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• 148****5698

  從公平原則而言，上下家解約多為兩種情況：一是雙方解約，不履行合同能為雙方帶來(lái)更大利益。在這種情況下，侵害中介應(yīng)得利益顯然不合理。二是單方解約，對(duì)違約方而言，顯然是為了獲得更大利益，對(duì)中介方自應(yīng)按約支付；對(duì)守約方而言，其可要求對(duì)方賠償損失，守約方應(yīng)支付的中介費(fèi)即為損失之一，所以其仍應(yīng)依約支付中介費(fèi)。如守約方放棄對(duì)違約方的追償，而轉(zhuǎn)為對(duì)中介方的傭金不予支付，這顯然不合理。 　　從維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序而言，房產(chǎn)糾紛居高不下的一個(gè)重要原因是委托方本身的誠(chéng)信問(wèn)題，雙方為追求自身利益的**大化而視契約為無(wú)物；而敢于公然違約的主因是違約成本太低，違約方不能得到有效的懲罰，以致契約意識(shí)極度薄弱。 　　中介方違規(guī)操作固應(yīng)嚴(yán)懲不貸，委托方惡意違約也不容漠然視之，平等主體不論強(qiáng)弱均應(yīng)受法律同等保護(hù)。

  查看全文↓ 2013-02-05 15:12:40
• 141****8172

  《合同法》規(guī)定：居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按約定支付報(bào)酬?！逗贤ā愤€規(guī)定，居間人只要促成合同成立即可收取報(bào)酬，而絕非委托雙方合同履行完畢。其他行政或地方即使對(duì)居間收費(fèi)有規(guī)定，如與《合同法》不一致，則在訴訟中自然不予適用。

  查看全文↓ 2013-02-05 15:12:16

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??房屋賣(mài)方與中介沒(méi)有按房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行合同怎么辦
  答

  賣(mài)方主動(dòng)違約：合同中都約定了解約定金，就是賣(mài)方要解約，只需雙倍返還定金，而可以不被強(qiáng)制履行也不需要進(jìn)一步賠償損失。其實(shí)這個(gè)解約條款包含有一個(gè)條件，那就是賣(mài)方應(yīng)當(dāng)先啟動(dòng)解約程序。如果說(shuō)買(mǎi)方先啟動(dòng)強(qiáng)制履行程序，那么可能面臨的后果就是會(huì)被判決強(qiáng)制履行。近聽(tīng)說(shuō)中院開(kāi)會(huì)，鑒于賣(mài)方違約情況過(guò)多，以后只要買(mǎi)方強(qiáng)制履行，就支持。但沒(méi)有看到相關(guān)的文件。如果說(shuō)買(mǎi)賣(mài)雙方是個(gè)人簽定的合同，而非中介操作，那么說(shuō)如果賣(mài)方主動(dòng)違約，就會(huì)面臨雙倍返還定金再賠償損失的可能。賣(mài)方主動(dòng)違約的，好也是主動(dòng)找對(duì)方協(xié)商賠償問(wèn)題。一但賣(mài)方違約，又不主動(dòng)找對(duì)方協(xié)商賠償問(wèn)題，想拿著定金拖著。一但對(duì)方說(shuō)找不到你的地址，去公安舉報(bào)你意圖詐騙，很麻煩。

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• 問(wèn) 通過(guò)中介簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，后由于種種原因，導(dǎo)致**終合同無(wú)法履行，能要求退回中介費(fèi)嗎？
  答

  能否退回要看是過(guò)錯(cuò)方在哪方。

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• 問(wèn) ??簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，對(duì)方違約該怎么賠償？
  答

  整體來(lái)說(shuō)面對(duì)違約有雙方協(xié)商和依法裁定兩種解決方式：1、雙方都同意解除合同在房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之后，如果買(mǎi)賣(mài)雙方中的一方反悔此次交易，從而違約使合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，那么守約方如果也同意解除合同，違約方賠償經(jīng)濟(jì)損失的，法律是支持的。具體賠償方法為：計(jì)算房屋差價(jià)，轉(zhuǎn)售利益和守約方的賠償要求，綜合考慮之下，違約方將賠償金額賠償給守約方。2、一方堅(jiān)決履行合同從法律的角度來(lái)看，合同一旦簽訂就具備了法律效應(yīng)，不是隨隨便便輕易的就能更改的，如果一方違約，但是另一方拒絕違約方的賠償，嚴(yán)格要求按照合同繼續(xù)執(zhí)行合同約定的情況下，守約方的要求也將得到法律的支持。守約方可以要求違約方繼續(xù)履行合同，并支付違約金。對(duì)于違約方確確實(shí)實(shí)不能繼續(xù)履行合同的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對(duì)方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，有兩種方法：（1）雙方能夠協(xié)商確定的，從其約定；（2）雙方不能協(xié)商確定的，又分兩種情況：a、原則上可比照同等同級(jí)別房屋的市場(chǎng)成交價(jià)與買(mǎi)賣(mài)合同成交價(jià)之差來(lái)確定利益損失與賠償。b、通過(guò)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌損失，評(píng)估應(yīng)**大限度的以保護(hù)守約方的利益為出發(fā)點(diǎn)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)。常見(jiàn)的3種違約情形案例：1、買(mǎi)方受限購(gòu)限貸政策影響而不得不違約二手房交易因受到限購(gòu)限貸政策的影響造成交易無(wú)法繼續(xù)實(shí)屬不可抗因素，在該種情況下，買(mǎi)方不得不違約，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)將收取的定金或者房款等錢(qián)財(cái)返還給買(mǎi)方，買(mǎi)方也應(yīng)將接受的房屋返還給賣(mài)方，同時(shí)按照雙方的損失，秉承公平合理的原則處理錢(qián)財(cái)損失問(wèn)題。交接完畢之后，合同解除。2、一方拖延交易造成違約該項(xiàng)更多的針對(duì)的是賣(mài)家的違約。在一日一變的市場(chǎng)環(huán)境下，很多二手房賣(mài)家都在觀望房?jī)r(jià)上漲給自己增加的利益收入，所以在實(shí)際的交易過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)拖延交易，緩慢交易的情況。簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之后，因任何一方的原因拖延辦理手續(xù)，本質(zhì)上都是一種違約行為。如果沒(méi)有影響對(duì)方的利益還好，一旦影響了對(duì)方的利益，那就真正的構(gòu)成了法律上的違約了。如果出現(xiàn)這種情況，守約方應(yīng)該及時(shí)、謹(jǐn)慎的保留房屋交易過(guò)程中的憑證和文件證據(jù)，出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，及時(shí)向相關(guān)法律部門(mén)發(fā)函，為保障自己的利益作出合理的賠償與處理方法。3、交接物業(yè)后發(fā)現(xiàn)問(wèn)題從而違約買(mǎi)賣(mài)雙方如果走到物業(yè)交接這一步，基本上算是完成了房屋交易，但是在該環(huán)節(jié)買(mǎi)方違約的情況也是會(huì)有的。一般表現(xiàn)為，買(mǎi)賣(mài)雙方在物業(yè)交接過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)原房主在物業(yè)費(fèi)方面拖欠嚴(yán)重，或者房屋遺留問(wèn)題，租售矛盾等前期不注意的問(wèn)題，都在入住這一刻發(fā)現(xiàn)，從而買(mǎi)方要求解除合同。此時(shí)買(mǎi)方一定要做好取證留據(jù)。一般而言，在二手房交易的時(shí)候都會(huì)預(yù)留相應(yīng)的押金，守約方可以以此為證據(jù)，獲得賣(mài)方的賠償。如果還是想要購(gòu)買(mǎi)該房屋的話，一定要讓賣(mài)方將遺留問(wèn)題解決完再去過(guò)戶(hù)，交房。從合同中是否有約定的角度來(lái)看：1、《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中對(duì)違約處理辦法作出約定《合同法》規(guī)定：約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人雙方雖然在合同中對(duì)可能出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了約定，但不一定非常完善。如果違約賠償處理方法不考慮上述幾種情況的話，那就按照合同中約定的來(lái)進(jìn)行賠償，但是賠償額度也要與實(shí)際情況相符合。2、《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中未對(duì)違約違約處理辦法作出約定《合同法》規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。若二手房買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中沒(méi)有將可能出現(xiàn)的違約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行違約責(zé)任追究或賠償計(jì)算，出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，守約方仍舊可以根據(jù)自身實(shí)際損失賠償額進(jìn)行主張，其中損失包括由于對(duì)方的違約行為所造成的損失以及合同正常履行后可獲得的利益。然后經(jīng)過(guò)法律部門(mén)的酌情核實(shí)，對(duì)違約方作出適當(dāng)?shù)馁r償要求，彌補(bǔ)守約方的損失。

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• 問(wèn) ?? 簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同還能違約嗎
  答

  簽了房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，買(mǎi)方想違約，就必須承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。違約責(zé)任以可參閱《合同法》的如下規(guī)定處理：第一百一十五條　當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)合同法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。第一百一十六條　當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。

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• 問(wèn) 簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)方毀約我能申請(qǐng)法院讓他履行合同嗎
  答

  不可以涂改的，除非雙方有手印或小簽確認(rèn)

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