二手房轉(zhuǎn)按揭貸款需要遵循一定的程序。因為涉及到三方利益,所以其辦理程序相對復雜。根據(jù)相關規(guī)定,辦理程序主要包括: 1、購房人與售房人簽訂房屋買賣協(xié)議或房屋買賣合同; 2、符合條件的購房人向貸款銀行提出借款申請,并提供有關證明材料; 3、買賣雙方到貸款銀行指定(認可)的評估機構(gòu)進行房屋評估; 4、 律師事務所對借款人的資信證明材料和評估報告進行鑒證、調(diào)查、分析,出具《法律意見書》; 5、 貸款銀行進行審批,通知借款申請人是否同意貸款; 6、買賣雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),過戶后,借款人到銀行辦理貸款手續(xù); 7、購房人與貸款銀行簽訂二手房抵押貸借款合同; 8、買賣雙方將過戶后的房屋所有權(quán)證送交貸款銀行辦理抵押登記手續(xù); 9、 借款合同生效后,貸款銀行根據(jù)借款合同劃付資金; 10、借款人按月還款;
全部3個回答>二手房“轉(zhuǎn)按揭”注意事項有哪些?
138****9041 | 2012-12-15 11:22:25
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158****9167
合同約定是否明確 二手房的買賣合同雖然無需像商品房買賣合同那么全面,但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚,如:合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。買賣雙方在簽訂合同時,應當對上述問題進行明確約定,避免糾紛的發(fā)生,即使發(fā)生糾紛也有章可循。如果雙方約定的交房時間位于交易流程的**后環(huán)節(jié),買方可預留一部分房款,在房屋交接完成后再支付,這樣可以提高賣方履行交房義務的主動性。房屋交付后,雙方應簽訂一份房屋交接書,將交房中完成的事項寫入其中,以書面形式確認雙方對于房屋交接事項的認可。特別是某些交房事項(如維修基金更名、戶口遷出等)無法按期完成時,更應當簽訂房屋交接書,將未完成事項以及何時完成寫入其中,以便將來如期如約履行。
查看全文↓ 2012-12-15 11:23:55 -
144****9015
戶口問題 按照通常的交易習慣,賣方應當在過戶或交房前將戶口遷出。有時由于暫無能夠入住戶口的房屋或子女就學等原因,交易中賣方會要求推遲戶口遷出的時間。對于這類情況,雙方應書面約定戶口遷出的時間及違約責任。由于戶口一般無法強制遷出,因此買方對戶口延遲問題應當采取慎重的態(tài)度。
查看全文↓ 2012-12-15 11:23:49 -
152****4520
維修基金余額的結(jié)算與更名 買賣雙方通常都會在合同中約定維修基金的結(jié)算方式,但有時約定過于籠統(tǒng),只寫“送”或者“不送”。事實上,房屋交接時還會遇到例外情況,即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于買賣合同中約定不明確,賣方可以認為維修基金是“送”的,未繳部分或不足部分當然由買方自行繳付;而買方也可以認為,賣方應當足額繳付后,再將維修基金移至買方名下。 因此,交易雙方在簽訂合同時,應當明確維修基金的結(jié)算數(shù)額?!∷?、電、物業(yè)管理費等費用 這類糾紛在房屋買賣中經(jīng)常出現(xiàn),由于雙方疏忽,沒有在房屋交接時對日常生活費用進行結(jié)算,等買方入住后,收到上述賬單時,才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費用,再回頭找其結(jié)算時,房東早已音訊全無,只好自認晦氣,補繳欠款。雖然相對于房價來說數(shù)額不大,但買方心理上仍舊無法求得平衡。其實,這種情況完全可以避免,只要在交房當日結(jié)清上述款項即可?! 》课莞綄僭O施、設備、裝修及附贈家電、家具的驗收 一般來講,買方在交房時都會對上述事項進行驗收,其中比較容易忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。附贈的家電、家具要根據(jù)合同約定進行驗收,建議在合同中明確所贈家具、家電的數(shù)量和品牌,亦或者采用圖像資料作為合同附件。
查看全文↓ 2012-12-15 11:23:39 -
158****7506
房屋本身狀況 用于交易的房屋是否為非法建筑或已被列入拆遷范圍; 房屋權(quán)屬是否存有爭議; 房屋是否為共有,出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意; 房屋是否已出租他人,出賣人未依規(guī)定通知承租人,侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益的; 房屋是否已抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的; 是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓; 交易房屋是否存有質(zhì)量瑕疵。
查看全文↓ 2012-12-15 11:23:21 -
136****7998
避免中介公司的暗箱操作 其一,某些中介以個人買房名義現(xiàn)金收購業(yè)主房屋,利用收購的形式賺取不正當差價;另外,業(yè)主名義上雖已出售了房屋,獲得房款,但實際上如果中介公司在銷售中利用仍為業(yè)主名下的房產(chǎn)(尚未過戶)從事不法活動,業(yè)主仍然脫不了干系?! ∑涠?,當業(yè)主與中介公司簽訂獨家***協(xié)議時,協(xié)議中可能存在“霸王條款”,主要是在***協(xié)議中無***銷售時間的限制及不能按時完成委托的賠付標準,但是如果業(yè)主不通過該中介售房,卻要承擔高金額的違約金?! ∑淙?,在交易過程中,大部分情況下,所有費用都須買方承擔,但不法中介不明確告知買方在交易過程中需要交納的費用,只告知買方全部買下標的房產(chǎn)需要的價款,實際上所謂的“全包價”比經(jīng)紀公司應該收取的服務費用及代收的稅費等相關費用高得多。
查看全文↓ 2012-12-15 11:22:54 -
132****7865
以雙方均有按揭為例,轉(zhuǎn)按揭業(yè)務的操作流程?! 〉谝徊剑_認買賣合同真實有效?! 〉诙?,產(chǎn)權(quán)查詢。持房產(chǎn)證,到房地產(chǎn)交易中心查詢其是否具有上市資格,是真是偽,有沒有其他債權(quán)關系?! ∪缓笕ノ飿I(yè)現(xiàn)場,對業(yè)主進行家訪,確認其房屋的真實情況,業(yè)主的共有人是否同意出售,在房屋中租住的人是否愿意搬出?! ∪缓笤诂F(xiàn)場拍兩張照片,一張為樓體全景,一張為帶門牌號的房屋照片?! ≡谛^(qū)物業(yè)公司了解物業(yè)欠費情況?! 〉谌?,到公證處進行公證,公證內(nèi)容為買賣雙方委托開太辦理相關手續(xù)?! 〉谒牟?,從銀行為買方申請貸款,買方應準備相應的文件?! 〉谖宀剑话阍趦商靸?nèi)貸款將獲得批準。這時候,將建立一個資金監(jiān)管賬號,要求買方將**款打入該賬號,再將銀行的貸款打入該賬號?! 〉诹剑诒本┳》抗e金管理中心擔保中心、銀行三方共同認可的前提下,將資金監(jiān)管賬號里的資金為賣方完成提前還款手續(xù),解除抵押登記,拿出房產(chǎn)證,并在房產(chǎn)交易中心為雙方辦理過戶手續(xù),完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移?! 〉谄卟?,把資金監(jiān)管賬號里的剩余房款結(jié)算給賣房人,同時為買房人做抵押登記。
查看全文↓ 2012-12-15 11:22:36
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二手房按揭貸款合同應注意:1、購房人決定簽約之前,應了解開發(fā)商指定的合作銀行,咨詢自己是否滿足辦理貸款的條件。以免盲目簽約后貸款不能獲得批準造成退房困難。2、買賣雙方都需要帶上基本的證件原件和復印件。分別是:買賣夫妻雙方的身份證、戶口本、結(jié)婚證買方的收入證明、銀行流水、無房證明或首套房證明,**款打款憑證,在貸款行開立好的還款卡,購房合同、房產(chǎn)證復印件及原件,有房產(chǎn)中介參與的,還需提供三方協(xié)議,賣方在貸款行開立的收款卡,銀行信貸員進行核對審驗和復印。3.一定要采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標準房屋買賣合同文本。按照文本中所列條款逐條逐項填寫,千萬不能馬虎。有些地區(qū)實行網(wǎng)簽,網(wǎng)簽時也該對合同內(nèi)容嚴謹核實。4.購房合同要只約定**款支付時間及辦理貸款付余款。盡量不要約定貸款到位時間(貸款由按揭銀行打到開發(fā)商賬戶上),否則購房人可能由于自身以外的原因承擔逾期付款違約責任。5.較好請律師或行家從法律的角度代你審查合同文本。買房簽合同注意事項注意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中權(quán)利與義務是否對等。以減少不必要的損失。6.信貸員和買賣雙方分別合影拍照。7.面積確認及面積差異處理。如果選擇按套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理時,應當在“面積差異處理”條款中明確面積發(fā)生誤差時的處理方式。只有在合同中對面積差異有了詳盡的約定后,才能避免上當。8.一定要講究房屋買賣的付款方式是否規(guī)范。在合同中對付款的數(shù)額、期限、方式及違約責任等作出約定。有的開發(fā)商不是先簽訂合同,而是先讓購房者交納一定數(shù)額的定金,只給購房者一個收條,一旦發(fā)生糾紛往往造成購房者在追究其責任方面的舉證困難。另外,買房簽合同注意,對于開發(fā)商提出的自己認為不合理的條款,需要提出自己的修改意見,進行協(xié)商,合同是當事人協(xié)商一致的產(chǎn)物,如果雙方無法形成合意的話,合同就無法成立。而且就您關心的問題,也要在合同中體現(xiàn)。在合意的過程當中,任何一方都無權(quán)強制對方,任何一方都有不簽訂合同的權(quán)利。
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按揭貸款的具體情況,請參照下面:貸款條件1、具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份;2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入,信用良好,有償還貸款本息的能力;3、具有購買住房的合同或協(xié)議;4、能夠支付不低于購房全部價款后防務評估價50%的首期付款;5、同意以所購房屋作為抵押物,或提供貸款行認可的資產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物,或有具備擔保資格和足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人;6、貸款行規(guī)定的其他條件。貸款額度、期限和利率二手房按揭貸款通常**高額度不超過所購房屋價格或評估價格的50%。貸款期限不超過15年減去房屋已使用年限,**長不超過20年減去房屋已使用年限。貸款利率執(zhí)行人民銀行規(guī)定的個人住房貸款利率。申辦程序1、借款人提出貸款書面申請并提供一下資料:(1)買賣雙方簽訂的經(jīng)過有權(quán)部門簽定的房屋交易合同;(2)所購房屋的產(chǎn)權(quán)證明文件及房屋共有人同意出售的文件;(3)借款人家庭財產(chǎn)證明和收入證明(包括由工作單位出具的個人收入證明、哪稅憑證、銀行存單、不動產(chǎn)證明、有價證券等);(4)借款人合法有效的身份證明(指居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件)及婚姻狀況證明;(5)借款人及共有人同意以所購房屋作抵押的文件。2、買賣雙方在貸款行開立賬戶,購房者將首期購房款足額存入貸款行指定的賬戶。3、經(jīng)貸款行調(diào)查、審查和審批后,借款人與貸款行簽訂借款合同和《劃款扣款授權(quán)書》。4、辦理房屋過戶、保險、公證和抵押登記手續(xù)。5、移交產(chǎn)權(quán)證明。借款人將已辦妥抵押登記手續(xù)的房屋所有權(quán)證、房屋他項權(quán)證和所購房屋的保險單(正本),一并交貸款行抵押。6、劃付貸款。在上述手續(xù)辦理完畢后,貸款行將貸款劃入借款人在貸款行開立的賬戶內(nèi),再根據(jù)《劃款扣款授權(quán)書》的授權(quán),將貸款一次性從借款人賬戶劃入售房者賬號。
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購買二手房在簽合同時應當注意到的細節(jié)有:1、房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證,沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣,即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后,房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。2、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個共有人,如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。3、交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時,存在物上負擔,即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證,只注重過戶手續(xù),而不注意是否存在租賃時,買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。4、土地情況是否清晰二手房中買受人應注意土地的使用性質(zhì),看是劃撥還是出讓,劃撥的土地一般是無償使用,政府可無償收回,出讓是房主已繳納了土地出讓金,買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應注意土地的使用年限。5、明確違約責任說明、明確解決爭議的方式寫明如違約責任及如何承擔違約責任;違約金的計算與給付;在什么情況下可免責;擔保的形式等。
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二手房交易的環(huán)節(jié)較多,手續(xù)也較復雜,涉及到的資料更是繁多,所以就需要注意很多問題,以免一不小心就掉入陷阱,或者陷入糾紛。那么,在交易過程中,買方具體應該注意哪些問題?現(xiàn)在就讓小編一一為大家講解吧。一、仔細查看中介公司證件一些小中介或黑中介利用買方法律知識的欠缺和安全意識的淡薄欺騙買方,所以買方就需要仔細查看中介公司的證件,以此來判定它是否正規(guī),降低自己受騙的可能性。一般來說買方應該要查看中介公司的營業(yè)執(zhí)照、備案證書、稅務登記證、機構(gòu)代碼證以及房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)證,只有在中介公司具備這些證件時,才能在與中介公司產(chǎn)生糾紛時,到工商部門或房管部門投訴。
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