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  購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)注意“定金”和“訂金”的區(qū)別?！岸ń稹笔欠筛拍睿淠康氖窃谟趯?duì)《商品房買賣合同》的成立或履行起擔(dān)保作用，并有法定的定金規(guī)則，即給付定金的一方不履行合同義務(wù)，無權(quán)要求返還定金，接受定金的一方不履行義務(wù)，則應(yīng)該雙倍返還定金。
  而“訂金”在法律上是不明確的，現(xiàn)在一般被視為預(yù)付款。 沒有取得《商品房預(yù)售許可證》的商品房，不得簽訂認(rèn)購(gòu)書的，即使要簽也不能涉及定金（訂金）、預(yù)付款等變相預(yù)售的內(nèi)容。

  查看全文↓ 2013-01-17 16:13:53

相關(guān)問題

• 問 如何追討，房屋認(rèn)購(gòu)書中的定金？
  答

  首先，如果開發(fā)商沒有銷售許可證，購(gòu)房者有權(quán)要求開發(fā)商退還全部定金及其利息。其次，如果開發(fā)商有銷售許可證，關(guān)鍵看購(gòu)房者與開發(fā)商所簽的認(rèn)購(gòu)書對(duì)定金退還有無特殊約定;如有約定，從其約定。再者，如是出于購(gòu)房者的原因未能與開發(fā)商簽署正式商品房買賣合同，而開發(fā)商又不存在任何違約情況的，購(gòu)房者支付的定金是不予退還的，但如果是因合同條款未能達(dá)成一致則開發(fā)商應(yīng)退還定金。其他情況下，定金是否可以退回，購(gòu)房者可參照以下情形判斷：1、在不知道房屋被抵押的情況下，張旭鋒律師認(rèn)為在這種情況下，定金是絕對(duì)可以退還的，而且發(fā)展商應(yīng)該支付給購(gòu)房者兩倍的賠償金。在不知道所售房屋的基本狀況下，購(gòu)房者交付的定金也是可以退還的。同樣，如果購(gòu)房者看不中合適的房子，也沒有簽認(rèn)購(gòu)書，這種沒有具體約定的定金也是可以退的。在討論對(duì)所購(gòu)買的樓房編號(hào)存在疑點(diǎn)的案例時(shí)，是發(fā)展商原因?qū)е陆灰椎牟淮嬖?，開發(fā)商負(fù)有舉證責(zé)任;開發(fā)商不能舉證的，購(gòu)房者有權(quán)要求退回定金。2、有購(gòu)房者抱怨自己是在售樓人員的誤導(dǎo)下交付定金的，如房子的光線并不如售樓人員說的那樣好等誤導(dǎo)，因此要求退還定金。售樓人員的這種行為不是根本性的違約，只能說是瑕疵的問題，因此，定金是不能退回的;且那些由于個(gè)人原因如供樓能力下降等而要求解除合同的，這種情況的定金也不能退回。因?yàn)檫@是購(gòu)房者必須面臨的交易風(fēng)險(xiǎn)。

• 問 認(rèn)購(gòu)書里的定金和訂金的區(qū)別是什么？簽訂認(rèn)購(gòu)書需注意些什么？
  答

  通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書中有這樣的條款，買房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購(gòu)書多少之日起買房，否則的話不給退還。建議，購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書的時(shí)候，將這個(gè)條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對(duì)購(gòu)房者應(yīng)該是比較有利的。 

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• 問 簽訂認(rèn)購(gòu)書怎么簽 定金和訂金怎么退
  答

  簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)不少購(gòu)房者不會(huì)注意到里面的定金，也不知道還有一種說法是訂金，也不知道認(rèn)購(gòu)書到底該不該簽和是不是必須要簽署的。 房屋認(rèn)購(gòu)書是預(yù)約合同，內(nèi)容一般是商品房買賣雙方對(duì)準(zhǔn)備交易的房屋有關(guān)事宜進(jìn)行的初步確認(rèn)。在房屋認(rèn)購(gòu)書中，開發(fā)商承諾在一定期間內(nèi)不再將房屋轉(zhuǎn)受給除認(rèn)購(gòu)人以外的第三人，而認(rèn)購(gòu)人則保證在一定期間內(nèi)與開發(fā)商能夠簽訂正式的商品房買賣合同。 為了保證房屋認(rèn)購(gòu)書中購(gòu)房者能夠履行購(gòu)買行為，開發(fā)商一般會(huì)要求認(rèn)購(gòu)人繳納約定數(shù)額的定金。如一方違反房屋認(rèn)購(gòu)書約定的合同義務(wù)，則認(rèn)購(gòu)書發(fā)生法律制約效力。認(rèn)購(gòu)人違約的無權(quán)要求開發(fā)商返還定金。開發(fā)商違約的，將向認(rèn)購(gòu)人幾倍返還定金。 一、認(rèn)購(gòu)書的法律效力不可小看 購(gòu)房者在買房時(shí),往往會(huì)在簽訂《商品房買賣合同》前會(huì)先簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書。有些購(gòu)房者認(rèn)為,房屋認(rèn)購(gòu)書與商品房買賣合同不同,它只具有確定雙方買賣意向的作用。但實(shí)際上,根據(jù)《合同法》的規(guī)定:當(dāng)事人在簽訂正式的房地產(chǎn)買賣、預(yù)售等合同前簽訂了意向書等,如果是雙方的真實(shí)意愿,而且權(quán)利義務(wù)內(nèi)容又不違反現(xiàn)行法律、法規(guī),那就具有一定的法律效力,對(duì)雙方均有約束力,所以在簽訂時(shí)絕不能疏忽大意。 二、簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書需注意事項(xiàng) 1、簽約前首先要認(rèn)真閱讀認(rèn)購(gòu)書條款，好先研究《商品房買賣合同》，看合同中是否涉及到霸王調(diào)侃，然后再?zèng)Q定是否簽認(rèn)購(gòu)書； 簽訂認(rèn)購(gòu)書之前要求出賣人提供正式的、供簽約用的《商品房買賣合同》文本。認(rèn)真研究出賣人提供的《商品房買賣合同》文本，全面、細(xì)致地與出賣人就合同條款及其他重要的事項(xiàng)，確認(rèn)自己能夠購(gòu)買房屋和將來能夠順利履行合同后，再?zèng)Q定簽訂認(rèn)購(gòu)書。 2、不要約定給付定金。 在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)，如果不是很確信能夠購(gòu)買該房屋時(shí)，好不要約定給付定金，可以約定支付“訂金”或者預(yù)付款。同時(shí)應(yīng)明確約定如因任一方的原因而不能簽訂正式商品房買賣合同的，訂金(預(yù)付款)應(yīng)全部返還，發(fā)現(xiàn)《認(rèn)購(gòu)書》包含“所收款項(xiàng)予退還的內(nèi)容，一定要謹(jǐn)慎力爭(zhēng)將此類條款刪除。 “訂金”及“定金”一字之差說道多 其實(shí),購(gòu)房者在簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書時(shí)有很多說道,必須逐條閱讀和考慮之后再做定奪,比如認(rèn)購(gòu)書上有“定金”及“訂金”之分。在法律上,“定金”對(duì)合同的成立、履行起擔(dān)保作用,具有特定定金的規(guī)則:給付定金的一方如果不履行債務(wù)就無權(quán)要求返還定金,而接受定金的一方如果不履行債務(wù)則應(yīng)該雙倍返還定金。而“訂金”就不同了,它不對(duì)合同起擔(dān)保作用,給付訂金的一方不履行債務(wù)也可以要求返還“訂金”,接受訂金的一方不履行義務(wù)也不必雙倍返還“訂金”。“定金”的數(shù)額一般在5000到1萬元之間,**終以雙方的協(xié)商為準(zhǔn)。 3、簽訂《認(rèn)購(gòu)書》并非必經(jīng)程序。購(gòu)房者可直接與開發(fā)商就《商品房買賣合同》及合同全部附件(包括補(bǔ)充協(xié)議)等內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，雙方達(dá)成一致意見后直接簽訂《商品房買賣合同》。相關(guān)的法律文件對(duì)此并沒有明文規(guī)定購(gòu)房前必須簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書，簽訂認(rèn)購(gòu)書并不是房屋買賣的必經(jīng)程序,簽與不簽取決于購(gòu)房者和開發(fā)商的洽談。 4、把“口頭承諾”寫進(jìn)認(rèn)購(gòu)書。銷售人員往往會(huì)以“內(nèi)部?jī)r(jià)格”、“保留房”“特價(jià)房”等許諾引誘購(gòu)房者先簽訂《認(rèn)購(gòu)書》，但有時(shí)優(yōu)惠內(nèi)容難以兌現(xiàn)，為了防止口說無憑建議將這些內(nèi)容明確寫入《認(rèn)購(gòu)書》并明確約定一旦這些約定不能實(shí)現(xiàn)的后果。只有這樣，才能減少因簽訂認(rèn)購(gòu)書和交付定金而產(chǎn)生的糾紛。 5、對(duì)于物業(yè)、房屋裝修以及相關(guān)費(fèi)用的收取應(yīng)在認(rèn)購(gòu)書中有明確規(guī)定。 三、如何退定金 退定金是有一定條件的，即因合同條款達(dá)不成一致意見方可退定金，另外，必須是在認(rèn)購(gòu)書約定的期限內(nèi)來簽合同，要想退定金必須要證明這一點(diǎn)。購(gòu)房人可以通合同條件談判時(shí)雙方修改的記錄來證明，也可以通過雙方談話的錄音來證明。有些購(gòu)房者本身不想要此房屬于違約行為，但也通過增加補(bǔ)充協(xié)議的方式達(dá)到了退定金的目的。另外，對(duì)于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等無銷售許可證或產(chǎn)權(quán)證的項(xiàng)目，因本身不具備銷售條件，因此任何情況下定金都可退，無需做大量的取證工作，直接起訴即可。 以上是對(duì)簽訂認(rèn)購(gòu)書的詳細(xì)解答。購(gòu)房者買房前要維護(hù)好自身利益，在簽訂認(rèn)購(gòu)書的時(shí)候就學(xué)會(huì)用法律保護(hù)自己。買不買房是自愿的，但是定金是需要按照法律法規(guī)來執(zhí)行的。

• 問 怎樣可以拿回定金 如何分析認(rèn)購(gòu)書中定金的性質(zhì)
  答

  購(gòu)房者在繳納定金后，因?yàn)榉N種原因取消購(gòu)房計(jì)劃的情況時(shí)有發(fā)生，此時(shí)定金是退還是不退，同時(shí)困擾著開發(fā)商與購(gòu)房者。要道清個(gè)中奧秘，關(guān)鍵就在于商品房認(rèn)購(gòu)書之法律效力的認(rèn)定，我們通過具體案例來了解一下。 案例 劉先生與某房地產(chǎn)公司簽訂了一份商品房認(rèn)購(gòu)書，約定劉先生向該房地產(chǎn)公司預(yù)訂商品房一套，價(jià)款為人民幣40萬元。在簽訂認(rèn)購(gòu)書后的15日內(nèi)，劉先生必須與該房地產(chǎn)公司簽訂正式的商品房買賣合同。認(rèn)購(gòu)書簽訂時(shí)劉先生向該房地產(chǎn)公司交納定金2萬元，作為雙方簽訂正式商品房買賣合同的保證。當(dāng)劉先生要與該房地產(chǎn)公司簽訂正式的商品房買賣合同時(shí)，卻無法與該公司就合同具體條款協(xié)商一致，導(dǎo)致未能簽訂正式合同。劉先生提出要退回定金，而該房地產(chǎn)公司則提出劉先生所交定金不予退回。 商品房認(rèn)購(gòu)書 在我國(guó)法律中，并沒有明確界定“商品房認(rèn)購(gòu)書”這一文書形式，簽定該文件也不是購(gòu)買商品房的必經(jīng)程序。通過總結(jié)，我們得出了一份商品房認(rèn)購(gòu)書發(fā)生法律效力所必須同時(shí)具備的幾個(gè)條件： 1、所購(gòu)的房地產(chǎn)符合商品房預(yù)售條件，即取得《商品房預(yù)售許可證》。如果開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》就采用內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等方式與購(gòu)房者簽訂該商品房的認(rèn)購(gòu)書，該樓宇認(rèn)購(gòu)書會(huì)因違反《城市房地產(chǎn)管理法》中有關(guān)商品房預(yù)售條件的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。 2、認(rèn)購(gòu)書要具備合同生效的主要條款，至少要包括如下條款：認(rèn)購(gòu)房屋的位置、面積、單價(jià)、總價(jià)及簽訂正式合同的時(shí)間等，否則認(rèn)購(gòu)書無法實(shí)際履行，沒有產(chǎn)生效力的事實(shí)基礎(chǔ)。 3、內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。 一般來說，一份具備以上條件的商品房認(rèn)購(gòu)書才能對(duì)雙方具有約束力。那么在上述案例中劉先生要求退回定金能得到法律的支持嗎?如果該認(rèn)購(gòu)書不具備上述條件，無法律效力，則劉先生可取回所交“定金”。但如果認(rèn)購(gòu)書具備上述條件，又會(huì)出現(xiàn)何種情況呢？要想得出一個(gè)明晰的答案，就要分析一下認(rèn)購(gòu)書中所稱定金的性質(zhì)了。 根據(jù)認(rèn)購(gòu)書本身作為預(yù)約合同的性質(zhì)，這里的定金應(yīng)該理解為立約定金?！?*高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方‘拒絕訂立’主合同的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方‘拒絕訂立’合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！?因此，如果買賣雙方都不是“拒絕訂立”或“不簽訂”正式的商品房買賣合同，而只是因一些具體條款無法達(dá)成一致意見，導(dǎo)致未能簽約，那么賣方應(yīng)把定金全部返還買方，不應(yīng)以此為由“沒收定金”。通過分析，可以得出結(jié)論，劉先生仍是可以要求取回定金的。

• 問 在認(rèn)購(gòu)書中，認(rèn)購(gòu)書上寫明了收取的定金是“訂金”兩者意義一樣嘛？
  答

  1、寫明了是“定金”的，適用定金規(guī)則，認(rèn)購(gòu)人違約的，開發(fā)商可以沒收定金，開發(fā)商違約的，認(rèn)購(gòu)人可以要求雙倍返還定金。2、對(duì)于寫的是訂金、保證金等的，如果沒有對(duì)其含義進(jìn)行特別說明的，則不適用定金規(guī)則，如果在其后進(jìn)行了含義說明，比如“認(rèn)購(gòu)人違約的，開發(fā)商不返還;開發(fā)商違約的則雙倍返還”的，則視為定金，按定金規(guī)則處理。