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• 146****1471

  商品房預(yù)售時(shí)，預(yù)售單位應(yīng)與購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)售合同。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)，持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記手續(xù)。
  購(gòu)房者于簽訂預(yù)購(gòu)合同之日起10日內(nèi)辦理納稅手續(xù)。

  查看全文↓ 2012-11-06 15:37:17

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??新購(gòu)商品房如何繳納契稅和維修基金
  答

  商品房銷售時(shí)，購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修基金交繳約定，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2-3%的比例向售房單位（開發(fā)商）交納維修基金。開發(fā)商代收的維修基金屬與全體業(yè)主共同，不計(jì)入住宅銷售收入。專項(xiàng)維修資金繳納標(biāo)準(zhǔn)：高層(含帶電梯的多層)90元/㎡、多層(含別墅)50元/㎡（各地房屋維修基金標(biāo)準(zhǔn)與經(jīng)濟(jì)水平掛鉤，具體收取標(biāo)準(zhǔn)略有出入）；房屋維修基金=每平方米建筑面積成本價(jià)x比例x面積。注意事項(xiàng)：維修基金的具體標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)部門確定，所以維修基金比例在各地區(qū)之間都有一定的差異，房天下建議各位購(gòu)房者到當(dāng)?shù)卣W(wǎng)站或房管局網(wǎng)站進(jìn)行詳情查詢。

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• 問(wèn) 單位集資建的商品房要繳納契稅嗎？
  答

  房地產(chǎn)公司為滿足個(gè)人購(gòu)房需要，以預(yù)收售房款的方式，“集資”建商品房，屬房屋買賣行為，應(yīng)照章繳納契稅。對(duì)經(jīng)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門批準(zhǔn)的行政、企事業(yè)單位，以預(yù)收售房款的方式，“集資”建房，其房屋產(chǎn)權(quán)屬于出資者個(gè)人所有的，屬房屋買賣行為，應(yīng)照章繳納契稅。行政、企事業(yè)單位向有當(dāng)?shù)卣匠擎?zhèn)戶口的本單位職工“集資”建房，按房改政策規(guī)定賣給職工，該職工又是第一次購(gòu)買公有住房，且在規(guī)定住房標(biāo)準(zhǔn)面積以內(nèi)的，免征契稅。

• 問(wèn) 預(yù)購(gòu)商品房抵押是什么
  答

  在商品房成為現(xiàn)房之前，屬于期房階段，此時(shí)的房子不能出房產(chǎn)證，只有預(yù)告登記證明。如果要辦貸款，就需要用此房屋作抵押登記手續(xù)，房管局會(huì)給抵押權(quán)人（一般是銀行）一張抵押物的憑證，就是抵押權(quán)預(yù)告登記證明，用以證明此房屋是抵押給抵押權(quán)人的。

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• 問(wèn) 商品房退契稅要如何辦理？
  答

  買新房之后退房了，想要退契稅的前提是沒有辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。你需要跟開發(fā)商辦理好退房事宜，填寫退稅申請(qǐng)書，帶著《房屋終止交易合同》或《退房協(xié)議》、購(gòu)房合同、契稅發(fā)票、身份證到地稅局窗口遞交退稅材料。地稅局工作人員在接到退稅申請(qǐng)后的30個(gè)工作日內(nèi)，將對(duì)申請(qǐng)作出答復(fù)。退還的契稅會(huì)在4個(gè)月-6個(gè)月不等的時(shí)間內(nèi)，退還到你提交的退稅銀行賬戶上。一、與開發(fā)商辦理退房手續(xù)已經(jīng)交了契稅，買了新房又退房的，只有沒辦產(chǎn)權(quán)變更的，才能辦理退契稅。根據(jù)財(cái)政部2011年4月26日下發(fā)的《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于購(gòu)房人辦理退房有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》規(guī)定，“對(duì)已繳納契稅的購(gòu)房單位和個(gè)人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅”。跟開發(fā)商解除購(gòu)房合同，終止購(gòu)房交易，并確認(rèn)終止合同簽訂的時(shí)間，辦理退房手續(xù)后，去當(dāng)時(shí)交稅的地稅局申請(qǐng)退稅。 二、到地稅局遞交退稅申請(qǐng)材料1.退稅申請(qǐng)書2份內(nèi)容包括：原合同內(nèi)容、繳稅情況、退房原因、終止原因和終止合同簽訂的時(shí)間、時(shí)間日期、雙方（購(gòu)房者與開發(fā)商）簽字，手寫或者打印均可； 2.《房屋終止交易合同》或《退房協(xié)議》原件及復(fù)印件2份；3.原購(gòu)房合同原件（已加蓋注銷章）及復(fù)印件2份；4.原購(gòu)房全款發(fā)票原件及復(fù)印件2份；5.測(cè)繪部門出具的《北京市房屋登記表》原件及復(fù)印件2份；6.買方契稅納稅人身份證原件及復(fù)印件4份（身份證正反面印在同一頁(yè)紙上）；7.買方《契稅完稅證》第二聯(lián)（收據(jù)聯(lián)）、第四聯(lián)（通知聯(lián)）原件及各A復(fù)印件2份（契稅完稅證兩聯(lián)原件收回），以及與買方契稅納稅人名稱一致的北京市工商銀行實(shí)名制、活期、個(gè)人結(jié)算戶存折（存款余額不少于50元）原件及復(fù)印件4份。 注意：1）以上所有復(fù)印件均在A4紙上復(fù)印，每一頁(yè)的材料上，都需注明“此復(fù)印件內(nèi)容與原件一致”。2）退稅申請(qǐng)人不能親自去辦理的，委托他人，還需提供書面授權(quán)委托書原件及委托經(jīng)辦人的身份證原件及A4復(fù)印件2份。 三、窗口辦理稅務(wù)局接到申請(qǐng)之后的30個(gè)工作日內(nèi)，處理退稅申請(qǐng)。具體處理時(shí)限看各區(qū)地稅局辦理窗口的處理速度，詳情請(qǐng)咨詢窗口工作人員。 四、退稅到賬因涉及銀行國(guó)庫(kù)、儲(chǔ)蓄所等部門較多，退稅到賬一般需要4-6個(gè)月時(shí)間，需要自己到銀行自行查詢。提供的銀行賬戶需是實(shí)名制、活期、個(gè)人結(jié)算戶存折，存款余額不少于50元人民幣，建議新開銀行賬戶的，存入至少50元。 注意：退稅有時(shí)限按照《征管法》規(guī)定，納稅人自繳納稅款之日起3年內(nèi)申請(qǐng)辦理退稅。即納稅人所持完稅憑證（稅票）填發(fā)日期至申請(qǐng)當(dāng)日已超過(guò)3年的，稅務(wù)機(jī)關(guān)不再受理退稅申請(qǐng)。 辦理退稅手續(xù)，需要注意的是將材料準(zhǔn)備齊全。北京各區(qū)需要的材料可能略有不同， 資料來(lái)源：北京市地方稅務(wù)局、《征管法》、《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于購(gòu)房人辦理退房有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》

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• 問(wèn) 如何辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記?
  答

  預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記具有抵押權(quán)。一、預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記的法律效力。我國(guó)《物權(quán)法》第二十條的規(guī)定“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。 ”上述規(guī)定包含三層含義：　　1、預(yù)告登記的目的，即“為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)”。由此可見，預(yù)告登記并非物權(quán)登記行為，“而是目的在于將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)”。 事實(shí)上，預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記所要達(dá)到的法律效果是在合同請(qǐng)求權(quán)與現(xiàn)實(shí)物權(quán)之間建立有利于不動(dòng)產(chǎn)交易買受人的權(quán)利紐帶，保障不動(dòng)產(chǎn)交易關(guān)系的穩(wěn)定。就其本質(zhì)，預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記所要保護(hù)的仍是合同之債的請(qǐng)求權(quán)。　　2、預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記的效果，即“未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。據(jù)此可以看出，預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記所要保護(hù)債的請(qǐng)求權(quán)具有排他效力，也就是說(shuō)，經(jīng)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)能夠?qū)购髞?lái)發(fā)生的與該請(qǐng)求權(quán)相沖突的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為。預(yù)告登記使得其所保護(hù)的債的請(qǐng)求權(quán)效果及于物權(quán)，在未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同的情形下，能夠產(chǎn)生否定物權(quán)變動(dòng)的法律后果，這也是預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記的要義。但是，在不發(fā)生此種情形時(shí)，卻不能得出預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記就是物權(quán)登記的結(jié)論。畢竟不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移登記有賴于預(yù)告登記權(quán)利人的請(qǐng)求，在預(yù)告登記權(quán)利人未作物權(quán)變更登記請(qǐng)求的情形下，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不會(huì)發(fā)生自動(dòng)轉(zhuǎn)移的后果?！　?、預(yù)告登記的失效?！邦A(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”預(yù)告登記的失效后果能夠有效解釋為什么預(yù)告登記雖具有物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的排他效力卻不能等同于物權(quán)登記的問(wèn)題。預(yù)告登記制度旨在保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易關(guān)系的穩(wěn)定性，特別是保障買受人的權(quán)益。但是，預(yù)告登記亦應(yīng)受到約束，否則可能產(chǎn)生預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記權(quán)利人怠于行使權(quán)利，從而有損實(shí)際登記權(quán)利人的權(quán)益。正因?yàn)轭A(yù)告登記存在失效的可能，才不能將預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記等同于物權(quán)登記。因?yàn)椤霸瓊鶛?quán)請(qǐng)求權(quán)的存在是預(yù)告登記的前提，債權(quán)一旦消滅，預(yù)告登記也就失去其存在的基礎(chǔ)。” 也就是說(shuō)，預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記可以特定的情形下失效，但物權(quán)只能產(chǎn)生變動(dòng)而不會(huì)失效?！　』谏鲜龇治?，預(yù)告登記權(quán)利人并非必然將來(lái)成為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人，只是在預(yù)告登記權(quán)利人依照法律規(guī)定或者約定的物權(quán)變動(dòng)條件成就時(shí)，其享有排他的請(qǐng)求進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利，可見“預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記所要登記的不是現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而是將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，它是在確定的財(cái)產(chǎn)權(quán)登記條件還不具備時(shí)，為了保全將來(lái)財(cái)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)能夠順利進(jìn)行，而就相關(guān)的請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行的登記。”　　二、預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的法律效力。我國(guó)《物權(quán)法》并未對(duì)預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記有所規(guī)定；2008 年建設(shè)部頒布了《房屋登記辦法》，該辦法第六十七條規(guī)定了以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記。該辦法并未將預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記與預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記加以區(qū)分對(duì)待，均列入預(yù)告登記范圍。第六十八條關(guān)于預(yù)告登記的效力規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該房屋申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3 個(gè)月內(nèi)，當(dāng)事人申請(qǐng)房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項(xiàng)辦理相應(yīng)的登記?！痹撧k法第七十一條規(guī)定了申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的形式要件，即：“申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：登記申請(qǐng)書；申請(qǐng)人的身份證明；抵押合同；主債權(quán)合同；預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記證明；當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；其他必要的材料?！比欢v觀《房屋登記辦法》，其亦未對(duì)預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的性質(zhì)作出規(guī)定。依據(jù)《房屋登記辦法》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記可以作如下理解：　　1、預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的基礎(chǔ)條件是存在預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記。沒有預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，也就沒有預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，二者之間具有從屬關(guān)系與先后順序。故在預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記不能等同于物權(quán)登記的前提下，預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記同樣不能等同于抵押權(quán)登記。原因在于抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)的范疇，抵押權(quán)的基礎(chǔ)是物權(quán)，沒有物權(quán)基礎(chǔ)也就沒有抵押權(quán)的設(shè)立；而預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的基礎(chǔ)是預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記所保護(hù)的債的請(qǐng)求權(quán)，而非現(xiàn)實(shí)物權(quán)，因此，將預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記等同于抵押權(quán)登記沒有權(quán)利基礎(chǔ)和法律依據(jù)，預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記并非設(shè)立擔(dān)保物權(quán)的行為?！　?、預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記所保護(hù)的是抵押權(quán)登記順位。該辦法規(guī)定“當(dāng)事人申請(qǐng)房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項(xiàng)辦理相應(yīng)的登記?！惫P者以為，鑒于同一財(cái)產(chǎn)可以向兩個(gè)以上的債權(quán)人抵押，因此，對(duì)預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記作合理解釋，系為保全一項(xiàng)將來(lái)以發(fā)生抵押權(quán)按序變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記。即在作為權(quán)利基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)得以轉(zhuǎn)移登記至預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記義務(wù)人時(shí)，預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人享有得以預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記同等的順位變更登記為抵押權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)，體現(xiàn)的是抵押權(quán)登記的順位保護(hù)。也就是說(shuō)，無(wú)論將來(lái)不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立多少抵押權(quán)，經(jīng)預(yù)購(gòu)商品抵押權(quán)房預(yù)告登記后變更登記為抵押權(quán)的，該抵押權(quán)依然保持在預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記時(shí)的順位。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記系設(shè)立擔(dān)保物權(quán)的行為，故亦具有對(duì)抗物權(quán)變更的效果，依據(jù)是《房屋登記辦法》第六十八條第一款規(guī)定：“預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該房屋申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理?！憋@然，作為部門規(guī)章的《房屋登記辦法》不能作出設(shè)立、限制、變更物權(quán)的規(guī)定，對(duì)上述規(guī)定的合理性亦不予討論，僅就該規(guī)定而言，只能發(fā)生房屋登記機(jī)構(gòu)“不予辦理”的后果，以此認(rèn)定抵押權(quán)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記具有對(duì)抗物權(quán)變更的效果沒有依據(jù)。然而，在預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記失效的情形下，抵押權(quán)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記是否同樣歸于失效及抵押權(quán)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記權(quán)利人的優(yōu)先請(qǐng)求權(quán)是否喪失的問(wèn)題，雖不在本文所要探討的問(wèn)題之列，但值得進(jìn)一步研究。　　綜上，抵押權(quán)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記與抵押登記具有明顯的區(qū)別，二者法律后果亦不相同。抵押權(quán)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記權(quán)利人對(duì)經(jīng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)不享有抵押權(quán)登記產(chǎn)生的法律后果，即在對(duì)經(jīng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)依法進(jìn)行拍賣、變賣時(shí)，不享有優(yōu)先受償權(quán)。

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