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• 145****2031

  許多開發(fā)商在樓盤預(yù)售前，喜歡搞內(nèi)部認(rèn)購，一為造勢，二為摸底，都是為預(yù)售作準(zhǔn)備。而對于購房人來說，相對而言，內(nèi)部認(rèn)購的價格相對較低，有一定的吸引力。對此，筆者認(rèn)為，由于內(nèi)部認(rèn)購行為政府不認(rèn)可，也沒有納入管理，商品房的內(nèi)部認(rèn)購可能存在以下隱患：一是開發(fā)商還沒有繳清開發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致將來難以取得房地產(chǎn)證；
  二是該商品房可能已經(jīng)被開發(fā)商拿去抵押，將來購房人取得的不是完全的房屋所有權(quán)；三是由于內(nèi)部認(rèn)購合同沒有政府部門的登記備案，開發(fā)商可能會將房屋一樓多售。因此，購房人切不可因為內(nèi)部認(rèn)購商品房的所謂價格優(yōu)勢而麻痹大意。

  查看全文↓ 2013-01-11 14:58:49
• 131****3799

  為加快資金回籠，實踐中有的開發(fā)商對一次性付款的購房人提供一定的優(yōu)惠，有的經(jīng)濟條件優(yōu)越的購房人也樂于一次性付款，以免麻煩。
  但這種做法其實存在一定的風(fēng)險，如果開發(fā)商開發(fā)爛尾，購房人極有可能血本無歸。因此，購房人應(yīng)盡可能爭取按照開發(fā)建設(shè)工程的進度分期支付房款，這樣可以將風(fēng)險降到**低，避免將來被“套牢”。
  如在合同中約定簽約時支付房款的10％，簽約后開發(fā)商應(yīng)保證工程應(yīng)建至四層完工，購房人再付10％等等。

  查看全文↓ 2013-01-11 14:58:45
• 145****4144

  在實踐中，為了盡早銷售商品房，開發(fā)商在與購房人簽訂商品房銷售合同前，雙方先簽訂商品房預(yù)售認(rèn)購書，購房人依認(rèn)購書約定繳納一定數(shù)額的款項。
  但往往在正式的商品房買賣談判中，又因為對具體條款的爭議，不能簽訂正式的商品房買賣合同，雙方進而轉(zhuǎn)為對購房人所繳款項是否視為定金，適用“定金罰則”而爭吵不休。
  對于認(rèn)購書的法律性質(zhì)，一般認(rèn)為，如果認(rèn)購書含有商品房買賣合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、單價、總價、簽訂正式預(yù)售合同的時間等，商品房認(rèn)購書具有合同約束力，當(dāng)事人違約要承擔(dān)違約責(zé)任。
  認(rèn)購書中約定的款項應(yīng)當(dāng)視為解約定金，適用定金罰則。如果認(rèn)購書沒有含有商品房買賣合同的主要條款，則認(rèn)購書只是沒有法律約束力的“意向書”，購房人所繳款項應(yīng)當(dāng)退回。

  查看全文↓ 2013-01-11 14:58:36
• 137****8435

  許多開發(fā)商都精通包裝之道，在商品房的售樓廣告中作了許多誘人的許諾。對于廣告的效力，法律理論一般認(rèn)為是一種“要約邀請”，對開發(fā)商沒有法律約束力，除非合同雙方將廣告的許諾作為合同條款寫到商品房買賣合同中。
  對于預(yù)售廣告的管理，主要是通過行政手段實現(xiàn)的，《廣東省商品房預(yù)售管理條例》規(guī)定，預(yù)售人發(fā)布預(yù)售廣告時，應(yīng)當(dāng)已取得商品房預(yù)售許可證。
  預(yù)售廣告的內(nèi)容必須真實、準(zhǔn)確，不得有誤導(dǎo)、欺騙公眾和不符合預(yù)售的商品房項目的內(nèi)容，并載明商品房預(yù)售許可證的編號和發(fā)證機關(guān)。
  預(yù)售人發(fā)布的預(yù)售商品房廣告和印發(fā)的宣傳資料所明示的事項，預(yù)購人有權(quán)要求在商品房買賣合同中約定。預(yù)售人發(fā)布預(yù)售商品房廣告時，應(yīng)當(dāng)提前五日將擬發(fā)布的廣告式樣報核發(fā)商品房預(yù)售許可證的主管部門和工商行政管理部門備案，主管部門和工商行政管理部門發(fā)現(xiàn)該廣告內(nèi)容與項目不符時，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其停止發(fā)布。
  如果購房人因開發(fā)商虛假廣告的誤導(dǎo)利益受到損害，理論上可以通過司法程序?qū)で筚r償，但通過陷入曠日持久的訴訟來維權(quán)，不是廣大購房人樂見的事情。
  因此，建議購房人要求開發(fā)商將其廣告許諾作為合同條款寫到商品房買賣合同中，如發(fā)現(xiàn)開發(fā)商發(fā)布虛假廣告欺騙消費者，也可以向工商行政管理部門舉報。

  查看全文↓ 2013-01-11 14:58:27
• 147****2988

  許多開發(fā)商在樓盤預(yù)售前，喜歡搞內(nèi)部認(rèn)購，一為造勢，二為摸底，都是為預(yù)售作準(zhǔn)備。而對于購房人來說，相對而言，內(nèi)部認(rèn)購的價格相對較低，有一定的吸引力。對此，筆者認(rèn)為，由于內(nèi)部認(rèn)購行為政府不認(rèn)可，也沒有納入管理，商品房的內(nèi)部認(rèn)購可能存在以下隱患：一是開發(fā)商還沒有繳清開發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致將來難以取得房地產(chǎn)證；
  二是該商品房可能已經(jīng)被開發(fā)商拿去抵押，將來購房人取得的不是完全的房屋所有權(quán)；三是由于內(nèi)部認(rèn)購合同沒有政府部門的登記備案，開發(fā)商可能會將房屋一樓多售。因此，購房人切不可因為內(nèi)部認(rèn)購商品房的所謂價格優(yōu)勢而麻痹大意。

  查看全文↓ 2013-01-11 14:58:22
• 135****2988

  房地產(chǎn)市場各種類型的房屋很多，作為購房人一定要清楚自身的收入情況和消費層次，不能妄自菲薄，也不能好高騖遠(yuǎn)，以免日后給自己帶來沉重的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。
  在明確自己應(yīng)該購買哪一類商品房后，更為重要的是了解開發(fā)商的售樓資格。由于開發(fā)商與購房人存在著嚴(yán)重的市場信息不對稱，雙方的地位實質(zhì)上是不平等的。實踐中曾出現(xiàn)開發(fā)商利用集體土地開發(fā)房地產(chǎn)、開發(fā)商卷逃預(yù)售款和在預(yù)售房地產(chǎn)上設(shè)置抵押等情況，嚴(yán)重侵害購房人的權(quán)益。

  查看全文↓ 2013-01-11 14:58:06

相關(guān)問題

• 問 請問商品房買賣過程中對開發(fā)商或買受人的過錯如何確定
  答

  賣方產(chǎn)權(quán)不清晰、買賣過程有欺詐行為，違約，基本上就是這三種情況的任一種或以上，買方無過錯。

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• 問 怎樣識別售樓處不良開發(fā)商的陷阱？
  答

  1.房地產(chǎn)市場各種類型的房屋很多，作為購房人一定要清楚自身的收入情況和消費層次，不能妄自菲薄，也不能好高騖遠(yuǎn)，以免日后給自己帶來沉重的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。在明確自己應(yīng)該購買哪一類商品房后，更為重要的是了解開發(fā)商的售樓資格。由于開發(fā)商與購房人存在著嚴(yán)重的市場信息不對稱，雙方的地位實質(zhì)上是不平等的。實踐中曾出現(xiàn)開發(fā)商利用集體土地開發(fā)房地產(chǎn)、開發(fā)商卷逃預(yù)售款和在預(yù)售房地產(chǎn)上設(shè)置抵押等情況，嚴(yán)重侵害購房人的權(quán)益。2.看清“內(nèi)部認(rèn)購”的真面目。許多開發(fā)商在樓盤預(yù)售前，喜歡搞內(nèi)部認(rèn)購，一為造勢，二為摸底，都是為預(yù)售作準(zhǔn)備。而對于購房人來說，相對而言，內(nèi)部認(rèn)購的價格相對較低，有一定的吸引力。對此，筆者認(rèn)為，由于內(nèi)部認(rèn)購行為政府不認(rèn)可，也沒有納入管理，商品房的內(nèi)部認(rèn)購可能存在以下隱患：一是開發(fā)商還沒有繳清開發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致將來難以取得房地產(chǎn)證；二是該商品房可能已經(jīng)被開發(fā)商拿去抵押，將來購房人取得的不是完全的房屋所有權(quán)；三是由于內(nèi)部認(rèn)購合同沒有政府部門的登記備案，開發(fā)商可能會將房屋一樓多售。因此，購房人切不可因為內(nèi)部認(rèn)購商品房的所謂價格優(yōu)勢而麻痹大意。3.明確售樓廣告的法律效力。許多開發(fā)商都精通包裝之道，在商品房的售樓廣告中作了許多誘人的許諾。對于廣告的效力，法律理論一般認(rèn)為是一種“要約邀請”，對開發(fā)商沒有法律約束力，除非合同雙方將廣告的許諾作為合同條款寫到商品房買賣合同中。對于預(yù)售廣告的管理，主要是通過行政手段實現(xiàn)的，《省商品房預(yù)售管理條例》規(guī)定，預(yù)售人發(fā)布預(yù)售廣告時，應(yīng)當(dāng)已取得商品房預(yù)售許可證。預(yù)售廣告的內(nèi)容必須真實、準(zhǔn)確，不得有誤導(dǎo)、欺騙公眾和不符合預(yù)售的商品房項目的內(nèi)容，并載明商品房預(yù)售許可證的編號和發(fā)證機關(guān)。預(yù)售人發(fā)布的預(yù)售商品房廣告和印發(fā)的宣傳資料所明示的事項，預(yù)購人有權(quán)要求在商品房買賣合同中約定。預(yù)售人發(fā)布預(yù)售商品房廣告時，應(yīng)當(dāng)提前五日將擬發(fā)布的廣告式樣報核發(fā)商品房預(yù)售許可證的主管部門和工商行政管理部門備案，主管部門和工商行政管理部門發(fā)現(xiàn)該廣告內(nèi)容與項目不符時，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其停止發(fā)布。如果購房人因開發(fā)商虛假廣告的誤導(dǎo)利益受到損害，理論上可以通過司法程序?qū)で筚r償，但通過陷入曠日持久的訴訟來維權(quán)，不是廣大購房人樂見的事情。因此，建議購房人要求開發(fā)商將其廣告許諾作為合同條款寫到商品房買賣合同中，如發(fā)現(xiàn)開發(fā)商發(fā)布虛假廣告欺騙消費者，也可以向工商行政管理部門舉報。4.慎簽認(rèn)購書。為了盡早銷售商品房，開發(fā)商在與購房人簽訂商品房銷售合同前，雙方先簽訂商品房預(yù)售認(rèn)購書，購房人依認(rèn)購書約定繳納一定數(shù)額的款項。但往往在正式的商品房買賣談判中，又因為對具體條款的爭議，不能簽訂正式的商品房買賣合同，雙方進而轉(zhuǎn)為對購房人所繳款項是否視為定金，適用“定金罰則”而爭吵不休。對于認(rèn)購書的法律性質(zhì)，一般認(rèn)為，如果認(rèn)購書含有商品房買賣合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、單價、總價、簽訂正式預(yù)售合同的時間等，商品房認(rèn)購書具有合同約束力，當(dāng)事人違約要承擔(dān)違約責(zé)任。認(rèn)購書中約定的款項應(yīng)當(dāng)視為解約定金，適用定金罰則。如果認(rèn)購書沒有含有商品房買賣合同的主要條款，則認(rèn)購書只是沒有法律約束力的“意向書”，購房人所繳款項應(yīng)當(dāng)退回。5.確定合理的付款方式。為加快資金回籠，實踐中有的開發(fā)商對一次性付款的購房人提供一定的優(yōu)惠，有的經(jīng)濟條件優(yōu)越的購房人也樂于一次性付款，以免麻煩。但這種做法其實存在一定的風(fēng)險，如果開發(fā)商開發(fā)爛尾，購房人極有可能血本無歸。因此，購房人應(yīng)盡可能爭取按照開發(fā)建設(shè)工程的進度分期支付房款，這樣可以將風(fēng)險降到**低，避免將來被“套牢”。如在合同中約定簽約時支付房款的10％，簽約后開發(fā)商應(yīng)保證工程應(yīng)建至四層完工，購房人再付10％等等。

• 問 在簽訂商品房買賣合同的過程中容易出現(xiàn)哪些陷阱？
  答

  居民在購買商品房過程中出現(xiàn)的許多問題，大都與簽約水平不高和簽約不規(guī)范有關(guān)。有關(guān)方面提醒，消費者在購買商品房時應(yīng)注意下面一些合同陷阱：　　陷阱一：偷梁換柱。如果房開商用自行擬定的格式條款來訂立商品房買賣合同，消費者應(yīng)拒絕簽約。　　陷阱二：瞞天過海?！渡唐贩抠I賣合同》多為提示性條款，每一提示條款都需由當(dāng)事人作出明確約定?！　∠葳迦阂约賮y真。消費者要認(rèn)真核查該房屋的土地使用權(quán)批準(zhǔn)文號、規(guī)劃許可證、施工許可證、工程驗收合格證、商品房預(yù)售許可證及銷售商的主體資格等是否合法有效?！　∠葳逅模翰幻鞑话?。對房屋質(zhì)量、戶型、樓層、采光、朝向等都需要當(dāng)事人具體約定?！　∠葳逦澹贺?zé)任不明。要明確違約責(zé)任及承擔(dān)方式?！　∠葳辶河忻麩o分。應(yīng)約定產(chǎn)權(quán)證的辦理?！　∠葳迤撸和对V無門。目前解決糾紛爭議的方式主要有仲裁機構(gòu)、人民法院，當(dāng)事人在訂立合同時應(yīng)明確約定。

  全部2個回答>
• 問 商品房買賣過程中，買方與賣方各需承擔(dān)的稅費有哪些？
  答

  商品房　　賣方：印花稅，成交價的0.05％　　營業(yè)稅及附加稅，(個人購買住房不滿五年)：成交價的5.5％。(個人購買住房超過五年的非普通住宅)：售房收入減去購房價格差額的5.5％(含附加稅)　　個人所得稅：(銷售額－購買價款－合理費用)×20％　　買方：印花稅，成交價的0.05％　　契稅：成交價的1.5％(建筑面積超過140平方米的按3％交納) 其他證件的工本費， 中介費， 評估費

  全部2個回答>
• 問 購房過程中開發(fā)商哪些行為是欺詐行為 如何識別房產(chǎn)商欺詐行為
  答

  購房過程中開發(fā)商哪些行為是欺詐行為呢？依據(jù)《消費者權(quán)益保護法》及有關(guān)法律法規(guī)，以下情況可以認(rèn)定為“欺詐行為”： 1﹑銷售現(xiàn)房時，將偽劣房屋冒充合格甚至優(yōu)質(zhì)房屋銷售的； 2﹑銷售現(xiàn)房時，故意隱瞞房屋真實面積，以牟取暴利的； 3﹑一般的合格房屋冒充優(yōu)質(zhì)工程從而騙取優(yōu)質(zhì)工程加價的； 4﹑銷售明知不能進入房地產(chǎn)市場進行公開銷售的房屋的； 5﹑虛標(biāo)**低價﹑清盤價等欺騙性價格進行銷售的； 6﹑故意隱瞞開發(fā)商真實身份，或冒充其他開發(fā)商名義銷售的； 7﹑采取雇傭他人等方式進行欺騙性的銷售誘導(dǎo)的； 8﹑利用廣播﹑電視﹑報紙﹑雜志等大眾媒體對商品房做不可實現(xiàn)的虛假宣傳的。 如果開發(fā)商在銷售商品房的過程中出現(xiàn)以上幾種情況的，購房者可以依據(jù)《消費者權(quán)益保護法》第49條要求開發(fā)商雙倍賠付。