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• 145****2340

  據(jù)我所知，農(nóng)村的話一般都是自己申請宅基地蓋房子吧！

  查看全文↓ 2012-09-20 16:41:16
• 137****3874

  農(nóng)村房屋買賣的出售方一般為農(nóng)村集體組織的村民，而購買方存在兩種情況：一是集體組織內(nèi)部成員，二是集體組織以外的成員。
  集體組織內(nèi)部成員又有三種具體情況：一是本身已有宅基地，且符合國家規(guī)定的宅基地標準。二是已有宅基地，但尚未達到國家規(guī)定的標準。三是已在集體組織落戶，但尚沒有被分到宅基地。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對已有宅基地且符合國家標準的村民，再申請宅基地是不可能得到批準的。
  對第二種情況的村民，盡管其已有一處宅基地，但如無法定理由，也很難再申請到第二處宅基地。對第三種情況，申請宅基地必須經(jīng)過法律、法規(guī)規(guī)定的程序。因此，即使是售房行為發(fā)生在村民集體組織內(nèi)部成員之間，也將難以進行。售房者首先要審查購房者的具體情況，這無疑是不現(xiàn)實的。

  查看全文↓ 2012-09-20 16:40:49

相關(guān)問題

• 問 農(nóng)村房屋買賣手續(xù)都有哪些？
  答

  1、農(nóng)村房屋可以買賣，但是農(nóng)村的房基地不可以隨意買賣。2、如果本人已經(jīng)進城或者離開農(nóng)村，要把老家在農(nóng)村的房子出售，不可以買給有城市戶口的人但可以買給同村的村民，或經(jīng)有關(guān)部門批準落戶的農(nóng)民，當然只能算建筑物的錢了，土地是不能算錢的。3、根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第62條規(guī)定,“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”，故村民在取得新宅基地之后，不應繼續(xù)占有原宅基地，必須及時退交村委會,由村委會依照村莊規(guī)劃方案另行安排。 4、我國的土地屬于全民所有或農(nóng)民集體所有?！吨腥A人民共和國土地管理法》第二條第三款規(guī)定,“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！痹摲ǖ诹龡l還規(guī)定,“農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設”。

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• 問 農(nóng)村房屋如何買賣? 農(nóng)村房屋買賣應注意哪些
  答

  可以、但是農(nóng)村房屋和宅基地不能賣給本集體經(jīng)濟組織以外的人。根據(jù)<中華人民共和國土地管理法》第六十二條及其他相關(guān)條款的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有，能享有宅基地使用權(quán)的必須是本集體經(jīng)濟組織的成員，非本集體經(jīng)濟組織成員無權(quán)取得或變相取得，如果允許農(nóng)村房屋出售給集體經(jīng)濟組織以外的人，將導致該房屋所在的宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，這樣就與《中華人民共和國土地管理法>中關(guān)于宅基地使用權(quán)身份限制的規(guī)定相抵觸。中華人民共和國土地管理法>第六十三條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設”。如果農(nóng)民的房屋允許自由買賣，就是將與房屋相關(guān)的宅基地使用權(quán)作為標的物連同房屋一同出賣了，這實質(zhì)上就是對農(nóng)民集體所有權(quán)土地進行非農(nóng)業(yè)建設，因而違反了該條規(guī)定。國務院辦公廳《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地通知>第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建筑和購買的住宅發(fā)放土地便用證和房產(chǎn)證。”

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• 問 現(xiàn)在農(nóng)村房屋買賣條件都有哪些呢？
  答

  農(nóng)村的房屋只能是集體內(nèi)的成員之間進行交易，不能上市交易給集體組織以下的人；農(nóng)村的房屋屬于宅基地，土地規(guī)集體管，由集體（村、社）辦公室發(fā)證，買賣雙方帶上買賣合同，身份證、戶口本、房產(chǎn)證、繼承公證或親屬死亡證明，到集體辦公室直接辦理變更就可以了。由于農(nóng)村房屋宅基地的特殊性質(zhì)，農(nóng)村房屋交易是有一定條件限制的，農(nóng)村房屋的買受人必須是符合農(nóng)村宅基地申請條件的人，具體說來有就是：集體組織內(nèi)部成員和集體組織以外的成員。集體組織內(nèi)部成員又有三種具體情況：　　1、本身已有宅基地，且符合國家規(guī)定的宅基地標準。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對已有宅基地且符合國家標準的村民，再申請宅基地是不可能得到批準的。　　2、已有宅基地，但尚未達到國家規(guī)定的標準。對第二種情況的村民，盡管其已有一處宅基地，但如無法定理由，也很難再申請到第二處宅基地?！　?、已在集體組織落戶，但尚沒有被分到宅基地。對第三種情況，申請宅基地必須經(jīng)過法律、法規(guī)規(guī)定的程序。因此，即使是售房行為發(fā)生在村民集體組織內(nèi)部成員之間，也將難以進行。售房者首先要審查購房者的具體情況，這無疑是不現(xiàn)實的。

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• 問 農(nóng)村房屋買賣的規(guī)定都有哪些？
  答

  一、農(nóng)村房屋買賣應注意哪些必要程序？1、房屋買賣應經(jīng)集體即村民委員會書面同意。2、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。3、應提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件。4、應到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔保、是否有人民法院采取查封等財產(chǎn)保全措施。5、應訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續(xù)。房屋買賣合同應由相關(guān)職能部門審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續(xù)；還應到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過戶更名手續(xù)。二， 村民能否出賣其宅基地上房屋？《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權(quán)；農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地；農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的不予批準。從上述規(guī)定來看，法律雖未禁止農(nóng)村村民出賣、出租宅基地上所建住宅，但對售房主體卻有限制。農(nóng)村房屋買賣的出售方一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的村民，而購買方則存在兩種情況：一是集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員，二是集體經(jīng)濟組織以外的成員。1、集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員又分三種具體情況：一是本身已有宅基地，且符合國家規(guī)定的宅基地標準；二是已有宅基地，但尚未達到國家規(guī)定的標準；三是已在集體經(jīng)濟組織落戶，但尚沒有分到宅基地。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對已有宅基地且符合國家規(guī)定標準的村民，再申請宅基地是不可能得到批準的。對上列第二種情況，村民如再申請第二處宅基地時超過國家規(guī)定標準的，也不應得到批準。至于第三種情況，則可依法申請建房用地?！督K省土地管理條例》第35條規(guī)定：購買農(nóng)村村民房屋的農(nóng)戶應當符合申請建房用地的條件。據(jù)此對照上列三種情況：第一種情況已不能再申請建房，故無法購買村民房屋；第二種情況能不能購買村民房屋，則取決于其所占用的宅基地是否超標；第三種情況應屬符合申請建房用地條件，故可以購買村民房屋。2、如果是集體經(jīng)濟組織以外的成員，會出現(xiàn)兩種情況：（1）城鎮(zhèn)居民。根據(jù)1999年國務院辦公廳《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。1999年《江蘇省政府關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理的通知》也強調(diào)：禁止農(nóng)民將住宅向城鎮(zhèn)居民出售。因此，城鎮(zhèn)居民不是農(nóng)村房屋買賣合法的購買方。（2）本集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)民。根據(jù)國家土地管理法的相關(guān)規(guī)定，只有本集體經(jīng)濟組織成員才有資格使用該組織的宅基地。因此，本集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)民也不是農(nóng)村房屋買賣合法的購買方。三、關(guān)于執(zhí)行農(nóng)村買賣房屋合同時不過戶 的問題《**高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》（以下簡稱《意見》）第56條規(guī)定：買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應認為買賣關(guān)系有效，但應補辦房屋買賣手續(xù)。但**高人民法院（1987）民他字第42號司法解釋對此作了進一步解釋：《意見》第56條規(guī)定的精神，只適用于解決《城市私有房屋管理條例》（以下簡稱《條例》）實施前的歷史遺留問題；《條例》實施后，人民法院審理這類案件，應嚴格按照《條例》的規(guī)定辦理。由此看來，《意見》第56條不適用于農(nóng)村房屋買賣，當然不能作為審理本案的依據(jù)。而且，按照我國民法精神，不動產(chǎn)物權(quán)的取得、消滅和變更，經(jīng)登記才產(chǎn)生法律效力，這也是為絕大多數(shù)國家的民法所接受的一條原則。

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• 問 ??農(nóng)村房屋可以買賣嗎?農(nóng)村房屋買賣是否合法？
  答

  農(nóng)村房屋只有本村的人員可以買賣，非本村集體組織的個人或單位購買的，買賣后不受法律保護，確權(quán)后宅基地上面的住房不允許向城市居民出售，宅基地由村集體享有土地所有權(quán)，村民享有使用權(quán)、繼承權(quán)，但是不能轉(zhuǎn)賣給村集體外的成員。農(nóng)村房屋確權(quán)登記頒證是為了清晰產(chǎn)權(quán)，保護農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)益。農(nóng)村宅基地在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部是可以流轉(zhuǎn)的，但要賣給本集體經(jīng)濟組織之外的人，那是不可以的。如果宅基地可以賣給社會上任何人，那就變成商品房了，這個土地的性質(zhì)就變了。

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