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• 145****1434

  1)買房，建議購房者簽訂省建委的認購書版本。2)認購書中一般約定簽訂購房合同的時間，購房人應(yīng)按時前往，否則會造成對自己不利的后果。如示范文本第三條就規(guī)定：“如乙方在約定的時間內(nèi)不前來協(xié)商簽訂《商品房買賣合同》，訂金不予退還，甲方可將該物業(yè)另售他人;如甲乙雙方在約定的時間內(nèi)，對《商品房買賣合同》的條文未能協(xié)商一致的，甲方應(yīng)將訂金退還乙方，甲方可將該物業(yè)另售他人?！彼?，購房人一定要注意該時間的規(guī)定。3)如果購房人因各種原因不能按時與開發(fā)商商談購房合同，一定要取得開發(fā)商的同意。經(jīng)常會出現(xiàn)認購人不能按時簽約的情況，購房人一定要與開發(fā)商協(xié)商，取得其同意。同時，還應(yīng)讓開發(fā)商給予書面確認，認可延期談判，并約定談判的具體期限。4)房地產(chǎn)合同相對比較復(fù)雜，須談的事項很多，有時須歷經(jīng)數(shù)輪，持續(xù)很長時間，為避免日后因條款原因無法簽訂合同情況下退還定金方便，**好在合同正式談判之前要求開發(fā)商出具購房人前來談判的書面憑證。

  查看全文↓ 2012-11-23 16:02:58

相關(guān)問題

• 問 簽訂認購書時，購房者應(yīng)注意哪些問題
  答

  注意事項太多，先給你幾項，有問題歡迎隨時提問。請看以下基本內(nèi)容。 1、《選房應(yīng)考慮的主要因素》 （1）要看房屋的自然條件、人口條件、文化條件。 具體而言主要是指： ①城市上風(fēng)上水。城市中心區(qū)的上風(fēng)上水方向，城市主要工業(yè)區(qū)的上風(fēng)上水方向。 ②交通便捷。使用常用的交通工具，從居住地到工作地點或常去的地方不超過可接受的時間并且有時間保障。 ③城市化水平高。居住地各種市政設(shè)施齊全，一般位于城市主次干道附近。房屋的區(qū)位、繁華度、公共設(shè)施配套等。 ④生活便利。步行10分種左右即可到達各類商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點，能滿足日常生活物品的采購及其他服務(wù)需求。 （2）要看住宅環(huán)境。 住宅環(huán)境包括日照、通風(fēng)、噪音控制、私密性、綠化、道路等。具體來說，是指自然、人文景觀優(yōu)雅的程度，空氣清新狀況，有無早晚休閑運動、周末娛樂的場所，社會風(fēng)氣、治安狀況等。 （3）看住宅的健康與安全性。 要求住宅的健康程度高，能滿足生理需要和社會需求，能防止事故，遠離污染源、傳染病醫(yī)院等。 （4）看開發(fā)商資信調(diào)查、房屋合法性調(diào)查。 （5）看房屋的品質(zhì)狀況。 主要看房屋的數(shù)量指標(biāo)、質(zhì)量指標(biāo)、價格因素等。 （6）看其他隱蔽工程、公共設(shè)施工程、建材品質(zhì)、售后服務(wù)承諾等。 總之，對所購的房屋進行多次深入調(diào)查，根本目的是為了安全和舒心。觀察房子的時間也需要巧妙合理的安排。如，白天去便于了解房子區(qū)位、環(huán)境、健康與安全性、房屋品質(zhì)、開發(fā)商資信；晚上去便于體驗與了解居住區(qū)人口素質(zhì)與構(gòu)成；雨天去便于了解房屋有無漏水、樓宇排污系統(tǒng)工作的能力、路面積水情況；假日去便于工作于體驗購物、交通的便利度。另外，還要注意的是，在看房時，不要受銷售人員介紹的影響，要多比較、仔細看，以免后悔。若由中介公司代售，須把單價、總價、平方米數(shù)、授權(quán)范圍、代售期等了解清楚后再拍板，絕不能草率行事。 2、如何選擇開發(fā)商。 （1）搞清開發(fā)商的資質(zhì)。 國家對以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主的專營企業(yè)，明確要按規(guī)定申請資質(zhì)等級。以開發(fā)項目為對象，從事單項房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的項目公司不寫著資質(zhì)等級，但必須有項目一次性《資質(zhì)證書》。對不具備資質(zhì)的開發(fā)商建設(shè)銷售的房屋，不能作為商品房來交易。因此，百姓選房時，應(yīng)要求開發(fā)商出示《資質(zhì)證書》?？疾臁顿Y質(zhì)證書》時要鑒別： ①項目型公司。若《資質(zhì)證書》標(biāo)明開發(fā)商只具有對某一特定項目的開發(fā)資格，并標(biāo)明開發(fā)期限，對此可能產(chǎn)生的售后風(fēng)險，購房者應(yīng)引起高度重視。因為項目型公司，在開發(fā)銷售完畢一段時間后往往就不存在了，購房者在以后使用過程中，若發(fā)生諸如房屋質(zhì)量的問題，往往找不到投訴對象，引起不必要的糾紛。 ②《資質(zhì)證書》上標(biāo)明 的等級。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)自高至低分為一至五級。資質(zhì)的高低表明了開發(fā)商在資金規(guī)模、技術(shù)力量、開發(fā)業(yè)績和信譽度方面的實力。從某種程度上反映了開發(fā)商所開發(fā)的商品房，在性能、質(zhì)量和售后服務(wù)方面的水平。 ③《資質(zhì)證書》的合法性和時效性?！顿Y質(zhì)證書》一般情況下每年審核一次，購房者應(yīng)留意開發(fā)商是否以舊充新。 （2）了解開發(fā)商的實力。 開發(fā)商的實力是保證項目正常進行的**關(guān)鍵因素。有實力的開發(fā)商自有資金充足，一般可以保證材料的及時供給和施工的正常進行，避免工期延誤等狀況的發(fā)生。 從以下幾方面，可以了解開發(fā)商的實力： ①市場占有率。了解開發(fā)商所主持的項目總開發(fā)量和開工量。同期開工項目較多的開發(fā)商，一般來講具有一定的實力。沒有金剛鉆，誰敢攬瓷器活？但是已知革開發(fā)商本身實力并不雄厚，卻主持了過多的項目，就要慎重考慮。 ②工程工期和進度情況。建設(shè)工期過長是開發(fā)商缺少資金保障的表現(xiàn)之一。 ③銀行貸款的發(fā)放情況。中國人民銀行“121”決議的出臺，對開發(fā)商自有資金量有一定的限制，對開發(fā)商的資質(zhì)進行了更嚴格的審核。 ④上市公司公開的財務(wù)年報、股票匯走勢等。良好的融資渠道在一定程度上保證了企業(yè)有較為充實的運轉(zhuǎn)資金。 （3）了解開發(fā)商的信譽 信譽是保證期房承諾兌現(xiàn)的根本，隨著房地產(chǎn)行業(yè)品牌銷售的臨近，尋求長遠發(fā)展的開發(fā)商必定要顧及企業(yè)形象，打造品牌。如果開發(fā)商將每一個項目的成敗當(dāng)作是影響企業(yè)形象化的關(guān)鍵，那么他們對信譽的重視程度就高，選擇這樣的開發(fā)商，出現(xiàn)質(zhì)量問題可能性也比較小。即便出現(xiàn)了問題，獲得妥善解決的可能性也比較大。 從以下幾方面，可以了解到開發(fā)商的信譽： ①“翻舊賬”。從開發(fā)商以往的作品當(dāng)中，可以容易地看出其對信譽的重視度。樓盤是否都能按時交工？樓盤品質(zhì)如何？樓盤是否發(fā)生過嚴重的糾紛？都是需要你認真了解的情況。 ②登錄當(dāng)?shù)氐囊苑康禺a(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站中的“業(yè)主論壇”。從這些論壇中，你會了解到已經(jīng)購買了你選擇的樓盤的購房人對樓盤及開發(fā)商的種種評價。 （4）考察銷售的資質(zhì)。 商品房的銷售分為開發(fā)商自行銷售和委托物業(yè)代理兩種。由于委托物業(yè)代理要支付相當(dāng)于售價1%-3%的擁金，所以在以下幾種情況下，開發(fā)商愿意自行銷售： ①大型房地產(chǎn)開發(fā)商有自己專門的營銷隊伍和銷售網(wǎng)絡(luò)； ②房地產(chǎn)市場高漲，市場供應(yīng)短缺，所開發(fā)的項目受到使用者和投資人士的歡迎； ③開發(fā)商所開發(fā)的項目已較為明確的，甚至是固定的銷售對象。 如果是開發(fā)商所屬的營銷部門售房，則要查實其能否及時提供購房者所需資料，并要查看其與開發(fā)商的從屬關(guān)系。 對于各物業(yè)代理，則要查看其是否有開發(fā)商的委托代理書，是合代理還是獨家代理？代理權(quán)限、時間期限等有哪些規(guī)定？審查這些資格文件的目的，是要弄清開發(fā)商授予物業(yè)代理哪些權(quán)利，哪些問題仍由開發(fā)商負責(zé)，代理商是否有合法售房的權(quán)利，開發(fā)商是否認可物業(yè)代理的銷售行為，并是否承擔(dān)物業(yè)代理相應(yīng)的責(zé)任。 物業(yè)代理有全權(quán)代理和一般代理的區(qū)別。全權(quán)代理是開發(fā)商只委托一家代理，并要求代理方對委托事項承擔(dān)責(zé)任；一般代理是開發(fā)商委托一定或幾家代理，但不一定要求代理方對委托事項承擔(dān)責(zé)任。在涉及商品房定價、房號選擇、簽訂《認購書》或《商品房購銷合同》等重要問題時，如由物業(yè)代理代辦，購房者一定要核實開發(fā)商對物業(yè)代理的授權(quán)委手書，以及約定物業(yè)代理能承擔(dān)和應(yīng)承擔(dān)的各項責(zé)任。 3、如何識別“假熱銷” （1）認購時間看長短。 大部分樓盤上市之前都有一個內(nèi)部認購階段。所謂內(nèi)部認購，是指期房項目在尚未獲得預(yù)售許可證的情況下，先行對樓盤進行購買資格的認證，這種認證的方式同經(jīng)濟適用住房的“倒號”類似，雖然曾被主管機關(guān)明令禁止，但至今仍十分流行。 從內(nèi)部認購判斷樓盤是否熱銷是較可靠的方式。買房人可以根據(jù)內(nèi)部認購時間長短和認購期所結(jié)識的客戶之間的信息交流進行判斷。一般情況下樓盤項目的內(nèi)部認購時間越短，造“假熱銷”的可能越大。從2004年各地市場的情況來看，上市樓盤內(nèi)部認購的時間有逐漸縮短之熱，三天、兩天，個別項目甚至只有一天。如果一個新樓盤經(jīng)過較長時間的內(nèi)部認購，就會有相對較多數(shù)量的客戶積累。這種情況下，想買房的人可以通過搜弧焦點網(wǎng)的網(wǎng)上“社區(qū)準業(yè)主論壇”了解項目的詳細情況，特別是其他準客戶對樓盤的評價反映，從中即可了解到大部分買家對該樓盤的舉程度。 對于內(nèi)部認購時間較短的樓盤來說，判斷是否熱銷是門很深的學(xué)問，市場上經(jīng)常可以看到，內(nèi)部認購時間越短的樓盤，排隊的人越多，樓盤好像更熱銷。這其中多數(shù)有詐。除非性價比極突出，或位置的獨特性極具吸引力，否則排隊者中一定有相當(dāng)部分是“托兒”。 （2）莫中“雇托炒房”計。 “雇托炒樓”現(xiàn)象絕非偶然。從早期外銷房，到之后的一些高檔住宅以及近期的小戶型樓盤，炒房已是再普遍不過的現(xiàn)象。開發(fā)商在內(nèi)部認購或者是銷售階段，先期給予“托兒”們認購權(quán)，而后迫使真正的買房人花更高的價錢從“托兒”的手中買回認購權(quán)或房屋，而價格高出的部分將由開發(fā)商和托兒們按照一定的比例進行分成。 實質(zhì)上，“雇托炒樓”同樣是營造稀缺房源現(xiàn)象的一種手段，只不過其目的不僅在于營造一個熱銷的假象，更要制造出“樓盤遭到搶購”的書面，這不僅有利于開發(fā)商獲得更高的利潤，而且還會給買房人造成相當(dāng)程度的心理壓力，使其作出非理性的判斷和購買決策，從而使開發(fā)商有機可乘。當(dāng)你發(fā)現(xiàn)你來得很早，而“房號”定是這樣的：售樓人員會告訴你，你想的戶型或者朝向的房子已經(jīng)被別人認購了，不過如果你真的想要的話，還有商量的余地，當(dāng)然一定是要付出更高的價格。遇到這種情況，一定要冷靜，建議你千萬不要草率作出決斷。

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• 問 簽訂認購書在開發(fā)商嗎？簽訂新房認購書要注意哪些問題？
  答

  1、規(guī)避受牽制條款。如果購房人自己想簽訂認購的話，則要避免認購書中的受牽制條款。前些年的認購書中往往有這樣的條款：購房人在規(guī)定期限內(nèi)未簽訂合同的，開發(fā)商所收定金不予退還。但不簽合同的原因有很多種，其中主要原因往往是在具體條款上達不成協(xié)議。這種情況不能完全將過錯就歸結(jié)于購房人。但因為該條款的存在，開發(fā)商往往以此威脅購房人。如果由于各種原因必須簽訂認購書的話，應(yīng)當(dāng)避免該條款的出現(xiàn)。建議購房人要求簽訂認購書示范文本，該文本充分保護了購房人的利益。2、購房者不要與開發(fā)商約定預(yù)付款或認購金予以“沒收”、“不予退還”等條款，這種條款實際上針對購房者單方違約的違約金條款，開發(fā)商這里有個圈套，購房者只要沒有與開發(fā)商簽訂正式買賣合同，不論什么原因都算購房者違約，開發(fā)商就要沒收認購金，不予退還；3、不使用模糊概念，在認購書對于價格條款的約定，不要使用“均價”，“優(yōu)惠價”“折扣價”等，而要準確到單價的具體數(shù)額；3、開發(fā)商答應(yīng)為購房者保留價格或房號的，要將保留承諾寫進認購書，如此價格保留10天，此房號保留10天。此時還要注意，這種保留是開發(fā)商的單方承諾，如果開發(fā)商沒有兌現(xiàn)承諾應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，不要把這種保留簽訂成購房者在10天之內(nèi)必須購買的義務(wù)；5、注意認購協(xié)議書中權(quán)利義務(wù)的對等性。合同中體現(xiàn)的基本原則就是自愿平等，換個角度說，即各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在認購協(xié)議中規(guī)定必要的義務(wù)，雙方的義務(wù)都是圍繞合同目的的實現(xiàn)而確立的，任何一方的義務(wù)不能過多也不能過少。目前多數(shù)的認購書都是開發(fā)商提供格式合同，對購房者的限制較多，而開發(fā)商基本不承擔(dān)責(zé)任。為了避免一方責(zé)任傾斜，在簽訂協(xié)議時要注意加上限制開發(fā)商行為的條款。6、在簽訂《認購協(xié)議書》時，購房者應(yīng)對開發(fā)商提供的格式條款進行認真審查，適當(dāng)補充完善，將定金的約定范圍加以調(diào)整，從根本上將《認購協(xié)議書》與房屋買賣合同區(qū)別開，使之獨立。這樣才能真正保護購房者的合法權(quán)益。

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• 問 簽訂商品房認購書時注意哪些問題？
  答

  認購書在定性上為商品房買賣的預(yù)約合同，是獨立合同。簽訂認購書時要了解上面提到的問題；再看認購書條款的具體內(nèi)容。一項合格的認購書的一般包括以下內(nèi)容：1、雙方當(dāng)事人的基本情況；2、房屋基本情況（含房屋位置、面積等基本情況）；3、價款計算；4、簽署契約的時限規(guī)定?？辞宄渲袃?nèi)容是否有違反平等、公平的原則。因此，在簽訂認購書時，需要詳細看一下認購書是否完整，是否包括上面所提到的內(nèi)容，不完整的，就不要貿(mào)然簽訂這個認購書，因為認購書雖然不是房屋買賣合同，但是里面可能會涉及到一些定金或者違約金方面的約定，一旦違約需要承擔(dān)賠償責(zé)任。

• 問 簽訂認購書時應(yīng)注意什么問題？
  答

  說句老實話，我在簽合同和認購書之前也是在網(wǎng)上看了很多文章及請教了很多人，甚至打算請律師，可以說是慎之又慎，但真正到簽了的時候卻發(fā)現(xiàn)一點都沒用上，反正SALES讓我簽?zāi)木秃災(zāi)模h洋的誠信還算是比較好的，畢竟是一個大型國企，另外，選擇一個好的SALES也是很重要的!

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• 問 簽訂商品房認購書時應(yīng)注意什么問題 如何簽訂商品房認購書
  答

   商品房認購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認。 馬上要簽商品房認購書了，有什么需要注意的？小編在此給大家6個提醒，一起來看看吧。 1、規(guī)避受牽制條款。如果購房人自己想簽訂認購的話，則要避免認購書中的受牽制條款。前些年的認購書中往往有這樣的條款：購房人在規(guī)定期限內(nèi)未簽訂合同的，開發(fā)商所收定金不予退還。但不簽合同的原因有很多種，其中主要原因往往是在具體條款上達不成協(xié)議。這種情況不能完全將過錯就歸結(jié)于購房人。但因為該條款的存在，開發(fā)商往往以此威脅購房人。如果由于各種原因必須簽訂認購書的話，應(yīng)當(dāng)避免該條款的出現(xiàn)。建議購房人要求簽訂認購書示范文本，該文本充分保護了購房人的利益。 2、購房者不要與開發(fā)商約定預(yù)付款或認購金予以“沒收”、“不予退還”等條款，這種條款實際上針對購房者單方違約的違約金條款，開發(fā)商這里有個圈套，購房者只要沒有與開發(fā)商簽訂正式買賣合同，不論什么原因都算購房者違約，開發(fā)商就要沒收認購金，不予退還； 3、不使用模糊概念，在認購書對于價格條款的約定，不要使用“均價”，“優(yōu)惠價”“折扣價”等，而要準確到單價的具體數(shù)額； 3、開發(fā)商答應(yīng)為購房者保留價格或房號的，要將保留承諾寫進認購書，如此價格保留10天，此房號保留10天。此時還要注意，這種保留是開發(fā)商的單方承諾，如果開發(fā)商沒有兌現(xiàn)承諾應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，不要把這種保留簽訂成購房者在10天之內(nèi)必須購買的義務(wù)； 5、注意認購協(xié)議書中權(quán)利義務(wù)的對等性。合同中體現(xiàn)的基本原則就是自愿平等，換個角度說，即各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在認購協(xié)議中規(guī)定必要的義務(wù)，雙方的義務(wù)都是圍繞合同目的的實現(xiàn)而確立的，任何一方的義務(wù)不能過多也不能過少。目前多數(shù)的認購書都是開發(fā)商提供格式合同，對購房者的限制較多，而開發(fā)商基本不承擔(dān)責(zé)任。為了避免一方責(zé)任傾斜，在簽訂協(xié)議時要注意加上限制開發(fā)商行為的條款。 6、在簽訂《認購協(xié)議書》時，購房者應(yīng)對開發(fā)商提供的格式條款進行認真審查，適當(dāng)補充完善，將定金的約定范圍加以調(diào)整，從根本上將《認購協(xié)議書》與房屋買賣合同區(qū)別開，使之獨立。這樣才能真正保護購房者的合法權(quán)益。