已有10個回答

• 144****9934

  沒有約定租賃期限的，可以通知對方，并給予對方適當期限。

  查看全文↓ 2014-01-21 14:35:23
• 136****1729

  [p=null, 2, left][size=3]我們作為羅%7E%7E%7E的委托代理人，現(xiàn)就羅%7E%7E%7E與譚%7E%7E%7E%7E等五被告的房屋租賃合同糾紛一案，提出如下代理意見，請合議庭給予充分考慮。[/size][/p][p=null, 2, left][size=3][b]
  一、房屋租賃合同糾紛關(guān)于房屋轉(zhuǎn)讓行為的有效問題[/b]?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十七條第
  （六）項“不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定只是針對沒取得權(quán)屬證書的房地產(chǎn)的權(quán)屬轉(zhuǎn)讓，但不能因此否認雙方所簽合同的效力。只要房屋買賣合同是雙方在平等、自愿的基礎上訂立的，為保護正常的民事流轉(zhuǎn)關(guān)系和維護誠實信用原則，雙方所簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同有效，受法律保護?！段餀?quán)法》第十五條規(guī)定：“當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！币虼耍嬲J為，轉(zhuǎn)讓未依法登記取得權(quán)屬證書的房屋，合同應認定有效。[/size][/p][p=null, 2, left][size=3][b]
  二、房屋租賃合同糾紛關(guān)于房屋目前所有權(quán)人的問題。[/b]有的被告向原告出示了其出租人的購房合同及收款收據(jù)，以此證明其出租人是該房屋的所有權(quán)人。但該合同都是岳陽%7E%7E房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一項目部作為的合同主體，顯然該合同無效。無論是從法律的角度還是從項目部與岳陽%7E%7E房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所簽訂的承包協(xié)議來看，作為該合同的項目部是無權(quán)對外簽訂包括房屋銷售合同及其它任何經(jīng)濟合同的。被告指出趙%7E%7E的購房合同也是從項目部那里簽訂的，但我們看到趙%7E%7E的購房合同后面加蓋了岳陽%7E%7E房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的印章，這就是說岳陽%7E%7E房地產(chǎn)開發(fā)有限公司追認了項目部與趙%7E%7E的購房合同。何況，所有被告的出租人的購房都沒有象趙%7E%7E那樣在相關(guān)的房地產(chǎn)管理部門進行相應的預告登記備案?！段餀?quán)法》第二十條第一款規(guī)定：“……預告登記后，未經(jīng)預先登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”亦即，趙%7E%7E在購房該房屋后，也只有他本人才能處分該房屋。[/size][/p][p=null, 2, left][size=3] 原告從趙%7E%7E手中受讓房屋后，也同時繼受了該房屋上的所有權(quán)利。雖然目前原告未取得房屋權(quán)屬證書，但原告已簽訂有房屋轉(zhuǎn)讓合同并已支付了對價。未能取得房屋權(quán)屬證書是礙于房地產(chǎn)開發(fā)商的手續(xù)不全的問題。[/size][/p][p=null, 2, left][size=3][b]
  三、房屋租賃合同糾紛關(guān)于時效與原告的訴訟主體問題[/b]。原告包括房屋的出讓方趙%7E%7E雖未曾向被告收取租金，但并非等同放棄了該房屋的所有權(quán)。因為有了房地產(chǎn)相關(guān)行政部門的預告登記，趙%7E%7E及原告從未懷疑過該房屋的所有權(quán)會有爭議。雖然被告未曾與原告簽訂過租賃合同，但原告認同目前被告的事實租賃，并放棄收取部份租金的權(quán)利。權(quán)利人可以對自己的權(quán)利全部放棄或部份放棄也可以全部主張。目前原告只對被告要求支付近期及日后的租金并不存在超過時效的問題。至于對房屋所有權(quán)侵權(quán)的出租方，原告會向其擇日主張權(quán)利。所以，原告在本訴訟中是適格的主體。[/size][/p][p=null, 2, left][size=3]綜上所述房屋租賃合同糾紛，被告在承租房屋時并未了解該房屋的實際所有權(quán)人，就與之簽訂租賃合同并交付租金。鑒于現(xiàn)實客觀情況，原告目前認同被告的租賃，但被告理應向該房屋的實際所有權(quán)人的原告交付租賃金。請法院支付原告的收取租金的訴訟請求。[/size][/p]

  查看全文↓ 2014-01-21 14:30:38
• 136****9244

  根據(jù)合同法、**高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見等相關(guān)法律法規(guī)，你與原出租方的租賃合同繼續(xù)有效，新房主應當繼續(xù)履行原合同。要你搬出屬新房主違約，可據(jù)原合同追究違約金、裝修損失等。
  出租方出售房屋，應提前通知承租人，同等條件下承租人有優(yōu)先購買權(quán)，出租人未按此規(guī)定出售房屋，承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

  查看全文↓ 2014-01-21 09:03:03
• 142****9222

  這種問題沒有書面合同是很難講清楚的，或許真的不記得了，或者故意的，一般上面都會寫明收取租金提前的時間，你可以問清楚如果真的忘記了遲一點點也沒有什么，

  查看全文↓ 2014-01-20 21:11:25
• 138****8330

  付違約金。1個租金即可。

  查看全文↓ 2014-01-20 18:37:36
• 145****3186

  關(guān)于你提出的房屋租賃合同糾紛問題,請看以下幾點:
  一、房屋租賃合同糾紛需證明當事人主體適格的證據(jù)
  1、當事人為自然人的,應提交身份證明資料,如身份證或戶口本等;
  2、當事人為法人或其他經(jīng)濟組織的,應提交主體登記資料,如工商營業(yè)執(zhí)照副本、工商注冊登記資料或社團法人登記證等;
  3、法人或其他經(jīng)濟組織的名稱在訴爭的法律事實發(fā)生后有變更的,應提交變更登記的資料。
  二、房屋租賃合同糾紛需證明房屋租賃法律關(guān)系成立的證據(jù)
  1、證明房屋產(chǎn)權(quán)的證據(jù);
  2、租賃許可證及租賃登記證明;
  3、證明轉(zhuǎn)租合法性的證據(jù);
  4、房屋租賃合同。
  三、房屋租賃合同糾紛需證明房屋租賃合同履行情況的證據(jù)
  1、證明出租人是否已將房屋交付承租人使用及交付時房屋狀況的證據(jù);
  2、承租人履行合同情況的證據(jù),如交付定金(或保證金或押金)、租金、管理費、水電費等費用的發(fā)票或收據(jù)等。
  四、房屋租賃合同糾紛需當事人在訴訟請求中有具體請求金額的,應提交詳細的計算清單。 以上四點是我國法律規(guī)定對于房屋租賃合同糾紛的舉證責任的規(guī)定。

  查看全文↓ 2014-01-20 18:06:45
• 151****8033

  依照合同約定來辦嘛，租期滿了一年。但是他交給你的只有一年的房租，如果他不交房租的話，讓他出示，房租的收條，看收條日期距今如滿一年，就應該支付第二年的租金。如果其拒不支付，他就已經(jīng)違約了！

  查看全文↓ 2014-01-20 09:07:27
• 153****3569

  這是正規(guī)合同嗎？你簽字了基本也很難得到你想要的結(jié)果，法律成本太高，并且**終可能就是和解。。。以后看合同要仔細。。。。

  查看全文↓ 2014-01-19 14:44:26
• 143****1969

  一、房屋租賃合同糾紛基本事實
  1、2010年，甲方李某與乙方王某簽訂編號xy000066格式《房屋租賃契約》，約定甲方將坐落于咸陽市秦都區(qū)某小區(qū)南樓1單元301室，建筑面積144平方米的房屋出租給乙方，租賃期限為2010年8月20日起到2015年8月11日止，共計60個月。每月租金為2500元，每半年一付。
  該《契約》第五條約定“本合同簽訂時，乙方向甲方交納押金2000元。該押金作為保證金，如乙方在租賃期間未發(fā)生損壞房屋設施，拖欠水、電暖、物業(yè)費、租金等費用，合同期滿時，甲方一次性退還。如有上述情況發(fā)生，甲方有權(quán)從押金中等額扣除，不足部分乙方另行承擔?！?br/>《契約》第八條第4項約定“未按期支付租金和本合同第四條約定由乙方承擔的其他費用，與其每日承擔應付費用千分之十的違約金，逾期超過15日的，甲方有權(quán)單方終止合同，乙方承擔一個月房租的違約金?！?br/>《契約》第九條約定“出現(xiàn)下列情況時，甲乙雙方均有權(quán)單方終止合同，并不承擔違約金：2.甲乙雙方在租賃期內(nèi)提前壹個月通知對方解除合同，并承擔該通知期內(nèi)的全額租金?！?br/>2、2010年8月1日，李某出具的收條內(nèi)容為“今收到王某房屋押金人民幣貳仟元整（￥2000.00）”
  3、2011年2月24日，趙某出具的收條內(nèi)容為“今收到某小區(qū)3樓房租壹萬伍仟元整（15000.00），房費為2011年2月19日—2011年9月20日。”
  4、王某已經(jīng)騰空了房屋，但房屋墻面粘貼有圖畫，對方重新粉刷房屋花費3000元，5月28日，王某與對方達成一致，對方給王某退款5000元，雙方解除合同，王某在對方持有的《房屋租賃契約》上簽名并書寫以下內(nèi)容“收到房費5000元整，從今日起合同解除”。
  二、房屋租賃合同糾紛法律分析
  根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十一條“有下列情形之一的，合同的權(quán)利義務終止：（二）合同解除；”及第九十三條“當事人協(xié)商一致，可以解除合同?！?之規(guī)定，本案雙方當事人協(xié)商一致，已經(jīng)解除了《房屋租賃契約》，雙方的權(quán)利義務終止。
  四、房屋租賃合同糾紛結(jié)論意見
  本案房屋租賃合同糾紛雙方當事人協(xié)商一致已經(jīng)解除了《房屋租賃契約》，雙方的權(quán)利義務終止。
  以上房屋租賃合同糾紛意見供參考

  查看全文↓ 2014-01-19 09:09:32
• 153****4301

  法律并沒有相關(guān)規(guī)定。所以房主可以收回房屋。但對于客戶提出的租金已經(jīng)提存的問題，你可以去公證部門調(diào)查，也可以委托律師去幫助調(diào)查。
  
  對于你提出的上訴問題，上訴時有上訴期限的，從你給出的材料里并沒有看到起訴的問題。
  
  所以綜上所述，我認為你先可以與對方先行商議，如果商議未果，你可以起訴對方違約，并撤銷當時簽訂的合同。
  
  但個人認為，在**后判決前，法院會進行調(diào)節(jié)，而那時你可以選擇對房屋租金等問題進行調(diào)高，并達到雙方都滿意的程度，而調(diào)節(jié)并不受訴求的影響。

  查看全文↓ 2014-01-18 20:33:43

相關(guān)問題

• 問 房屋租賃合同糾紛
  答

  第四條的意思是甲方要提前終止合同，需提前一個月通知乙方。而不是說一年的租期屆滿時提前一個月通知乙方。本身你們簽的就是一年的合同，提前一個月通知只是要確認是否續(xù)租而已，就算不通知他，也是該幾號到期就要終止合同的。所以我覺得甲方并無過錯。不能同意乙方延住一個月的需求。如果你不漲租金，那么合同到期時可以讓他交一個月的房租，再住一個月，租誰不是租呀。如果租金有變就讓他搬家。

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• 問 房屋租賃合同糾紛管轄如何確定呢？
  答

  一、簡要案情 原告王某與被告李某簽訂了一份房屋租賃合同，約定雙方在租賃中若產(chǎn)生糾紛，由被告住所地法院管轄。原告王某現(xiàn)因租賃期限屆滿，向房屋所在地東湖法院起訴，要求被告李某騰退房屋。被告李某在提交答辯狀期間對管轄權(quán)提出異議，認為其已書面約定由被告住所地法院管轄，其住所地在西湖區(qū)，本案應由西湖區(qū)法院管轄，請求將本案移送至西湖區(qū)法院審理。 二、意見分岐 對本案的管轄主要存在以下兩種意見： 一種意見認為，本案雖不涉及不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確認或變更，但它涉及到了承租人對不動產(chǎn)有無繼續(xù)使用權(quán)的問題，也屬于“因不動產(chǎn)提起的訴訟”，應適用民訴法第三十四條第(一)項有關(guān)不動產(chǎn)的專屬管轄的規(guī)定，由房屋所在地法院管轄，當事人作出的違反專屬管轄的約定無效，本案依法應駁回被告提出的管轄異議。 一種意見認為，民訴法第三十四條第(一)項所稱“因不動產(chǎn)提起的訴訟”，指的是因不動產(chǎn)物權(quán)提起的訴訟。本案涉及的房屋租賃糾紛，實質(zhì)為合同履行中的爭議，屬于合同糾紛，當事人可以選擇被告住所地法院管轄，本案依法應移送被告住所地法院審理。 三、評析 本案管轄爭議焦點是房屋租賃合同糾紛的管轄究竟屬于不動產(chǎn)糾紛的專屬管轄還是屬于合同糾紛的特別地域管轄。其爭議根源在于各自對不動產(chǎn)糾紛的界定不一。 筆者認為，對于何為不動產(chǎn)糾紛這個問題，我國立法并無明確規(guī)定，但參照《法國新民事訴訟法典》第44條“不動產(chǎn)物權(quán)訴訟案件，不動產(chǎn)所在地的法院唯一有管轄權(quán)”及我國臺灣地區(qū)《民事訴訟法》第l0條“因不動產(chǎn)之物權(quán)或其分割或經(jīng)界涉訟者，專屬不動產(chǎn)所在地之法院管轄。其他因不動產(chǎn)涉訟者，得由不動產(chǎn)所在地之法院管轄”之規(guī)定精神，對我國民訴法第三十四條第(一)項所稱“因不動產(chǎn)提起的訴訟”應理解為專指因不動產(chǎn)提起的物權(quán)訴訟，包括不動產(chǎn)登記糾紛、所有權(quán)糾紛、用益物權(quán)糾紛、擔保物權(quán)糾紛、占有保護糾紛。 本案訴爭房屋租賃合同糾紛，雖與不動產(chǎn)發(fā)生牽連，但因訴爭法律關(guān)系發(fā)生的依據(jù)是當事人間存在的合同，其性質(zhì)仍屬于債權(quán)債務糾紛，并非不動產(chǎn)物權(quán)糾紛，不應適用專屬管轄，而應適用合同糾紛的特別地域管轄，由被告住所地或者合同履行地即不動產(chǎn)所在地人民法院管轄。對此，**高人民法院在《關(guān)于房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復》中已作明確規(guī)定：“凡在租賃關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄?！奔热辉擃惣m紛仍屬于合同糾紛的范疇，根據(jù)我國民訴法第二十五條之規(guī)定，當事人當然也就可書面協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地即不動產(chǎn)所在地法院管轄。本案當事人既已書面協(xié)議選擇被告住所地法院管轄，應尊重當事人的選擇權(quán)，移送被告住所地法院審理。(作者單位：江西省南昌市東湖區(qū)人民法院)

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• 問 運城房屋租賃合同糾紛的常見問題怎么辦??？
  答

  第二、 承租人對房屋進行的裝修，在租賃合同被確認無效或被解除后如何處理1、對承租人裝修物價值的認定。承租人一般是在租賃房屋期內(nèi)根據(jù)租賃合同的用途對房屋進行裝修的，在房屋租賃合同中，一般均規(guī)定，裝飾物在房屋租賃合同期滿歸出租人無償收回。但在合同履行期間，往往因為合同無效或者當事人約定出租人提前收回裝修物，這就存在對裝飾物現(xiàn)價值的確認問題。筆者認為，首先應由租賃雙方對裝修物進行協(xié)調(diào)，這樣既解決了問題，同時也節(jié)省減少損失;如果協(xié)商不成，則由法院委托評估評估機構(gòu)對裝修物的價值進行評估。一般評估是按照裝修物的正常使用年限計算折舊，房屋裝修物的使用年限應與租賃期限相符，故裝修物收回時的現(xiàn)價值應當按照租賃期限的計算標準的折舊。2、對承租人裝修物的處理及補償。裝修物在法律上屬于添附物?！?*高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見(試行)》第86條對添附物的規(guī)定是：非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財產(chǎn)上增添附屬物的，財產(chǎn)所有權(quán)人同意增添，并就財產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按照約定辦理;沒有約定又協(xié)商不成的，能夠拆除的可以責令拆除;不能拆除的，也可以折價歸財產(chǎn)所有人;造成財產(chǎn)所有人損失的，應當負賠償責任。

  全部2個回答>
• 問 房屋租賃合同糾紛訴訟應該怎么做？
  答

  房屋租賃合同訴訟過程中，舉證是一個關(guān)鍵的程序。針對房屋租賃合同糾紛，當事人需要提供的證據(jù)主要有以下幾種：一、證明當事人主體適格的證據(jù)（1） 當事人為自然人的，應提交身份證明資料，如身份證或戶口本等；（2） 當事人為法人或其他經(jīng)濟組織的，應提交主體登記資料，如工商營業(yè)執(zhí)照副本、工商注冊登記資料或事業(yè)法人、社團法人登記證等；（3） 法人或其他經(jīng)濟組織的名稱在訟爭法律事實發(fā)生后有變更的，應提交變更登記的資料。二、 證明房屋租賃法律關(guān)系成立的證據(jù)（1） 證明房屋產(chǎn)權(quán)的證據(jù)；（2） 租賃許可證及租賃登記證明；（3） 證明轉(zhuǎn)租合法性的證據(jù)；（4） 房屋租賃合同。三、 證明房屋租賃合同履行情況的證據(jù)（1） 證明出租人是否已將房屋交付承租人使用及交付時房屋狀況的證據(jù)；（2） 承租人履行合同情況的證據(jù)，如交付定金（或保證金或押金）、租金、管理費、水電費等費用的發(fā)票或收據(jù)等。四、 當事人在訴訟請求中具有請求金額的，應提交詳細的計算清單。具體事由不明白找當?shù)芈蓭熥稍儭?/p> 全部4個回答>

• 問 ??審理房屋租賃合同糾紛應該怎么處理呢？
  答

  您好：一、對房屋租賃合同效力認定問題出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責任等條款達成一致意見后，合同視為成立。房屋租賃合同有無效力，根據(jù)有關(guān)法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定，筆者認為對房屋租賃合同的效力主要應從以下幾個方面來審查：(一)審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。(二)審查租賃的標的物是否為法律法規(guī)禁止出租。但只要法律法規(guī)沒有禁止出租的房屋，都應是可以出租的。建設部1995年以第42號令發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：(一)未依法取得房屋所有權(quán)證的;(二)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(三)共有房屋未取得共有人同意的;(四)權(quán)屬有爭議的;(五)屬于違法建筑的;(六)不符合安全標準的;(七)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;(八)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;(九)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。而無論是法理分析，還是具體考察國外關(guān)于租賃的立法及審判實踐，都會得出房屋租賃的權(quán)源來自合法占有的結(jié)論。房屋租賃的權(quán)源問題也恰是長期困擾審判人員的根本問題。也正是這個問題使得許多房屋糾紛案件難以作出合乎邏輯和合乎實際情況的判決。比如按揭房出租，因沒有完全取得產(chǎn)權(quán)，是否就認為出租行為無效呢?還如大量存在的“二房東”現(xiàn)象，是否“二房東”與他人簽訂的租賃合同都無效呢?顯然，這些出租行為認為無效，極不利于經(jīng)濟的發(fā)展，也會導致房屋資源的閑置和浪費。這與社會主義立法的目的和法律應適應事物發(fā)展規(guī)律的原則是相左的。從物權(quán)的角度來分析，所有權(quán)人出讓占有權(quán)是很常見的，合法占有權(quán)人在所有權(quán)人允許的范圍內(nèi)享受收益權(quán)，理應恰當，否則光“占有”有何經(jīng)濟價值呢?房屋的合法占有人出租房屋正是這種情況。物權(quán)的另一種形式，即他物權(quán)人實際上就是物的實際占有者，同時其又享有所有權(quán)人的諸如出租等的許多權(quán)利。如國有企業(yè)的承包經(jīng)營權(quán)，難道說國有企業(yè)因為沒有對財產(chǎn)的所有權(quán)就不能把財產(chǎn)拿來出租嗎?顯然這是否定的，大量的企業(yè)出租商鋪，出租廠房，比比皆是，如果都認定為是非法的，那么立法者在自我否定。另外從合同的角度來分析，租賃合同反映的是“出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同關(guān)系(合同法第二百二十二條)”。出租人作為合同的一方，并非以所有權(quán)人為限，因為租賃關(guān)系體現(xiàn)的是占有的轉(zhuǎn)移：一方讓渡其占有獲得租金利益，另一方則通過支付租金取得占有以使用收益。單就租賃的法律關(guān)系而言，各方均不與標的物的所有權(quán)發(fā)生直接必然的聯(lián)系，具有房屋所有權(quán)的出租人與通過其他方式合法獲得占有權(quán)的出租人之間并無不同，只是他們占有權(quán)的取得方式不同而已。據(jù)筆者所知，沒有一國的立法和我國當前立法一樣將出租人直接表述為所有權(quán)人。從理論上講，合法占有即獲得標的物的出租權(quán)。至于轉(zhuǎn)租須經(jīng)原出租人同意，只是租賃合同的特殊要求，且原出租人并不能被認為就是所有權(quán)人。綜上所述，把所有權(quán)作為房屋租賃的權(quán)源是不恰當?shù)?，而應以合法占有?quán)作為權(quán)源。如此一來，許多棘手的案件也就迎刃而解了。《城市房屋租賃管理辦法》中存在的另一個問題是對權(quán)屬受到諸如“司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封”等形式限制的房屋，在一定條件下的租賃是否允許。司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封的情形一般是因為權(quán)屬有爭議訴之法院，法院依申請人申請采取了訴訟保全，或者房屋涉及到違法違紀被查封，或者是房屋本身有不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的情況被查封。后兩種情況被查封，因為關(guān)系到房屋本身問題，肯定是不能進行租賃的。但前一種情況在一定條件下，筆者認為應允許房屋租賃。從理論上說，《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定是建立在房屋租賃權(quán)源來自于所有權(quán)的基礎之上，所以所有權(quán)不清晰當然認為不能租賃。依合法占有權(quán)源理論，即使權(quán)屬有爭議，在法院沒有**后裁決之前，合法占有人仍應有權(quán)出租的。如果一方堅持不能讓合法占有方出租，則應提供擔保，以保證法院裁決房屋歸屬合法占有方后，合法占有方的合理租金損失可以收回。如果法院裁決房屋歸非合法占有方所有，則房屋在訴訟期間取的租金歸還給**終所有者。如果同時存在“二房東”的情況，則依照所有權(quán)人與“二房東”的約定分配租金。從審判實際中看，法院查封有權(quán)屬糾紛的房屋后，在法院的監(jiān)督和辦理一定手續(xù)情況下，采勸活查封”手段，使房屋不置于閑置，造成不必要的經(jīng)濟損失，這樣做**終還是有利于房屋所有權(quán)人的，也利于充分發(fā)揮現(xiàn)有社會財富資源的**大作用。不過需強調(diào)的是，這種情況下的租賃一定要辦理一定的擔保手續(xù)，并在法院的監(jiān)督下進行。(三)審查是否進行過登記備案。1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》，都規(guī)定了租賃各方應向房產(chǎn)管理部門登記備案的義務?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》還規(guī)定登記備案后有關(guān)機關(guān)頒發(fā)的《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。簡言之，非經(jīng)登記備案，未取得《房屋租賃證》的租賃合同是無效的。筆者認為，應當根據(jù)強制性規(guī)范的強制性程度，以合同自由、鼓勵交易為基本原則，并考慮我國私法相對公法明顯欠發(fā)達的現(xiàn)狀，進一步把強制性規(guī)范區(qū)分為效力性規(guī)范與管理性規(guī)范，只有違反效力性規(guī)范的合同才是無效合同;違反管理性規(guī)范的合同，只產(chǎn)生行政管理上的法律后果，并不影響當事人之間簽訂的合同的效力。該條款所規(guī)定的強制性規(guī)定即屬于管理性規(guī)范，因此違反此規(guī)定并不當然導致合同無效。(四)審查房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在審判實踐中許多房屋租賃合同約定逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日3%計，因其滯納金過高，導致滯納金的約定無效。有人認為：只要出租房屋不存在法律、法規(guī)所禁止出租的情形，承租人應當參考中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算逾期付租金等款項的違約金。此外，還要審查房屋出租是否用來進行違法犯罪活動，若是，則在出租人明知情況下，租賃合同無效。二、承租人對房屋進行的裝修，在租賃合同被確認無效或被解除后如何處理(一)對承租人裝修物價值的認定。承租人一般是在租賃房屋期內(nèi)根據(jù)租賃合同的用途對房屋進行裝修的，在房屋租賃合同中，一般均規(guī)定，裝飾物在房屋租賃合同期滿歸出租人無償收回。但在合同履行期間，往往因為合同無效或者當事人約定出租人提前收回裝修物，這就存在對裝飾物現(xiàn)價值的確認問題。筆者認為，首先應由租賃雙方對裝修物進行協(xié)調(diào)，這樣既解決了問題，同時也節(jié)省減少損失;如果協(xié)商不成，則由法院委托評估評估機構(gòu)對裝修物的價值進行評估。一般評估是按照裝修物的正常使用年限計算折舊，房屋裝修物的使用年限應與租賃期限相符，故裝修物收回時的現(xiàn)價值應當按照租賃期限的計算標準的折舊。(二)對承租人裝修物的處理及補償。裝修物在法律上屬于添附物?！?*高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第86條對添附物的規(guī)定是：非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財產(chǎn)上增添附屬物的，財產(chǎn)所有權(quán)人同意增添，并就財產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按照約定辦理;沒有約定又協(xié)商不成的，能夠拆除的可以責令拆除;不能拆除的，也可以折價歸財產(chǎn)所有人;造成財產(chǎn)所有人損失的，應當負賠償責任。這是對裝修物如何處理法律上作出的原則規(guī)定。由于我國的《民法通則》對添附物的處理沒有直接規(guī)定，**高法院的司法解釋又過于籠統(tǒng)，所以在審判實踐中難以把握。筆者認為：對承租人裝修物的處理及補償主要可以從以下幾方面考慮：1、房屋租賃合同合法有效，因出租人違約導致租賃合同被解除，承租人對房屋進行裝修形成的裝修物，如果是征得出租人同意或者按合同約定的承租目的而合理添置的，對裝修物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆回。不能拆除的可以對裝修物現(xiàn)價值進行評估，并歸出租人承頂;若出租人不同意裝修或和承租人并非按合同約定的承租目的裝修的，對裝修物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會影響其價值的可以責令承租人自行拆除，不能拆回的，進行評估，其裝修物的損失由出租人對承租人作適當?shù)难a償。如果是承租人的過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或賠償。2、房屋租賃合同合法有效，因承租人違約導致租賃合同被解除，承租人對房屋進行裝修及形成的裝修物，若是征得出租人同意或者按照合同約定的承租目的而合理添置的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成，拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆回，不能拆回的，可對裝修物進行評估，其裝修物損失由出租人對承租人作適當?shù)难a償。若出租人不同意裝修或承租人并非按合同約定的承租目的裝修的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定的又協(xié)商不成的，拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆回，不能拆回的，其裝修物無償歸出租人所有，因承租人有過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或賠償。3、房屋租賃合同合法有效，因雙方違約導致租賃合同被解除的，承租人對房屋進行裝修形成的裝修物，若是征得出租人同意或按合同約定的承租目的而合理添置的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆回，不能拆回的，可對裝修物的現(xiàn)價值進行評估，其裝修物的損失根據(jù)雙方違約責任的大小來分擔。若是未征得出租人同意或并非按合同約定的承租目的裝修的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié)商不成，拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆回，不能拆回的，裝修無償歸出租人所有。三、違章建筑的租賃合同糾紛的問題房屋屬違章建筑物，對此訂立的租賃合同無效?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》，對此都有了明確的規(guī)定，本是無庸置疑的?，F(xiàn)實中，農(nóng)村集體收入很大一部分是靠這種違章建筑出租獲取的，村民的分紅也就靠這一塊。不幸的是很多外商賺足了錢后，有的長期拖欠租金，有的逃跑了，有的甚至留下一身債務要村集體來背。這種現(xiàn)狀目前較突出，起訴到法院，法院又無法依法予以保護，村民怨氣大。法院現(xiàn)在處于一種兩難境地。一方面要依法辦案，不能明知是違章建筑出租，也給予保護。另一方面，法院作為地方經(jīng)濟秩序和社會穩(wěn)定的維護者，又不忍看到村民受到巨大的經(jīng)濟損失，而且因為法院的依法辦案導致村民對法院工作的誤解，是任何法院領(lǐng)導都不愿看到的。 對違章建筑出租案件如何處理，有多種觀點。一是認為租金可以適當保護。即首先認定違章建筑出租是非法的，租賃合同無效，但實際已租用房屋或場地，本著實事求是的原則，仍應給予一定的補償，因為租賃合同的無效不像其他買賣合同，可以返還，租賃是一種行為合同，沒法返還。在計算補償費時按房管部門評定的租金標準計算。筆者認為，不管采用何種計算方法，只要對租金予以了支持，就是等于承認了違章建筑出租的合法性，與認定違章建筑出租是非法的前提相矛盾。二是認為，對于違章建筑出租的非法所得應依照《民法通則》第134條第3款的規(guī)定對非法活動的所得予以收繳，以懲罰亂建亂租，沖擊、擾亂正常的房屋租賃市場的行為。站在村民的角度來看，違章建設的廠房、工棚出租的租金不能通過合法途徑收回來，感情上是很難接受的。但早知如此何必當初，違法亂建的后果不是不知道的，只是在利益的驅(qū)動下冒險而已。同時，要批評的是我們的有關(guān)政府職能部門的失職、失察和縱容。如果政府職能部門對農(nóng)村的違章建筑加大監(jiān)督、處罰力度，相信不會造成今天的尷尬局面。筆者認為，對違章建筑的非法所得應予以依法收繳。這是法律的要求，也是規(guī)范房屋建筑、租賃市場的需要，這個代價遲早要有人來付出。更嚴格地說，行政執(zhí)法部門沒有對這種違章建設行為進行處罰，已是很照顧農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展了。其實，這樣的光收房租、坐吃山空的經(jīng)濟發(fā)展是沒有多大價值的。

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