任。 你們要注意該案的舉證，可聘請(qǐng)合同法專業(yè)律師處理。我就是法律系的學(xué)生，能提供的幫助就這么多了。

  全部6個(gè)回答>
• 問 房屋合同糾紛
  答

  關(guān)鍵看你是什么時(shí)間起訴的,如適用簡(jiǎn)易程序,一般自起訴立案之日起三個(gè)月內(nèi)出判決或裁定;如適用普通程序,一般六個(gè)月出結(jié)果.參考文獻(xiàn)：民事訴訟法

  全部3個(gè)回答>
• 問 房屋租另合同解除問題
  答

  具體法律條款沒什么可說的，您可以自己參考，但這其中可能會(huì)牽扯到合同法的學(xué)理解釋。法院的審判也會(huì)考慮如下問題： 1、我國(guó)合同法中，對(duì)出租方中有“權(quán)利瑕疵”擔(dān)保的義務(wù)要求。就是說出租方在租賃前應(yīng)確保其他人對(duì)出租物不享有物上的請(qǐng)求權(quán)。說白了就是：租房的一方應(yīng)當(dāng)對(duì)出租物的絕對(duì)的所有權(quán)。 本案中，出租方在出租物抵押之時(shí)，明知出租物的權(quán)利存在明顯瑕疵，卻隱瞞真相，與承租人簽訂合同。顯然，該合同是一個(gè)典型的可撤銷合同。 2、可撤銷合同中存在過錯(cuò)的一方應(yīng)在解除合同時(shí)賠償無過錯(cuò)方的經(jīng)濟(jì)損失或承擔(dān)違約責(zé)任。但無過錯(cuò)一方只能任選其一。就是說，你們可以要求出租方承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任或違約責(zé)任，具體賠償數(shù)額自然是高一點(diǎn)好。 3、公證處只能就某一行為進(jìn)行形式審查。就是說，公證處僅證明雙方簽訂房屋租賃合同這一行為，至于房屋是否存在權(quán)利瑕疵等不在公證范圍內(nèi)。出租方也許想借此蒙蔽承租人。所以，公證處不承擔(dān)連帶責(zé)任。 4、未履行完畢的合同有以下方式解決。（1）房屋租賃合同是一種特殊的合同，法律上有“房屋買賣不破租賃”的規(guī)定，你們可與房屋的所有權(quán)人繼續(xù)履行合同，未履行部分繼續(xù)履行后的租金，應(yīng)支付給新的房屋所有權(quán)人。（2）、解除合同，對(duì)方賠償損失或承擔(dān)違約責(zé)任。 你們要注意該案的舉證，可聘請(qǐng)合同法專業(yè)律師處理。我就是法律系的學(xué)生，能提供的幫助就這么多了。

  全部3個(gè)回答>
• 問 房屋租賃合同糾紛
  答

  第四條的意思是甲方要提前終止合同，需提前一個(gè)月通知乙方。而不是說一年的租期屆滿時(shí)提前一個(gè)月通知乙方。本身你們簽的就是一年的合同，提前一個(gè)月通知只是要確認(rèn)是否續(xù)租而已，就算不通知他，也是該幾號(hào)到期就要終止合同的。所以我覺得甲方并無過錯(cuò)。不能同意乙方延住一個(gè)月的需求。如果你不漲租金，那么合同到期時(shí)可以讓他交一個(gè)月的房租，再住一個(gè)月，租誰不是租呀。如果租金有變就讓他搬家。

  全部2個(gè)回答>