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• 156****4583

  在買賣合同不成立、無效、被撤銷的情形中，形成的是締約過失責(zé)任，而非違約責(zé)任，此時(shí)，無過錯(cuò)一方所受的損失，主要是信賴?yán)娴膿p失。
  信賴?yán)娴膿p失包括：所受損害和所失利益（當(dāng)事人信賴合同有效成立而喪失另訂其他有利合同的機(jī)會(huì)損失等）、締約花費(fèi)的成本等損失，但締約過失的損失賠償數(shù)額以不超過履行利益為限。

  查看全文↓ 2012-12-13 11:05:57

相關(guān)問題

• 問 確認(rèn)買賣合同無效該如何處理呢？
  答

  　?。ㄒ唬┎还綏l款一：認(rèn)購定金難歸還。　　認(rèn)購方選擇一次性付款的，應(yīng)在簽訂上述買賣合同的同時(shí)付清全部房款，認(rèn)購定金自動(dòng)轉(zhuǎn)為房款，逾期者所繳認(rèn)購定金不退還。　　處理此類不公平條款的建議：　　商品房買賣屬于大宗消費(fèi)，經(jīng)營者應(yīng)為消費(fèi)者留有一個(gè)合理的“猶豫期”，以便消費(fèi)者深入研究有關(guān)資料，全面理解自己的權(quán)利、義務(wù)，自主決定是否購房?！蔼q豫期”內(nèi)要求退定金的，不適用定金罰則?！　。ǘ┎还綏l款二：?jiǎn)畏綌U(kuò)大解約權(quán)?！　『炚J(rèn)購書十天內(nèi)，認(rèn)購方未能繳付上述各期樓款，出售方除可將認(rèn)購方所付之款項(xiàng)沒收外，并有權(quán)將該物業(yè)另行出售，無需事前告知認(rèn)購方?！　√幚泶祟惒还綏l款的建議：　　“沒收”屬強(qiáng)制性措施，是國家有關(guān)行政機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)依照其所具職能、法定程序方可行使的權(quán)力。任何組織和個(gè)人無權(quán)“沒收”公民合法財(cái)產(chǎn)。消費(fèi)交易雙方是平等的主體，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。當(dāng)事一方主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方，不得擅自變更或者解除合同?！　。ㄈ┎还綏l款三：減免責(zé)任巧設(shè)計(jì)?！　≡谖春炇鹫筋A(yù)售契約前，若因出售方原因致使該物業(yè)不能出售時(shí)，出售方不受任何約定約束，只需退還所收定金而不必附加利息或賠償?！　√幚泶祟惒还綏l款的建議：　　按法律規(guī)定，收受定金的一方不履行約定的債務(wù)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。這一條款意味著開發(fā)商有過錯(cuò)時(shí)，不僅不受任何懲罰，就連利息和損失也得由消費(fèi)者承擔(dān)，是違法、無效條款?！　。ㄋ模┎还綏l款四：違約責(zé)任不對(duì)等?！　〖追巾氂趚x年x月x日前將房產(chǎn)交付使用，甲方若延期交房，則每遲交一個(gè)月，按乙方已付房款3%計(jì)算罰金，付給乙方作賠償。乙方若未按期限向甲方繳清房款，視為違約，甲方有權(quán)從乙方已交購房款中，扣罰10%的金額作違約金，同時(shí)不予辦理進(jìn)戶手續(xù)?！　√幚泶祟惒还綏l款的建議：　　上述格式條款對(duì)合同雙方支付違約金的額度規(guī)定不對(duì)等，實(shí)質(zhì)上是加重消費(fèi)者責(zé)任，減輕經(jīng)營者責(zé)任，違反了法律的公平原則。消費(fèi)者可依法申請(qǐng)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷或變更?！　。ㄎ澹┎还綏l款五：一房二賣搞欺詐?！　‰p方簽訂協(xié)議后，任何一方不得違約，若甲方將乙方購房另轉(zhuǎn)賣給他人，甲方應(yīng)付給乙方已付房款3%作為對(duì)乙方的經(jīng)濟(jì)賠償；若乙方中途無任何正當(dāng)理由終止協(xié)議，視為乙方違約，乙方應(yīng)付甲方總房款的3%作為違約金，并扣乙方定金人民幣叁仟元；乙方退房款，需等待甲方在30日內(nèi)將乙方所購房款退清?！　√幚泶祟惒还綏l款的建議：　　一房二賣是典型的欺詐行為，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)雙倍賠償責(zé)任。該條款利用消費(fèi)者不懂法律，免除了經(jīng)營者責(zé)任，剝奪了消費(fèi)者的主要權(quán)利。屬違法、無效條款。

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• 問 房屋買賣合同被撤銷該怎樣處理?
  答

  十四種形式：一、出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同。處理方式：應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效(但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效)。二、當(dāng)事人商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。處理方式：請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持(約定以其為生效要件的，從其約定，但一方已履行主要義務(wù)、對(duì)方并接受的除外)。三、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。處理方式：可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。四、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。處理方式：可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。五、故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。處理方式：導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。六、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。處理方式：導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。七、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。處理方式：導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。八、出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致買受人無法取得房屋。處理方式：買受人請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。九、房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。處理方式：買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。十、房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。處理方式：買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。十一、根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行。處理方式：當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。十二、商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記。處理方式：買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。十三、因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的。處理方式：當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。十四、因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)。處理方式：當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。

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• 問 房屋買賣合同遺失了該如何處理？
  答

  一般可以根據(jù)以下三種情況進(jìn)行處理：一、預(yù)售登記前，在購房合同沒有做預(yù)售登記前，如果購房者丟失合同，只需將剩余的合同作廢，和開發(fā)商重新簽訂一份合同。購房者需要支付的費(fèi)用是一份合同的工本費(fèi)，約二百元左右。二、預(yù)售登記后辦理按揭前，在購房合同做完預(yù)售登記，沒開始辦理銀行按揭前，如果購房者丟失合同，所采取的措施是在報(bào)紙上刊登聲明合同作廢，到三個(gè)月期滿后，拿著報(bào)紙去做預(yù)售登記的機(jī)關(guān)申請(qǐng)注銷所簽訂的那份合同，然后和開發(fā)商重新簽訂一份合同，再去做預(yù)售登記。這期間購房者需要支付的有刊登聲明的費(fèi)用，合同的工本費(fèi)，新合同的印花稅。三、辦理按揭以后，在購房合同做完預(yù)售登記，已經(jīng)辦理銀行按揭后，如果購房者丟失合同，除需要辦理第二種情況所辦理的手續(xù)外，購房者還要和辦理貸款的銀行簽訂一份變更協(xié)議，并將新的合同放在銀行質(zhì)押，因?yàn)樵鹊馁彿亢贤呀?jīng)注銷了，換成新的合同，也就是說購房者和銀行所簽的借款合同里的合同號(hào)已經(jīng)發(fā)生變化了，盡管購房合同里面的內(nèi)容沒有變化，但依據(jù)《合同法》規(guī)定，該借款合同已經(jīng)發(fā)生變更，所以需要和銀行簽變更協(xié)議。這期間購房者需要支付的費(fèi)用和第二種情況基本相同。

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• 問 買房時(shí)購房買賣合同無效該如何處理？
  答

  產(chǎn)買賣合同被宣告無效后，根據(jù)具體情況做以下處理：1、出賣人返還房屋價(jià)款，買受人返還房屋，涉及到房屋因買受人裝修增值部分出賣可適當(dāng)給予補(bǔ)償。2、有過錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。3、在商品房買賣過程中，如涉及到開發(fā)商惡意行為而導(dǎo)致合同無效，則開商有可能支付已付購房款一倍金額的懲罰性賠償責(zé)任。4、因雙方惡意串通，損害國家、集體利益和第三人權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)收繳雙方財(cái)產(chǎn)，歸國家所有或返還給第三人。5、涉及到違法犯罪行為的，則應(yīng)受到行政或刑事處罰。

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• 問 ??房屋買賣合同質(zhì)量糾紛該如何處理？
  答

  關(guān)于房屋買賣合同糾紛可能出現(xiàn)的情況以及處理措施：一、逾期交付的違約責(zé)任。 出賣人在房屋沒有達(dá)到合同約定的交付使用條件的時(shí)候就將房屋交付給了買受人，而買受人接收了房屋。如果房屋達(dá)到交付條件的時(shí)間超過了合同約定的時(shí)間，買受人能否要求出賣人承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任? 【處理方法】按照雙方當(dāng)事人的合同約定，買受人在接收房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)有權(quán)察看房屋達(dá)到合同約定交付條件的有關(guān)證明文件，因此，無論是出賣人在交房時(shí)沒有出示這些證明文件，還是買受人明知房屋沒有達(dá)到合同約定的交付條件而同意接收房屋，雙方當(dāng)事人都以自己的實(shí)際行為變更了合同關(guān)于房屋交付條件及程序的約定，那么，如果房屋達(dá)到交付條件的時(shí)間超過了合同約定的時(shí)間，買受人不能再依照合同的約定追究出賣人逾期交房的違約責(zé)任。二、《商品房買賣合同》逾期履行違約金如何確定? 【處理方法】按合同約定的違約責(zé)任為標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算違約金;合同沒有約定的，按逾期履行的天數(shù)依逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)來確定。三、 當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)如何處理? 【處理方法】按合同約定來處理。如當(dāng)事人能舉出證據(jù)說明其違約行為給對(duì)方造成損失的具體數(shù)額，則違約金按是否超過損失30%為限來進(jìn)行適

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